【鄰里吐槽君】哪些部分不計入房屋面積？買房貸款多少年更合適？買二手房要繳納的費用明細？

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鄰里吐槽君

2017.6.05-2017.6.11

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在這火熱的聯考周內

小夥伴們的熱情也依然不減~

這不，上周的投稿仍然是絡繹不絕

讓我們一起來看看唄

哪些部分不計算入房屋面積？

S姐你好，最近跟老公準備買房，聽人說有些房子的共用面積特別大，比較坑爹 ，想問問共用面積都包含哪些？又有哪些部分不算房屋面積呢？

S姐這樣說

大家在買房時，購房合同上都會寫明房屋的房屋建築面積，許多人會抱怨共用面積太大。可是很多人對共用面積的實際內容並不了解，對房屋面積的測算也心懷疑惑。今天，S姐就來科普一下！

一、房屋共用面積包括哪些？

共用面積也稱公攤面積，是指業主共同佔有或共同使用的建築面積，可分為以下3類：

1、層高超過2.2米的設備層或技術層，

2、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、交電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、值班警衛房、物業管理用房等以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房；

3、套(單元)與公共建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的一半。

二、哪些部位不計算入房屋面積？

不計入房屋面積的部分主要分為兩類：贈送面積與不計算容積率面積。

1、贈送面積

關於贈送面積，S姐在之前的文章中有過說明，大家可以點擊鏈接查看：

【鄰里吐槽君】贈予還是買賣過戶？贈送面積坑爹嗎？外地人能買學位房嗎？

2、不計算容積率面積：

（1）、建築物通道(過街樓的底層)。

（2）、建築物內的設備管道夾層。

（3）、建築物內分隔的單層房間，舞台及後台懸挂幕布、布景的天橋、挑台等。

（4）、屋頂花架、涼棚、露台、露天游泳池。

（5）、建築物內的操作平台、上料平台、安裝箱和罐體的平台。

（6）、勒腳、附牆柱、垛、台階、牆面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕牆、空調機外機擱板(箱)、飄窗、構件、配件、寬度在2.10m及以內的雨篷以及與建築物內不相連通的裝飾性陽台、挑廊。

（7）、無頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用於檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯。

（8）、自動扶梯、自動人行道。

（9）、獨立煙囪、煙道、地溝、氣櫃、水塔、油(水)罐、貯油(水)池、貯倉、棧橋、地下人防通道。

很多人認為公攤面積大就是讓自己吃虧。其實，公攤面積與居住的舒適度以及安全、消防等都有關係。大家在購房時需要慎重考慮。

買房貸款多少年合適？真的越久越好嗎？

S姐，我想貸款買套房，聽親戚說是貸款時間越長越好，說是可以套利，我也不太懂這些，想來請教你一下，求解答~

S姐這樣說

部分人認為，合理的負債，是一種資金在機會成本上的「套利」，你從低成本的地方拿到錢，放到相對收益更高的地方。據此，他們會告訴你，首付越少越好，貸款越久越好。

這樣說並不是沒有道理。但這首先取決於對房價上漲的判斷。如果房價的漲幅高於銀行貸款的利率，那麼貸款買房就是賺錢的。但如果房價的漲幅低於貸款的利率，也會放大虧錢的效應，所以說這需要依賴對未來房價走勢的判斷。

目前，銀行按揭根據還款方式分為兩種：

1、等額本金按揭貸款：

就是根據貸款金額除以貸款期限（10或15年*12個月 ）等於本金，利息隨著本金的減少而遞減，中途有錢可以多還或提前結束。這種方式的好處是，由於在初期償還較大款項而減少利息的支出，比較適合還款能力較強的家庭。

2、等額本息按揭貸款：

就是本金不變，利息根據貸款期限的長短平攤到每個月，如果在利率不變的情況下，這貸款時間內每月所還的金額是不變的。等額本息還款方式是在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便於每個家庭根據自己的收入情況，確定還貸能力。

而在近幾年內，銀行貸款的現狀如下：

1、目前銀行利率為4.9%，屬於史上最低點位，對於老百姓而言，此時申請銀行貸款較為划算。

2、相比其他資金成本來說，貸款的成本是最低的，銀行貸款可以有效節省資金成本。

3、貨幣供應居高不下，貸款的總體利息趕不上人民幣貶值的速度。簡單來講，目前貸款的數額在幾十年之後，它的價值會大大降低。

因此，S姐建議，相對於目前的經濟狀況而言，買房時相對於全款支付，銀行貸款更為划算。相比於短期貸款，在符合銀行條件的情況下，應選擇更長期的貸款年限。

二手房買賣交易需要繳納哪些費用？

你好，我看上了套二手房，聽中介那邊說要繳稅，想問問具體要繳納哪些稅費？

S姐這樣說

二手房交易稅費是指在二手房交易中，稅務部門向賣方徵收交易所產生的差價獲得的收入。在目前的二手房交易中，稅費包含以下幾項：

而對於購房者而言，很多人都會產生疑問：二手房交易中的稅費究竟由哪一方繳納？就這個問題，S姐來進行以下科普:

在目前的二手房買賣中，分為兩種情況：一是房屋總價較便宜，但需要買方自行承擔稅費，二是房屋總價稍貴，但房屋稅費已包含在總價內。所以說買賣的稅費由誰交並不是絕對的，主要是買賣雙方博弈的結果。

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