萬科等開發商全國大面積拿地

隨著調控的繼續深入，進入初夏，全國土地拍賣市場風向再變，從過去的競拍地價，到競拍自持面積或保障房面積。

一邊是業界對自持未來的擔憂，另一邊開發商為爭奪自持地塊使勁渾身解數，自持地塊真的是虧本買賣么？

6月6日，萬科以25.3億元拿下佛山一宗100%自持地塊，引發了對業內對自持地塊的討論熱潮，而在此之前萬科已經在廣州、北京分別拿下2宗自持地塊，5宗自持地塊的總價高達170億元。

6月9日，杭州大江東誕生首塊 100%自持商住地，同一天出讓的杭州大江東前進片區住宅地塊以27%的自持比例成交。

6月14日，世茂以40%自持比例拿下佛山禪城商住地。同一天，上海出讓兩宗「100%」自持商地，招商東航聯合體以及金茂分食。

和眾多政策新玩法一樣，自持拿地源自北京，隨後在全國推廣並漸成趨勢。據邦地產君不完全統計，目前包括北京、上海、廣州、佛山、杭州等地在內已出讓16宗自持地塊，總出讓價高達420億元。

緊隨其後，一大波的自持地塊正在襲來。6月15日，上海推出青浦區一宗商辦用地，總起價14.2億元，自持面積不低於80%，將於7月25日開標。

珠海市掛牌3宗住宅地塊給出「10年限售」的規定，多宗商業用地則要求競得企業自持10年內不得抵押、轉讓及銷售。

試點長租產品

自持地塊作為嚴防高價地的有效「武器」，如雨後春筍般湧現。限地價競自持之後，高價地在現行的土地拍賣制度下失去了生存的土壤，逐漸淡出市場。但有觀點認為，自持地塊並不能有效增加市場可售供應，當前多地庫存告急的情況下，這種土地出讓方式不可持續。

對於開發商而言，當前租售比低以及資產證券化等渠道尚未打通，運營自持物業意味著承受著較大的租金壓力。但為了獲得賴以生存的土地，更多的開發商主動加入這場自持競賽中，成為第一批吃螃蟹的探索者。

自持地塊能不能拿？未來出路在哪裡？一系列的問題拋向了開發商。

據了解，目前市場已出現這種產品，萬科隨園嘉樹項目養老公寓租賃期分為5年和15年兩種模式，中途可以退租，退還租金。

自持是虧本買賣？

自持物業面臨的顯著問題是，按照當前的租售比，租金回報率是算不過賬的。萬科高級副總裁譚華傑曾表示，如果萬科在住宅用地蓋房子出租，租金回報率大約為3%，扣除20%稅收，最終租金收益率只有2.4%。

當前房企融資收緊、成本上升，2.4%的租金收益率是無法支撐住宅租賃產品發展的。

目前市場上的長租公寓運營商大部分沒有獲得物業的所有權，是在存量物業上做「加法」，面臨資產不輕不重的尷尬處境，前期需要大量的資金投入，卻無法享受物業升值帶來的回報。

數據顯示，隨著一線房價攀升，租房人口佔比在全國層面將超過30%，一線城市會超過40%，未來個別城市甚至將會有超過50%的人租房居住。住宅租賃產品發展空間大，縱觀這一輪拍賣自持地塊的所屬城市，包括一線城市的北京、上海、廣州以及熱點的佛山、杭州等地，一線城市寸土寸金，熱點二線城市發展潛力大，均是未來物業保值升級潛力大的區域。自持住宅產品，佔據地理位置優勢，未來打包資產證券化可行性高，從而獲得穩定現金流。

需要注意的是，自持地塊出讓一般會限制總價，開發商獲取自持地塊樓面地價相對較低。

實行新的住宅運營模式，對開發商的運營能力和資金提出較高要求，部分實力較弱的開發將面臨淘汰出局的處境。在當前強者恆強的格局下，這是市場競爭的必然趨勢，強者生存，弱者出局。對於實力較強的開發商而言，或許將迎來「彎道超車」的絕佳時機。

轉型中陣痛在所難免，作為第一批探索者，面臨的環境更加艱難，但也意味獲得更大的價格優勢和物業升值空間。等到住宅自持運營模式發展成熟再進入，拿地成本或將提高，並不能獲得更大的收益，也許只是別人吃剩的殘羹冷炙。