直擊業績會 | 李從瑞：中國金茂利潤、持有與高毛利解密

業績會現場，李從瑞與管理層向在場媒體詳細解析了有關金茂拿地、持有與利潤、高毛利之間的平衡之道。

觀點地產網 3月28日，金茂控股有限公司在香港舉行2016年全年業績發布會，執行董事兼首席執行官李從瑞、執行董事兼首席財務官江南、投資者關係總監鄭秋平出席了本場業績會。

年報顯示，2016年，金茂總簽約銷售金額485億元，同比增長61%；實現營業收入273億元，同比增長54%；實現凈利潤46億元，同比增長12%；總的毛利率高達37%；融資成本也從2015年5.35%下降了2016年4.5%。

2016年亦是金茂在土地儲備上大豐收的一年，據其披露，2016年至今公司共獲取項目17宗，新增土地儲備621萬平方米，均位於一線及熱點二線城市；截止2016年年底，共有土地儲備3695萬平方米，其中一級土地開發土儲1952萬平方米，二級土地開發土儲1743平方米。

金茂執行董事兼首席執行官李從瑞宣布，公司將2016年的銷售目標定為580億元，其中物業銷售510億元，一級土地開發70億元。

股東應占利潤下降與高毛利率拆解

觀點地產新媒體留意到，儘管銷售規模、營業收入大幅增長，但金茂凈利潤並未實現相應幅度的增長。

2016年，金茂實現凈利潤總額46億元，同比增長12%，增幅遠低於規模、營收，股東應占利潤甚至出現下跌，從2015年的30.45億元下降17%至25.35億。

對此，金茂執行董事兼首席財務官江南解釋稱，股東應占利潤有所下降，主要是因為公司的收入結構比起2015年發生了較大的變化。在公司的營業收入中，有一個項目的銷售收入佔比達到了40%，但公司在該項目中占的股權只有50%，所以對利潤造成了比較大的影響。

據觀點地產新媒體查閱，江南所說的項目正是金茂於2016年12月6日53億作價整售給國家投資開發公司的一棟位於上海北外灘星外灘-上海國際航運中心的寫字樓，該項目整售單價超過8萬元/平方米。

李從瑞向觀點地產新媒體透露，因為現在寫字樓建設的量非常大，未來公司有一些持有性項目還是要賣掉，以兼顧持有與開發規模的平衡。

但他同時表示，賣掉部分位於核心城市但價格已經到達頂點的持有型項目，公司會選擇在一些新興的城市再買回來別的一些物業。目前的城鎮化率只有50%多，未來在一些新興城市仍然有很多機會，這種機會跟核心區是不一樣的。

值得一提的是，雖然股東應占利潤率有所下降，但金茂在毛利率上依然保持了高水平，2016年整體毛利率高達37%。其中，物業開發毛利率34%，物業租賃毛利率86%，酒店經營毛利率49%。

據江南介紹，公司物業開發業務中一級土地開發毛利率約為50%-60%，二級土地開發毛利率則約為30%，一直以來都維持在較高水平。

17塊高價地與未來入市想象

2016年，金茂在土地市場上一路高歌猛進，攬獲了不少在外界看來很高價的地。

據觀點地產新媒體查閱，在資產規模大幅增長的同時，金茂的負債規模也有了相應程度增長，由此帶來了公司融資費用的提升，從2015年的4.56億增長59.65%到了7.29億。

據金茂方面披露，2016年至今，公司共獲取位於上海、廣州、深圳、杭州、南京、天津、武漢、寧波、蘇州、鄭州、合肥、青島等城市的項目17個，新增土地儲備621萬平方米。

據觀點地產新媒體不完全統計，僅2016年金茂在天津、南京、深圳、杭州、鄭州、無錫、上海等地獲取的7宗地塊，總地價就已高達368億元。在目前限購政策不斷升級背景下，金茂所獲取的這些高價地，能否達到公司預期的售價？又是否會影響公司未來的毛利率表現？

對此，李從瑞表示，自己在很多場合都說過，金茂堅決反對拿地王，公司去年買的很多地，實際上非常幸運的是到今天來發現，去年進的七個新城市裡，金茂所有拿的地現在的土地價格基本上比當時拿的價格有20%以上的加成。所以到現在，從公司本身的拿地價格來看，都是比較便宜的。

李從瑞認為，在限購之下，即使未來房地產物業的銷售價格按照一個正常的走向，金茂也能獲得比較好的回報。

李從瑞還透露，2017年公司的拿地預算是200億元，主要還是偏向於投向公司原來深耕的區域，此外比較看好的城市還包括廈門、成都以及京津周邊的一些城市。

值得一提的是，2017年以來，金茂已共計耗資176億在南京、蘇州兩地拿下三宗地塊，倘若200億元拿地預算不包括已經花掉的176億，金茂今年的拿地預算將達到376億元，基本與去年持平。

50億持有收入目標與利潤平衡之道

儘管認為高價地對毛利率並無影響，毛利率也仍然居於高位，但金茂已經開始在思考未來利潤的平衡問題了。

據李從瑞介紹，目前金茂業務類型主要分為開發物業和持有物業兩塊，其中持有物業又包括零售商業、寫字樓和酒店三塊，2016年，金茂持有物業收入為32億。

李從瑞解釋稱，在當前階段，如果僅僅只是做銷售型物業的話，機會非常多，盈利回報也非常好，而做持有，當下的回報並不是很高，因為持有物業是需要時間去培育的。金茂目前開發和持有物業投入佔比約為8：2，公司的目標是到2019年持有物業收入超過50億。

李從瑞續稱，公司之所以堅持對持有物業的投入，是由於考慮到未來需求和未來利潤的平衡，短期跟長遠的平衡，所以要做一定量的持有，為未來做好準備。

至於寧高寧上任以後極力支持的金茂商業部分，李從瑞則表示，金茂商業的發展最終還是希望走資本市場這個道路，但是目前還沒有時間表。因為金茂的商業起步比較晚，公司管理層目前還是按照寧高寧所提出的創新、體驗的這樣一種方式在發展後面的商業。

最後李從瑞還透露，當前公司亦在培育兩個新業務版塊——金茂資本和金茂綠建，金茂資本實際上是一個獨立的，可以對外進行投資的融退管投平台，主要投資節能、綠建、舊房改造等領域。

此前，金茂資本更多的是在集團內部進行孵化，支持集團內部的一些項目，目前已經基本成熟，今年開始會逐步走向市場，公司計劃將它培育成未來的一個增長極，目標是三年內規模達到300億。