麒麟京奧港未來墅再生變數 兩站有軌電車站點也「拯救」不了

麒麟有軌電車，這一次真的來了！昨天，一輛翠綠色車身的有軌電車，在百水芊城段試跑。目前所有捷運軌道已鋪設完成。有業內人士透露，在七月中下旬，捷運運營方或會有新的進展發布。

這個從2012年開始拆遷征地的項目，中間經歷了太多的坎坷。項目還曾一度停工下馬，直到2014年又開始陸陸續續動工中。直到昨天，麒麟的小夥伴們看到那輛翠綠色的車開始穿梭於站點之間，心才真正落了地。現在唯一的希望，8月份麒麟有軌電車能夠如約通車。

根據麒麟有軌電車的站程設置，基本上貫穿了麒麟目前主要的一些小區，比如說富力十號、啟迪方洲、中海國際社區、中南世紀雅苑等等。這些小區基本上已經陸續交付，麒麟有軌電車若是這一次真的如約通行，至少給一直深受交通不便之困的麒麟一絲希望。

麒麟有軌電車即將通行，對於老小區的居民來說，出行是方便了。對於在售或是即將開盤的樓盤，房價的增值空間似乎又多了一點。可，有一家樓盤的價格卻又要降了？

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京奧港未來墅再生變數 價格還要降？

京奧港未來墅，位於麒麟有軌電車的天泉路站和南灣營站之間。2016年4月15日，京奧港以總價47.6億元拿下麒麟新城地塊，樓麵價高達22353元/㎡。

今天我去麒麟探有軌電車的進展情況時，又去京奧港未來墅的售樓處走了一遭。從置業顧問口中探得項目的最新消息：京奧港未來墅首開價格可能在2.6萬元/㎡左右。

當時項目置業顧問的原話是：2.7萬元/㎡能選一個很不錯的樓層和戶型，大部分戶型可能還達不到這個價格。

那均價是2.6萬元左右？京奧港未來墅的放風價又降了？早在開發商剛拿地時，曾傳以4萬元/㎡的價格開盤的京奧港，在短短一年的時間內，放風單價從4萬降到了如今的2.6萬。

我記得部門小夥伴6月份去踩盤，當時銷售給出的預期價格還是在2.8萬元/㎡左右。如今不過一個月又迅速降到了2.6萬元/㎡。看來，即使麒麟有軌電車兩站設點京奧港未來墅周邊，似乎也「拯救」不了這家樓盤。

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這個價格又有多少買房人買賬呢？

今天在京奧港未來墅的售樓處，銷售人員告訴我，整個小區是由四個組團合成，全部都是建27-31層的高層住宅。首開的是A地塊，1、2、5三幢樓共計210套。皆為兩梯兩戶設計，戶型為107、131、141㎡，全毛坯交付。預計首開時間就在7月份，現在正積極申領銷許，最快下周能開盤。

據今天探得的最新消息：京奧港未來墅從7月份開始就已經啟動客戶登記，收取客戶的購房相關資料，目前已經交了購房證明的買房人有200多組。

其實，比起近段時間公證搖號開盤的那些樓盤，京奧港未來墅目前的蓄客情況並不是很樂觀。至於原因其實很簡單：

①麒麟本身的剛需屬性，再加上周邊剛需項目集中，改善需求被弱化。

麒麟老一批樓盤已經售罄，現在區域內的還有大量二手房掛牌待售，與京奧港未來墅一街之隔的中海國際社區，目前二手房價格基本上在2.3-2.5萬元/㎡之間，戶型的可選擇性多，基本上79-140㎡的都有。

②瘋狂的市場下高地價拿地，卻碰上政策的強調控。

之所以會落入如此尷尬境地，主要在於京奧港未來墅的地價太高。2.2萬元/㎡的樓面地價與麒麟房價相當，再加上現在南京政府控房價，不給漲，你怎麼賣？

即使價格真的只批到2.6萬元/㎡，4000元/㎡的成本。即使開發商願意虧本賣，這個時候，買房人又開始擔心質量問題了。

③產品規劃設計，107-141㎡的大戶型，總價高。

對於剛需而言，需要的房子還是以低總價，實用型為主。京奧港最小戶型為107㎡，按此前放風的2.8萬元/㎡來算，總價最低也要300多萬，果斷拋棄了剛需主力。

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京奧港未來墅的困境如何破？

之前曾跟朋友討論過，像京奧港未來墅目前這般困境，究竟該怎麼破？

朋友是這樣說的：一個樓盤成熟的規劃出爐后，再想調整的難度可想而知，但是如果要讓市場認可，也只有兩個方法：

1、產品改剛需，多跑量。

2、解決有媒體報道的所謂資金問題，慢慢等。

第一點，改剛需，京奧港未來墅一直在做。從將產品精裝改毛坯，到如今預期價格不斷調低。

第二點，似乎有點難。資金是一方面，更重要是的，現在政府在催著各家樓盤開盤，不是你想等就能等的。

現在京奧港未來墅，產品也調整了，價格也降了，開盤就是箭在弦上不得不發，就等一紙銷許。至於首開成交情況如何，就看市場的造化了，畢竟就在7月12日，又有一家新進南京的房企，狠砸17億元衝進了麒麟。

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