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萬科170億土地演算法 北京、廣州、佛山五宗地塊的自持抉擇

萬科170億土地演算法 北京、廣州、佛山五宗地塊的自持抉擇

五宗自持地塊萬科合計付出約170億的代價,這令市場及同行驚詫,但萬科方面卻稱「有風險,我們也會去努力爭取」。

觀點地產網 2016年12月,萬科第一次以109億在北京拿下2宗全自持地塊的時候,全世界都覺得「萬科瘋了」。

也許那個時候,萬科還沒有想好究竟如何處置這燙手的山芋,但近期,萬科於廣州、佛山又相繼拿下3宗自持地塊,似乎已決意將「山芋」吃透。

6月6日,萬科以最高限價25.3億元,競自持面積100%,競自持70年奪得佛山桂城宅地,摺合樓麵價約1.53萬元/平方米。

該地已經是萬科拿下的第五宗自持地塊,據觀點地產新媒體不完全統計五宗自持地塊萬科已合計付出約170億的代價,這令市場及同行驚詫,但萬科方面卻稱「有風險,我們也會去努力爭取」。

市場普遍認為,自持地塊難以迅速回籠資金成本,目前在盈利方面也沒有出現較好的解決方式,特別是萬科手中有3宗地為100%全自持地塊。

而萬科如此決意再拿自持宅地,讓業內人士猜測:萬科是否已有破解「自持枷鎖」的方案?

170億自持抉擇

6月6日,佛山成功出讓一宗南海桂城宅地,有參與該土拍的開發商說,萬科有備而來,打了他們個措手不及——佛山市南海區桂城C22街區TD2017(NH)XG0002住宅地塊由萬科以最高限價25.3億元,競自持面積100%,競自持70年奪得,摺合樓麵價約1.53萬元/平方米。

據觀點地產新媒體查詢,該地塊與廣州芳村隔江相望,土地面積5.51萬平方米,容積率≥1.2且≤3.0,起拍價約15.6億元,摺合樓麵價約9483元/平方米。

廣佛交界的位置令眾多開發商「覬覦」,雖然拍賣規則繁多——限地價、競自持面積及自持年限,但五礦、中冶、萬科、世茂、越秀、華潤、美的、碧桂園在內的16家開發商仍將這一場土拍變得緊張、激烈,火藥味十足。

近乎1個小時的拍地中,其實萬科起初並未顯露山水,在競價期間,世茂及中冶較為進取,雙方甚至「你一舉我一跟」相爭不下。

世茂加價到最高限價,令土拍進入競自持面積階段,一開始仍然是世茂、中冶出價較頻,直至自持面積報60%之後,萬科才開始密集舉牌,持續與其他開發商僵持。

有意思的是,互相舉牌之下,號碼為7的開發商終於將自持面積報為100%,萬科卻把手一伸,直接報自持70年,一錘定音。

萬科此舉令在場開發商驚詫,世茂地產相關負責人在拍賣會後就告訴媒體,自持70年也在世茂的接受範圍內,但萬科直接報70年令他們措手不及。

不過,萬科這「劈頭一舉」也並非難以理解,畢竟此前,在全國範圍萬科已經拿下了4宗自持地塊。

據觀點地產新媒體查詢,2016年12月,萬科就以109億元拿下北京海淀區2宗自持100%地塊;今年4月28日,萬科又以36億的總價拿下廣州白雲、黃埔兩宗自持面積均超50%的住宅用地。

廣州兩宗地拍地前,廣州萬科助理總經理喻敏鋒還曾肯定地說:「即便是持有環節100%,萬科也會考慮(去拿地)」。

5宗自持宅地,萬科共計付出約170億的代價,有人將此看為萬科在如今供地政策緊縮和土地資源稀缺下無奈激進的選擇。

不過,6月5日萬科在5月銷售電話會議時再次提及「萬科不希望土地儲備下降」話題時,董秘朱旭就表示,萬科拿地還是相對保守,會根據市場情況去尋找能夠達到收益要求的項目。

萬科土地演算法

在業內人士看來,自持宅地,特別是100%自持宅地來說,實現收益是一個難題。如若只是簡單作為租賃,回籠資金的時間成本很高。

此前,萬科高級副總裁譚華傑在接受媒體採訪時還曾談到,假如萬科通過住宅用地拿地蓋房子出租,租金回報率大概只有3%,如果加上稅收20%,最終的租金收益率只有2.4%,這顯然不可行。

但萬科如今密集地拍下這5宗自持地塊,是否因其已有破解「自持枷鎖」的方案了呢?觀點地產新媒體就此詢問萬科董秘朱旭,對方回應稱:「此涉及經營細節,不便回復。」

不過,早在萬科第一次拿下自持地塊,即北京海淀區2宗自持100%地塊時,北京萬科總經理劉肖曾給出一個方案——眾籌建房。

據觀點地產新媒體了解,劉肖彼時的計劃是,先為這兩個地塊建立相應的眾籌平台,把項目分成眾籌夥伴企業能夠接受的份額,同時又嚴格禁止分割為以戶為單位份額,例如一個住房單元(20-30戶)或是一整棟樓作為最小眾籌份額。

北京萬科將會作為主要業主方負責房屋建設和配套引進;參與眾籌的企業則在早期進行眾籌投資,同時向北京萬科提交相應的眾籌項目運營費用,在項目建設完成後企業員工可租賃相應房源,租金再由眾籌平台直接返回相應企業,北京萬科則負責為社區提供高效便捷的物業管理和配套經營服務,將項目打造為一個共創、共管、共享的高素質社區。

這一方案,看起來解決了萬科資金沉澱的問題——更多的合作夥伴分擔了整個項目的資金。

但當時,市場對此有著疑惑,比如會有「合作夥伴」參與萬科的眾籌建發嗎?眾籌土地開發權是否能得到相關部門認同?僅僅依靠運營管理、部分租金收入及社區商業和服務收入萬科是否能解決盈利問題?

對此,觀點地產新媒體了解到後續曾有消息稱,北京萬科將與小米合作開發這兩宗海淀區自持地塊,主要供小米公司高管和員工購買,但為萬科、小米否認。

目前,廣州萬科方面對於自持地塊未來計劃尚未透露具體方案,但在拿地時,萬科曾表示:「此次拿地旨在踐行城市配套服務商理念,推進泊寓、養老、商業、醫療、教育、產業辦公等拓展業務,尋找新的盈利增長點。」

那麼究竟何為新的盈利增長點?有接近萬科的人士對觀點地產新媒體稱,其實目前廣州萬科也尚未有成型的解決方案,只是認可這是未來的方向,所以願意去研發。

另一位接近萬科的人士則告訴觀點地產新媒體,廣州萬科的做法與北京萬科不同,會持有經營的考慮。

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