開發商「斷供」 投資人千萬置業遭查封

開發商斷供 投資人千萬置業僅用5個月被查封

2013年，位於北京亦庄的西曼國際高科技產業園在建設時，曾因集資建房引發關注，如今，該產業園因為欠貸而被法院查封。就在該產業園的房產土地面臨被拍賣，用以償還銀行貸款時，當年出資1850萬元購買了該產業園8號樓的服裝企業主孫先生提起執行異議，要求解除查封，確認自己對房屋的所有權。

昨天，大興法院開庭審理了此案。與孫先生有著類似遭遇的其他11位投資人均提出了相同的訴訟請求。

千萬置業僅用5個月後被查封

59歲的孫先生是一名服裝企業主，他花了1850萬在西曼產業園購置的辦公樓，僅僅使用了5個月，便被法院查封。

孫先生介紹說，2013年10月27日，他與北京西曼國際服飾有限公司簽訂《股權投資協議書》。雙方約定，西曼公司將其開發的、位於亦庄地區的西曼國際高科技產業園所有的D區8號樓房產轉讓給孫先生，房屋總價為1850萬元。也就是說，這份名為股權投資的協議，實際是一份房產轉讓協議。

由於該產業園屬於工業用地，按照國家規定，在銷售時無法分割辦理產權，因此協議中還約定，孫先生的企業在北京經濟技術開發區註冊、並且在西曼亦庄國際高科技產業園合法營業滿1年後，西曼公司為孫先生的企業辦理產權分割。

在涉案房產取得了所有竣工驗收手續后，孫先生依約於2015年6月30日向西曼公司付了涉案房產的全部價款及其他相關費用。2015年7月1日，西曼公司將涉案房產交付給孫先生，孫先生對房產進行了裝修，準備作為新的辦公地點使用。

但僅僅幾個月後，2015年12月孫先生在園區內的房產被法院查封。與孫先生有相同遭遇的，還有出資購房的園區內幾十家服裝企業業主。

根據媒體報道，2010年北京市政府出台《北京市促進設計產業發展指導意見》，其中大興區明確被列為首都工業設計重點發展區域。2011年1月25日，「（大興）工業設計產業基地」正式揭牌。2011年，北京西曼國際服飾有限公司以拍賣的方式在北京亦庄經濟開發區拿下一片221畝的工業用地，力圖打造一個國際化的高科技設計產業園，2013年，該產業園被列入北京經濟開發區「一谷五園」區域發展規劃之中，被媒體稱為「設計瑰谷」。

但是「設計瑰谷」產業園內的房屋和土地產權，卻因為集資建房與抵押貸款的并行，惹來一系列糾紛。12名園區投資人提出執行異議的案件昨天在大興法院開庭審理。

集資建房后將房產抵押

從現有的證據材料看，2012年4月1日，西曼公司正式取得園區房產所在地的國有土地使用證，隨後依次取得建設用地規劃許可證、建築工程規劃許可證、建築工程許可證等一系列的法律許可。「這些足以證明，西曼園區是完全合法的開發和建設」，原告孫先生的代理律師表示。

西曼產業園的建設和銷售一直都備受關注。根據2013年的媒體報道，由於園區屬於工業用地，價格比商業用地售價「實惠」很多，園區內獨棟寫字樓的地上建築面積2000平方米，可使用面積3000平方米，地下500平方米，售價為2200萬至2300萬元，每平方米均價不足10000元，而同期該地段的寫字樓均價約為每平米20000元。

「2011年到2013年這段時間，西曼公司因自身沒有能力足額交納土地出讓金，開始與廣大服裝企業主以《股權轉讓協議》方式收取款項，籌措土地出讓金的缺口，以及後期建設費用，以此方式共吸引了包括孫先生在內的50名投資人，共計6億元資金。」孫先生的代理律師介紹說。

一方面集資了6億元，另一方面，西曼公司仍向銀行申請貸款。2013年12月10日，浦發銀行石家莊分行受東方資產委託與西曼公司簽訂《委託貸款合同》，向西曼公司發放貸款2.5億元，用於西曼國際項目工程款及相關費用。隨後，雙方將園區土地使用權及所在地上建築物，辦理了抵押權登記。

2015年7月13日，由於西曼公司逾期不支付貸款本金與利息，被浦發銀行起訴到法院。2015年11月5日，法院裁定園區土地使用權及地上在建工程採取拍賣或變賣方式依法變價，所得款項優先給付浦發銀行。

隨後，孫先生等投資人的房產被法院查封。記者在現場看到，位於亦庄的西曼產業園區外側目前已經被貼上了法院查封的封條，昨天幾名投資人在法庭表示，投資千萬的辦公樓，目前僅當作堆放雜物的倉庫使用。

對簿公堂要求解除房產查封

在自己的辦公樓被查封之後，2016年6月，孫先生向法院提起執行異議申請。2016年9月12日，浦發銀行將西曼公司的債權轉讓給中建投信託有限責任公司，中建投信託公司因此成為西曼公司的債權人。

2017年3月，法院以「西曼公司並未取得政府主管部門的房屋預售許可，將工業用地上尚未建成的房屋對外預售，原告孫先生與西曼公司之間的房屋買賣合同違反相關規定。且孫先生明知西曼公司對涉案房屋不能預售和辦理過戶登記，仍然與西曼公司簽訂協議，孫先生對未能辦理過戶登記存在自身原因」等為由，駁回了孫先生的異議申請。

2017年4月12日，孫先生以西曼公司、中建投為被告提起訴訟，要求法院解除對房屋的查封以及確認自己對房屋和土地的所有權。另有11名投資人，與孫先生一起提起執行異議訴訟。

被告：儘快拍賣才能確保各方利益

在昨天的庭審中，被告西曼公司辯稱，西曼公司是該土地唯一所有人，孫先生等人雖然具有與西曼公司的合同權益，但還未物權化，因此相當於沒有任何物權，孫先生要求排除他人的擔保物權的請求沒有依據。

西曼公司表示，孫先生等人的情況屬於投資失敗，要尋找止損的辦法，需要讓該案儘快執行，這樣才能保護各方當事人的合法權益。目前，西曼公司的債務一個月利息高達1000萬。10個月就是1個億。如果原告能夠儘快撤訴，使得涉案土地與房屋可以儘快進入拍賣程序，就能減少利息的損失。

中建投公司從浦發銀行手中轉接了土地房產抵押債權，中建投認為，孫先生等人與西曼公司的股權轉讓協議與資產轉讓協議實為房地產買賣行為，但是西曼公司並不具備房地產開發資格，其開發房地產項目是違反房地產開發管理條例的，根據國家規定，工業用地是不可出售與預售的。中建投表示，該公司受讓債權之後，對本案涉案標的物享有抵押權，孫先生等人不享有合法權利，不能阻止法院執行。

該案昨日開庭審理，並未當庭宣判。

京師律師事務所戴匯瑜律師表示，在北京，類似本案中的工業用地並不在少數，比如亦庄經濟開發區、通州的聯通U谷以及丰台總部基地，很多地塊都屬於工業用地。與商業用地相比，工業用地的銷售價格相對便宜，但是在銷售時，產權分割不明確，是其比較顯著的一個特點。

戴匯瑜表示，目前，對工業用地是否可以分割銷售的問題，沒有相應的法律和法規規定，不少工業用地都採取「先期建設——後期企業入住——最後辦理產權分割」的銷售模式，在此過程中，產權問題較容易發生糾紛。