杭州樓市深「限」 有錢也買不到房

中房報記者 高欣 杭州報道

「最近有一張名片讓我印象深刻。」某知名房企杭州分公司負責人回憶道，「一次發布會活動結束后，參會的一位女士鄭重的遞給我一張名片，當時人很多，我們只是做了簡單的溝通。後來我在整理名片夾時又一次看到了這張名片。」

名片的背面工整的寫著兩行小字，一看就是提前精心準備的：「您好，我十分喜歡貴公司位於蕭山即將開盤的新項目，並想成為業主，但我只是一個沒有關係的普通人，真的買不到。」

這簡單的兩行字活生生的暴露了杭州樓市當下的狀態，沒有「關係」有錢也買不到房子。

「我們也不想這樣，但都是限價惹的禍。」上述負責人還告訴房地產報記者，限價后杭州樓市很火，確實很多人都說即便是有錢也很難買到房子。新項目推出幾乎不需要怎麼宣傳，無論在什麼區，什麼價位只要是好產品都不會剩下。

沒「關係」買不到房

沈江（化名）的買房之路也一直磕磕絆絆，起初是錢不夠，到現在錢湊齊了房子卻還是買不到。杭州新開盤的項目並不少，但是沒有「關係」，他也只能被擋在門外。

沈江口中所謂的「關係」並不是指什麼違規操作。他很是後悔的說：「當初就應該多結識搞房地產的朋友，哪怕是有熟識的銷售也能摸到點門道。」

記者走訪了杭州即將開盤的幾個項目，售樓處里滿是看房的人，但銷售人員的表情都很輕鬆，鮮有積極推薦介紹的舉動。相反，購房者卻十分積極，省略了地段、戶型、配套等常規的提問，更多的是在諮詢何時開盤？買到的幾率有多大？能不能提前「定下來」？

據杭州某個即將開盤的項目銷售人員介紹，她們的項目計劃在三月末或四月初開盤，但早在三月中旬就已經有客戶前來諮詢。由於戶型和價格基本能夠確定，應客戶要求售樓處對有意向購買的客人進行了排位，先到先得，排在第一順位的客人可以在開盤后優先購買。目前計劃此次開盤的三棟樓中的小戶型房源基本已經定下來了，除非有客戶放棄，一般是買不到的。

如今，「限購、限貸、限價、限預售證、限網簽」，所有能想到的調控手段在杭州都能看見。但儘管杭州深「限」，卻也難抑樓市的火熱。

據浙報傳媒地產研究院數據顯示，2017年2月杭州市區（不含富陽區，下同）新建商品房成交6984套，環比下降0.7%，同比上升16.5%。其中，市區商品住宅成交4678套，佔比67%，較2017年1月上升5.6個百分點。

雖然受春節淡季影響杭州新建商品房成交量環比有小幅回落，但2月杭州市區商品房成交量與歷史同期相比，仍創下新高。而「限價」則是催化成交量攀升的重要因素之一。

據浙報傳媒地產研究院數據統計，2月杭州市區新建商品房成交均價為20058元/平方米，環比下跌5.4%。其中，商品住宅成交均價20217元/平方米，環比下跌8.1%。

而截止到2月，杭州市區商品住宅可售房源共計42086套，創2011年9月以來新低。動態存銷比以2月4678套的速度消化約需9個月，以近一年月均11310套的速度消化僅需3.7個月，也就是說隨著杭州成交加速，市場供小於求的局勢愈發凸顯。

與此同時，杭州的二手房市場也在進一步發酵。根據浙報傳媒地產研究院數據，2017年2月，杭州主城區二手房成交5058套，環比上升74.5%，同比上升131.0%，成交均價在24696元/平方米，環比上漲5.4%，同比上漲28.5%。

在浙江大學房地產研究中心主任賈生華看來，2016年以來，杭州房地產市場特別是二手房市場量價齊漲。面對超預期上漲的房價，一批購房者陷入了「恐慌性」購房，市場出現明顯的「過熱」狀態。之前出台的限購限貸政策雖然在一定程度上抑制了投資、投機需求，但是政策力度不夠，因此市場仍然火爆。

調控連環「補刀」

事實上，早在2016年10月，杭州就已有很多待開盤項目遲遲沒有動作，就是因為政府對預售證審批變得更加嚴格。此後又有一個杭州市餘杭區物價局下發給各房地產開發企業關於進一步加強商品住房銷售價格備案管理的通知在網上流傳，要求區內的部分未售房源調整備案價格。

據悉，杭州的限價一方面是嚴格控制預售證的發放，尤其是對35000元單價以上的項目的控制最為嚴格。另一方面就是嚴格控制樓盤價格，對於新盤首開的備案價要求不高於板塊均價；對於已開過盤的項目，要求加推價不能高於上一次的開盤均價。

據房地產報記者了解，當時杭州有很多項目的預售價格都有所下調。以杭州同協路某項目為例，在2016年前後三次修改了備案價格。同一套房源在9月12日單價調整為20057元/平方米，在9月19日上調為22057元/平方米，但到了10月31日公示時價格又變成了18749元/平方米，而最後的定價與中間最高的定價相比差價超過33萬元。

有業內人士認為，正是政府限價的舉動徹底激發了杭州購房者的購買需求，限價后很多項目的價格明顯低於購房者的預期，進一步激發了購房者和投資客群入市。

2016年，沈江覺得政府的限價調控絕非一天兩天的事，也許到2017年會有更多好項目以更合理的價格入市。但他沒有想到的是，房子的價格降下來了，但買房的難度卻翻了幾番。前腳開盤後腳售罄的案例太多，讓他深深感受到沒有「關係」買房有多難。

不只是限價，杭州調控的反應一直快於大多數城市。3月28日杭州再度發布樓市新政，規定自2017年3月29日起進一步完善杭州住房限購及銷售監管措施、調整住房公積金貸款相關政策措施。同時人民銀行杭州中心支行、浙江銀監局指導浙江省市場利率定價自律機制決議，進一步調整杭州部分區域差別化住房信貸政策。

新政內容涉及單身限購一套住房；企業住房交易需滿3年；外地遷入四縣戶籍需滿2年方可在市區買房；認房又認貸，二套首付最低6成；公積金利率最低上浮10%等。而這距離3月2日杭州擴大限購實施範圍，增設本地、升級外地居民限購措施的政策落地還不到一個月。

「此次杭州打出政策組合拳，以較大的力度加碼調控，尤其認房又認貸是房地產調控史上最嚴厲的手段之一，其影響面和殺傷力不容忽視。」杭州透明售房研究院院長方張接認為，此次組合拳進一步封堵了落戶四縣（市）等規避限購曲線炒房的政策空隙。預計杭州房地產市場在宣洩完恐慌情緒之後，終究會回歸冷靜和理性，到時過度投資和購買力透支的風險才會逐漸清晰。

方張接還強調，要特別注意限購限貸政策加碼過程與貨幣政策收緊周期的疊加和共振，從歷史經驗來看，一旦形成共振，對房地產市場的影響會是實質性和巨大的。從目前的實際情況來看，後續不排除會進一步出台嚴厲措施，堅定地打擊炒房，穩定市場。

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