原來他們早已布局，風向已變，30強房企開始做這件事！

在高房價的重壓之下，通過租售並舉解決住房問題，成為了市場新的風向。近日，新華社發布消息，住建部將立法明確「租售同權」，未來租房人享受與買房人同等待遇。目前，上海已經推出了「只租不售」的地塊，南京也被列為12個大力推行租賃的試點城市。種種政策利好下，租賃市場成為地產新藍海，不少品牌開始在一二線城市開發長租公寓產品。

租房市場是新藍海嗎？

數據顯示，2016年國內二手房市場交易額已突破6萬億，佔住房交易總額的41%。的房地產市場，正處於向存量市場轉換的過渡期。為了更妥善打理個人的房屋資產，確保房產的保值和增值，實現房屋使用權的價值最大化，存量房的管理布局已愈發受到重視。

國家統計局數據顯示，住房租賃市場正在快速擴張。全國約有1.6億人在城鎮租房居住，以外來務工人員、新就業大學畢業生等新市民為主。

58集團高級副總裁、安居客COO葉兵指出，當房地產進入存量時代，以新房開發為主業的房企正面臨轉型或結構調整。「他們原本的強項是拿地、定項目、做產品，再售出。現在隨著整個外部環境轉型加之政府調控，從開發商角度來看，其實是面臨挑戰的。廣州不久前發布的租賃新政，提出租購同權，三類符合條件的承租人子女可享受就近入學等公共服務權益，也預示著租賃在未來房地產體系中的重要地位。」葉兵說。

長租公寓大約從2014年開始，在深圳等一線城市盛行。不容忽視的是，由於掌握房源及資金優勢，房地產開發商自持經營的長租公寓業務發展極為迅猛。來自克爾瑞的數據顯示，在排名前三十的房企中，超1/3房企選擇進軍這一領域，例如萬科、招商、遠洋、陽光城等都已經率先布局。不久前，碧桂園上海區域成立長租公寓管理部和產城發展部，並計劃在滬拓展業務。有消息稱下半年龍湖也要加入長租陣營，即將推出冠寓。近日，朗詩也在南京正式推出了長租公寓品牌朗詩寓，首家門店落子新街口，試水這一領域。

除了上述房地產企業，長租公寓市場還吸引了房產中介、酒店、創新創業者的參與，例如鏈家的「自如」、華住的「城家公寓」、創業公司YOU+公寓、魔方公寓等。

大家一起湧向長租公寓，是否預示著競爭加劇？

目前住房租賃形式大致有兩種：個人住房租賃和由專業租賃機構運營或房地產企業自持經營的長租公寓。根據上海公寓企業聯盟研究數據顯示，目前出租房約有1億套，其中超過90%為個人出租，品牌公寓企業總佔有率低於2%，開發商自持經營的居住用房不足1%。

如果單從這一方面看，長租公寓的市場還有足夠大的空間，如果說有競爭，在房源合作方面可能會涉及一些。有專家表示，更多模式和資源進入長租公寓，對這個行業會起到有利的推動作用，會帶來健康和積極的影響。

長租公寓盈利難？

並不單單是國內，租賃住宅項目在全球早有先例。隨著全球各地區的房產租賃市場不斷擴大，有越來越多的大規模投資用於建設多戶式租賃住宅——專業的租賃管理公寓，通常為大規模租賃住宅項目。在美國，資本分佈在一些大城市，其中東南部各州佔據最大份額，因為定價穩定，而且暢銷的存貨有限，所以收益率穩定保持在5.4%。外國資本仍持續緊盯這一物業類別，特別是在亞特蘭大、夏洛特和鳳凰城等二級市場的項目。事實上，去年有超過四分之三的國際投資都進入了美國的二、三級市場。

開發商們也對這一模式持普遍看好態度，於是乎租賃公寓在國內迅速擴張。

從以往的數據來看，旭輝領寓在起步半年時間內，規模已達到5000間，且單店全部盈利，旭輝提出5年內集中式公寓數量要超過20萬間。萬科也在長租公寓市場頻頻出手，截至2016年底，廣州萬科長租公寓已達4000間，未來3年內有望突破5萬間。在深圳，萬科泊寓目前已儲備項目19個，累計獲取房源35000間，將在未來3至5年逐步推向市場。

萬科董事長兼總裁郁亮表示，「購租並舉」是建立房地產調控長效機制的重要舉措，現在發展租賃市場是在「補課」，未來市場前景看好。復星集團執行董事、復星地產CEO龔平認為，長租行業會在未來的二十年裡具有高速發展的潛能，成為後房地產市場的新增長點。

雖然租賃市場前景廣闊，但是盈利難是長租公寓行業公開的秘密，盈利模式亟待清晰化。

上市公司世聯行在2016年年報中顯示，包括長租公寓在內的資產服務業務，總體毛利率僅為2.32%，其中主要原因是「拓展成本和公寓前期運營成本」。

長租公寓項目在籌備階段，比如房源收購、房屋裝修、稅收等方面，都需要較高的成本。此外，前期宣傳運營，也要投入大筆資金。

有觀點認為，長租公寓項目投資回報率不高，回報周期長，第一階段只能是擴展虧損期。嚴躍進也認為，長租公寓當前是一種資金投入模式，或者說是砸錢的模式，從短期看，其實不賺錢，所以需要大量資金做支撐。由於長租公寓還屬於新興行業，如何挖掘其附加價值，還要通過在市場中摸爬滾打尋找更多商機。

相關政策：

今年以來，各地密集推出鼓勵住房租賃市場發展的政策。

★廣東1月發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，提出搭建市場化、專業化、規模化的住房租賃平台，用於收購或長期租賃庫存商品房等。截至6月，廣東省已成立肇慶、清遠、汕頭、佛山、東莞、中山等6個地市租賃平台。

★北京市在今年兩會期間明確將「培育和規範發展住房租賃市場」作為2017年的主要任務。北京市住建委相關負責人表示，北京正力圖使「租房住」成為解決居民住房問題的重要方式，同時將完善「限房價、控地價」地塊企業自持住房租賃的管理辦法。

★上海市近日發布的住房發展「十三五」規劃中提出，「十三五」期間，上海市租賃住房用地供應佔比約為31％，推出租賃住房共計70萬套，加快住房市場向租售並舉轉變。

★北京、上海和杭州等熱點城市已要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房，有的地塊甚至要求100％自持，有的地塊的自持期限高達70年。

房老大綜合南都、新華視點、東周刊、經濟報