住房租賃和銷售新規抓住了二手房交易的牛鼻子

作者 樓建波（北京大學法學院房地產法研究中心主任）

5月19日，住建部就《住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)》(以下簡稱《條例》)公開徵求意見，我認為這是可喜的一步。《條例》若能出台，將填補房地產立法的一個空白，並會對住房市場的發展起到很好的引領作用。

首先，《條例》將填補行政法規層級房地產立法的空白。經過多年的發展，全國層面的房地產立法已經形成了以《城市房地產管理法》為統領，《城市房地產開發經營條例》、《公積金管理條例》、《物業管理條例》為主體，以及住建部和相關部委頒發的眾多部門規章為補充的體系。但是，相較於房地產開發經營，房地產交易方面的立法相對薄弱，只有《城市房地產管理法》中房地產交易一章，以及《商品房銷售管理辦法》、《商品房預售管理辦法》、《城鎮商品房租賃管理辦法》等部門規章，欠缺行政法規層級的立法。從這一意義上說，《條例》的出台，將彌補行政法規層級房地產立法的一個空白，使房地產法的體系更加完善。

其次，《條例》對住房租賃和銷售進行調整，是對房地產市場新形勢的一個回應。房地產市場發展初期，房地產交易以商品房銷售為主，存量房的交易量很少，租賃的成交量也不大。但隨著人均住房面積的大幅度改善，人口流動性的增加，存量房交易，包括存量房的買賣和租賃，在整個房地產市場中的佔比不斷增加。這樣，以調整商品房交易為主的《城市房地產管理法》中的房地產交易一章，以及與此配套的三個規範商品房銷售(含預售)和租賃的部門規章，就不足以對現在存量房幾乎佔據半壁江山的房地產交易市場進行調整了。在此情況下，出台《條例》，對住房租賃和銷售進行規範，也就成為立法的急務了。

再次，《條例》對經紀機構的規範，抓住了存量住房交易的牛鼻子。如果說規範商品房市場的關鍵是規範開發企業的話，那麼，對存量房市場的規範，就離不開對經紀機構行為的規範。《條例》設專章對房地產經紀服務進行規定，充分體現了起草者規範存量房交易市場的決心。此外，《條例》對於提供住房租賃、銷售信息發布服務的第三方網路交易平台，也明確了其應對信息的真實性負責，並對他們的義務和責任做了明確規定。

最後，《條例》注重對租賃關係的調整，是對國家住房市場政策的貫徹落實。公開徵求意見的《條例》共七章47條，其中第二章住房租賃共13條。想較於其他章節，租房租賃一章所佔比重是比較大的。對住房租賃作重點的規範，一方面是為了解決實踐中出現的問題，另一方面，也許更重要的是對國家住房市場政策的貫徹。住房雙軌制既離不開政府的住房保障，更離不開住房的市場供應。

但是，「房子是用來住的，不是用來炒的」，我們的住房市場應該是一個「租售並舉」的市場。要讓有住房需求的家庭能真正通過租賃解決住房問題，我們還有很長的路要走。為此，《條例》從出租房屋的條件、租金的收取和調整，租期、租售同權等方面，為承租人把租賃房屋作為自己的穩定住所創造了條件。如承租人應當按月支付租金、出租人不得單方面提高租金、出租的住房要符合安全要求、鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同等。為了更好地培育租賃市場，《條例》還專門對規模化、專業化的住房租賃企業的發展做了規定。

《條例》作為房地產法的中間環節，承擔著落實法律和國家有關政策的任務。許多具體的措施，如對專業化、規模化住房租賃企業的優惠政策、落實「租售同權」的具體措施、住房租賃相關收益的質押、住房租金髮布制度等，尚待部門規章等下位立法或規範性文件的明確。應該說，我們很高興地看到《條例》徵求意見稿的發布，但我們也清醒地認識到，從徵求意見到正式出台，從《條例》的正式出台到其中許多措施的落實，還有很長的路要走。(中新經緯APP)

【專家簡介】樓建波，北京大學法學院房地產法研究中心主任，副教授。長期從事房地產法的教學和研究，曾擔任亞洲開發銀行/住建部住房保障項目的國內專家。並在住房保障、房地產金融、房地產稅收等領域發表文章多篇。

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