房價已跌20%？現在是抄底的好時機嗎

昨天上班打開電腦，立馬彈出一條新聞頭條，看標題真是觸目驚心啊：

文中引用偉業我愛我家市場研究院的數據：

5月北京二手房成交均價環比4月下滑2.4%。在有交易的12個區域中，多達8個區的成交均價都在下跌，僅有4個區的價格上漲。

我愛我家稱，跌幅最大的是通州區、亦庄開發區，幅度均超過20%。

在二手房交易持續低迷的背景下，部分一線城市的存量房轉而出租。房屋租賃市場供應增加，使得房屋租金也隨之出現下滑。

看完這條新聞的錢小妹懷疑自己住在假北京，上周剛交完房子續租租金，又漲了500，今晚要去找房東退錢。

租金下降是只能發生在新聞中的一個傳說，即使有部分小區的部分房源租金降了，偏偏也不是你租的那一套，你說氣不氣人。

二手房房價下跌會不會也只是個傳說呢？我也做了一個小調查。

先從「跌幅最大」的亦庄開發區下手，我選了該區域內的5個小區的成交數據，做一下比較。

從5個小區均價上看，只有2個出現了小幅度下跌，富源里的跌幅最多不過2.5%，其餘3個小區只能說增幅有所趨緩，但並沒有出現均價下跌的情況。

當然，拎出來單個房源的價格進行比價，的確存在著成交價格下降的情況。

比如，我就發現了金色漫香林二期的2室1廳89平左右的房子，3月成交時還是6萬5一平，總價583萬，到了4月成交時，單價降到了5萬8，總價525萬，單價下降了10%。成交周期也從3月時的14天，延長到了4月的28天。

看來對於有些房主來說的確房子不好出手了，報價也不敢亂漲了。

再看看通州的情況，單個房源的降價情況更常見一些。

比如DBC加州小鎮，90平左右的2室1廳，3月末的成交價是538萬，單價5萬8，5月初一個面積稍大的房源成交價只有510萬，單價5萬2，下降了10.96%。

京貿國際城西區，70多平的2室1廳，2月末537.5萬成交，4月末成交價只有455萬，單價跌了8.16%。

不過也有例外，運河灣64平的一居室，3月初賣420萬，4月末賣455萬，單價還是上漲8.3%。

二手房是個一對一的買賣，成交價存在很大的隨機性，單一的房子降價了，並不一定代表整體房價都在下跌。

不知道我愛我家研究院的數據樣本從何而來，要說通州和亦莊房價直跌20%，我覺得還是有點誇張了 。

不過，在這輪由北京領跑，全國響應的房地產調控政策之下，降溫效果還是很明顯的，至少現在跟朋友見面吃飯，大家談論的話題不全是房子了。

然而，這次的新聞一爆出來，又可能一石激起千層浪，很多人又要開始蠢蠢欲動了，「什麼？房價跌了？是不是我該去抄底了？」

對於這樣的朋友，我還是勸你謹慎一些。雖說政府的調控政策不可能十年如一日的收緊，但這輪調控的影響還將延續一段時間。

人民大學財政金融學院向松祚教授認為：

從以往的歷史經驗來看，這麼嚴厲的調控政策要真正對價格產生比較明顯的效果，差不多要一到兩個季度。

也就是說北京3.17新政要真正產生效果可能要到6、7月份以後，甚至到8、9月份，二季度才能看出效果。

開發商儘管面臨這麼嚴重的調控，其實他現在不願意進行降價，他認為你這個調控政策可能過一段時間又會鬆動，所以他是不願意降價來銷售的。

另外過去這些房地產公司銷售量很大，他們財務的狀況還不錯，他們能扛得住。

所以差不多要一到兩個季度才能看到這個房價是不是會開始出現一個真正的下降.

地產分析師張大偉認為：

整體來看，2017年房地產市場進入調整期已經明確。從房價變動的角度來看，預計樓市會在三季度出現明顯的價格調整。

我們再來看看下面這張圖，每一次的重大調控，即政策收緊打壓樓市，無論是住宅的成交量，還是成交價格均會出現不同程度的明顯下降。

比如2010年的多次打壓新政，比如2013年的新國五條，再比如2014年的9.30新政，在這一年，北京的房價跌幅甚至達到了12.8%。

▲過去五年調控政策后70城住宅成交量價變化圖

錢哥之前說過很多次，房價調控是對剛需族的保護。

從現實情況來看，政府此前的調控已經有了初步的效果，房價確實是在持續小幅下跌，這給有資格上車的普通剛需族爭取到一個難得的窗口期。

嚴格調控，房價下跌，這已經是事實。問題是沒人知道什麼時候政策會放鬆？

如果是剛需族，建議密切關注市場，選擇一個合適的時機出手。

不要等到政策退出之後，房價再次飆升，追悔莫及。

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