「湖說江寧」之九龍湖：十年8地王，房價漲4倍，二手房賣到4萬8

上周一（7月31日），七哥回顧了江寧百家湖的發展過程<<<「湖說江寧」之百家湖：曾經2千的別墅你不要，如今3萬的高層買不到！

如今，沿著百家湖向南，越過牛首山河，江寧進入了又一個湖居時代——九龍湖！

地價變遷：10年時間裡，九龍湖區域地王換了8次，地價也漲了6倍！

九龍湖開始徹底引起人們的關注，是從2007年開始的！

當年7月26日，萬科以5.82億元拿下江寧牛首山河地塊，打造了如今的萬科金域藍灣，樓面地價3278元/㎡，一舉成為了成為當時江寧地王。從那時候起，萬科被貼上了九龍湖「拓荒者」的標籤。

（萬科·金域藍灣）

繼萬科之後，新興的九龍湖板塊開始陸續有房企進駐，中糧、銀城、雅居樂、恆大、萬科、新城、保利……大鱷紛至沓來，讓這個曾被忽視的區域引起眾人關注。

九龍湖地價變遷史：

2007年7月26日，萬科以17.85億元成交江寧牛首山河地塊，樓麵價3287元/㎡成為當時九龍湖最高地價。

2007年11月16日，華光房地產競得九龍湖G41地塊，樓面地價4204元/㎡。（2008年，華光地王被收回）

2010年2月9日，雅居樂地產拿下九龍湖G01地塊，樓麵價達到4407元/㎡（雅居樂藏龍御景），刷新區域樓麵價新高。

2010年4月10日，銀城地產以6449元/㎡的樓麵價拿下九龍湖G08地塊（銀城千花溪），又成為江寧當時最高地價。

2013年1月24日，新城以總價19.8億元拿下G86地塊（新城玖瓏湖），樓麵價6888元/㎡，成為九龍湖地王。

2014年12月24日，萬科經過40輪爭奪，以27億元拿下G83地塊（萬科翡翠公園），樓麵價達到了10191元/㎡，再度刷新九龍湖地價新高。

2016年9月23日，銀城拿下九龍湖G54地塊，樓面地價19991元/㎡，九龍湖區域地價再度被刷新。

2017年7月7日，金隅拿下九龍湖G20地塊，算上保障房建築面積，實際樓麵價達到了23853元/㎡。

從2007年萬科進駐、到新城保利聯手進駐，最後到如今的現房銷售時代，九龍湖的樓面地價在10年時間裡，從最初的3287元/㎡發展到如今的23853元/㎡，相比之下，漲幅達到了626%。

九龍湖10年房價看哭多少人：從最初的5700元/㎡到如今的30000元/㎡，漲幅426%！

九龍湖地價步步攀升，區域房價自然也是水漲船高！

九龍湖房價變遷史：

2008年，受大環境影響，這一年南京大部分樓盤價格下調，九龍湖的恆大綠洲首開均價5700元/㎡，而且還是精裝修，低於核價近3000元/㎡。

2009年，南京房價出現「報復性」上漲。2010年樓市大勢已定，此時距離拿地過去2年多的萬科金域藍灣首開均價16000元/㎡。

2012年，雅居樂藏龍御景首次開盤，銷許均價19000-21000元/㎡，整體折后均價在16500元/㎡。

2013年，新城玖瓏湖、保利中央公園兩家純新盤首開均價達到了17000元/㎡。

2014年，南京房價出現降價，九龍湖多家樓盤紛紛降價促銷：新城玖瓏湖推出部分房源15000元／㎡起；保利中央公園推出「0首付」，交定金5萬元即可簽約定房；雅居樂藏龍御景推出了20套251㎡的毛坯房源，均價11000元／㎡，相較原價14000元／㎡有了大幅度的優惠，僅需繳納50萬元首付即可買房，剩餘首付款項最長在半年內繳齊。

從2015年開始，江寧熱門板塊房價開始努力奔30000元/㎡。

2016年，南京樓市只有「9月前和9月後」兩個部分，9月之後，開始限購、限貸、限漲，九龍湖房價被緊急剎車在30000元/㎡的價格紅線以內。

2017年的九龍湖，30000元/㎡的房源也剩不了幾家了！

今天，回頭看九龍湖10年的房價變遷史，房價從最初的5700元/㎡，到現在的30000元/㎡的限制價格，漲幅高達426%！

期間，除了2008年和2014年兩個階段出現了短暫的下降趨勢，其餘時間房價都是在漲漲漲……尤其是從2014年低迷的行情結束之後，九龍湖的房價開始飆升，現在再也追不上了。

如今九龍湖板塊，已經擴大至南端的上秦淮濕地、未來網路小鎮，區域各項配套也是南北兼顧！

如今的九龍湖板塊已經到了南端的雲台山河路，比3號線底站秣周東路站還要更遠一些！未來網路小鎮、上秦淮濕地公園……都划入了九龍湖板塊範圍之內。

在2013年，南京規劃局就掛出了《江寧九龍湖片區控制性詳細規劃》，根據規劃公示，未來的九龍湖片區內將建有國小6所，國中4所，高中1處。兩條捷運線，分別為3號線和5號線。

現在看來，九龍湖區域的規劃正在逐漸兌現，引進的北京東路國小江寧分校、游府西街國小上秦淮分校都將在今年9月份將正式招生，3號線已經通車，5號線正在建設中（2020年通車），在九龍湖區域將設有九龍湖站和誠信大道站。

另外，在商業配套上，南端有砂之船奧特萊斯、北側則離百家湖商圈的景楓KINGMO、21世紀太陽城更近一些。再加上華誼兄弟電影小鎮、未來網路小鎮，九龍湖的未來發展不可小覷。

（江寧砂之船奧特萊斯）

區域新房面臨斷供、二手房最高成交價4.8萬/㎡！

目前的九龍湖板塊，在售的僅有駿景華庭1個項目，而且已經接近收官，待上市純新盤也僅有恆大悅瀾灣1家，後期儲備的多幅地塊也均是需要現房銷售。

▼▼▼駿景華庭，項目最近一次開盤時間是2015年8月，至今將近兩年了，沒再開過盤。

據了解，駿景華庭還剩下5號樓未加推，戶型面積有93㎡、100㎡、136㎡，約150套，精裝交付，放風價27000-30000元/㎡。前期均價15000元/㎡，精裝放風價格每平米上漲了12000-15000元，滿滿的套路呀！

（駿景華庭沙盤圖）

▼▼▼恆大悅瀾灣，板塊內的唯一純新盤，計劃首開5棟，分別為2#、5#、6#、9#、10#號樓，戶型面積在77—131㎡之間，均為兩梯四戶，共計約380套房源。項目有望在本月迎來首開，均價預計在26600元/㎡。

其實，整體看來，九龍湖板塊的新房供應不足，在5幅現房銷售地塊項目遲遲沒有動靜的情況下，幾乎面臨斷供的局面。

不過，九龍湖板塊的二手房價格基本都突破了30000元/㎡的天花板價。其中，今年6月底剛剛交付的萬科翡翠公園的二手房掛牌價最高的已經報到了48681元/㎡。

九龍湖是江寧板塊繼百家湖之後，又一個比較熱門的區域！區域內的地價、房價這今年可謂是突飛猛進，水漲船高，幾乎與百家湖站到了同一起跑線。

不過，相比百家湖成熟的盛業配套，九龍湖還有差距，甚至更多程度上依賴著百家湖的商業配套；交通方面也不如百家湖來的便捷。

但，如今的九龍湖在售房源寥寥無幾，未來將是全面現房銷售時代，毋庸置疑的是，九龍湖和剛需是再無關係了！

END

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1、大寫的心疼！下半年，剛需買房依然不易！

2、公和婆為了樓市這些問題打了一架……

3、建鄴區委書記張俊：阿里之後，騰訊也要來了！網友：房子啥時賣？

4、人口吸引力指數再下降，人才爭奪戰南京敗了？

5、不再紙上談兵！江北終於要大幹一場了