天價房都被誰買了？看完驚呆了

01 房開商和銀行的千絲萬縷

我經常看到有人說「你不知道，現在有錢人真的多，房子就是剛需，XX小區十幾萬一平很多人瘋搶。」

剛好家裡有人搞貸款的，有個事兒可能好多人不清楚，很多樓盤的價格是怎麼做起來的，那就是房開商自己買自己的房，以下說說操作流程：

比如是房產商A，開盤了100套房，每套售價100萬，那就是1億的資金量，對吧？現在一開盤，我直接把價格報到200萬，暫時沒人買怎麼辦？ok，我去搞一批身份證，比如公司員工的姐姐，部門經理的老丈人，用他們的身份以200萬的價格買下來，由房產公司付首付、並還房貸，同時，另外簽一份合同，把房子抵押給房產公司老闆控股的法人單位B。

然後，法人單位B拿著這些抵押的房本去找銀行做抵押貸款，獲得資金，因為這些原本值100萬的房子是以200萬購買的，那銀行的評估認為它值200萬，銀行就可以放到最高140-160萬的抵押貸款，這個資金再拿來還房產公司A的月供，公司就可以有大量的現金流，然後坐等房子慢慢賣......

你以為銀行不知道這件事嗎？銀行的人都知道，但為什麼不管？因為房貸是銀行最主要和穩定的利潤來源，如果不給貸款，從最底層的審批員到分行行長，都完不成任務，拿不到獎金。

中間有幾年貸款卡得比較嚴，加上當時實體經濟也還過得去，還有很多其他企業借錢，房產公司這麼玩借不到錢了，於是就死了一批。

從去年開始，實體企業，尤其是南方几個省的製造業企業大規模倒閉潮，導致銀行的日子非常難過，銀行也不敢貸給這些工廠了。（之前溫州最大的眼鏡廠，就是因為貸不到錢，老闆把家裡N輛豪車賤賣，一輛寶馬7系20萬出手，我同學在惠州的廠，原來做外單皮包代工的，今年開工辭退了一半的人，老闆已經把廠區掛牌了。）

這時候，房產公司就成了銀行的救命稻草，誰還敢卡它們？那不等於卡死自己嗎？

加上實體經濟萎靡，南方几省大量原來手裡還有點錢的土老闆，工廠也不幹了，變賣出來一些資金，幹什麼好呢？工廠賠錢，020高科技啥的咱又不懂，那就買房子吧，感覺比較穩妥。

於是兩方合力，就成了現在的房產泡沫，這也是為什麼深圳瘋漲，上海淪陷，北京告急的原因。

所以你現在去深圳的一些新開樓盤，價格特別離譜，動不動十幾萬一平，但是很快就要售罄，並且你一看，購房合同都有，身份證也是大活人，這種房子，基本都不是「業主」本人住，房產公司A會租出去，租戶的租金也不會打給「業主」本人。

高檔樓盤租不出去的，就只好空著，然後告訴來看房子的人，「業主」是大老闆，手上很多處房產，對價格不敏感等等。

當然，偶爾也有錢多的冤大頭被忽悠入局的，覺得再不買還得漲，咱砸鍋賣鐵也得入手一套，這就是我們身邊偶爾會遇到的「我的朋友」。

多說兩句，房產業最早這個玩法是從誰那兒學來的呢？師承於大名鼎鼎的傳銷，兩者的基本原理是一樣的，後來兩者在手法上互相借鑒，都有所發展，此乃后話。

比如，曾經臭名昭著的「資本運作」就曾經干過什麼事呢？偽造了某國務院副總理簽署的紅頭文件，然後買斷了百度上所有關鍵字的搜索，並雇傭了大量槍手和水軍做公關，你只要一搜索關鍵字，出來的都是告訴你，這是合法的，是大領導特批的改革試點項目，百分百安全等等諸如此類的操作手法。

這個事到後來東窗事發，被媒體徹底披露之前，騙了很多人，包括很多高級知識分子。

02 "影子業主"無處不在

前些年不限購，曾經出現過一個本地土著+窮鬼老頭名下掛了一堆房產的事，那會兒身份資料還挺便宜，因為沒有限制，後來因為限購，這種有購房資格但買不起房的人（很多是本地屌絲，或者離異無房的）就被炒起來了，通常一個人可以掛兩套房產（如果是單身的話）。

有些人問，不對啊，我剛看的二手房，也是這種天價啊，那是怎麼回事呢？接下來解釋下這種情況。

前面說了，房產公司A賣出的1101的房，業主叫張三，但是1101的房本被抵押給法人公司B然後抵押給銀行了，所以張三隻是個「影子業主」，你找中介買二手房，從接觸到最終過戶，張三隻是個傀儡，實際的房東是法人公司B。

我有一年想買房的時候曾經接觸過一對小夫妻（當時還沒限購），本地土著，大專學歷，一接觸就知道是處於社會底層那種，並且倆人都是市民，沒有拆遷房的機會，而且房子也不是回遷房。

當時我覺得房子樓層陽光戶型不好，他倆就說，我們在這個小區還有好幾套，你可以看看，我當時就有點納悶，因為這是個新樓盤，購房合同就是不久前的事，不可能是繼承，如果說是父母幫忙，以他倆的談吐，家庭出身應該也不會太好。

果然，最後他倆拿出的房本，都是副本，並且一次只給拿出一本，還得提前約時間 。

03 數據知道真相

另外我再分享一組統計數據：

為了衡量一線城市房價有多瘋狂，《每日經濟新聞》以地區分類，求出了各地的平均數，數據來源為同花順iFinD資料庫。

北京二手房均價40532元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價405.32萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當於董事長、總經理平均薪酬的8.5倍（北京董事長、總經理平均年薪47.6萬元），即不吃不喝8.5年，這些董事長、總經理（總裁）才能在北京買一套房子。

上海二手房均價40267元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價402.67萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當於董事長、總經理平均薪酬的9倍（44.6萬元），即不吃不喝9年，這些董事長、總經理（總裁）才能在上海買一套房。

深圳二手房均價46130元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價461.3萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當於董事長、總經理平均薪酬的8倍（57萬元），即不吃不喝8年，這些董事長、總經理（總裁）才能在深圳買一套房。

也就是說，這些身處一線城市頂尖的人才，要在本地買一套房，如果沒有其他收入，也需要差不多10年不吃不喝。

而去年的A股市場，有40%的企業凈利潤低於1500萬元，也就是說，4成的上市公司，一年掙不出一套好房子的錢，可見這個經濟畸形已經嚴重到什麼程度了。

04 買還是不買,天價都在那

1、那麼有房產的客官們又說了，現在已經有更先進的玩法，我說的這套已經不流行了，這個有可能，畢竟那麼多聰明人，變著法子炒總會有更先進的玩法，也算是金融創新吧，美國次貸不也是創新么？大家可以搜一下「次貸危機」的百度百科，裡面比我說得詳細專業。

2、好多人問我二線三線四五線的房子可不可以買，這裡統一說一下我的觀點，那就是，一線的泡沫，是靠著吸二三四五線的血，集全國之力才撐起來的，其結果，是掏空了中小城市的資金池。

一線，從所有地方吸血

二線，從三四五線吸血

以此類推......

至於可不可以買，我就說一點，你感覺買起來壓力還能承受，就買，否則，就不買，不要幻想著把這事當成投資一買變N套。

下面具體說道說道，看到後台很多斧友都在說：

真的有很多有錢人啊，我身邊的誰剛買的，1200w一套，那幫搞金融的、土老闆，你說的不對。

這個論調有點類似於「高手都在民間」，你問在哪兒呢？反正在民間。

提前說個觀點，我從來不否認有錢人階層的存在，因為工作原因，會經常和一些官、富二代接觸，對他們的生活狀態非常之了解，包括他們一些人的財務狀況，有機會單獨拎出來說說。

問題是，任何定性不定量的「有錢人很多啊」的判斷都是耍流氓——請原諒一個嚴肅金融從業者的強迫症。

什麼叫多？你說我們學校有50個考上武漢大學的，多不多？看起來挺多，可是如果我們學校有1萬應屆生呢？還多嗎？考慮這類問題，腦子裡一定得有個比例的概念。

所以，你說有錢人「多」，一定得考慮兩點，一是這個群體手裡的資金能力是否足夠消化這麼龐大的樓市？二是他們這麼多錢是哪兒來的？

首先，咱們得把王健林馬雲這種人摘出去，這不屬於日常討論範圍，這種人再有錢，數量畢竟太少了，而且他們要買也是豪宅，跟樓市大盤不搭界，影響不了基本面，因為馬雲的財產可能是你的一百萬倍，但他不可能買100萬套房子

其次，咱們得把收入偏低的群體，比如年收入二十萬以下的家庭剔除，因為這種家庭，一線樓市怎麼瘋漲都和他們無關，他們主要住在自己老家二十年前分的福利房裡。

05 以下是誠心乾貨

1、你認識現在全款買房的人嗎？一次性幾百萬一千萬扔出去，不需要貸款的？

目前為止有兩位兄台說身邊有認識的人全款買房的，歡迎大家踴躍發言，最好能說明一下這些壕們的具體情況，是做什麼的，資金怎麼來的。說一下我比較了解的情況吧。

我認識兩個最近剛買了房的，一個是揚州人，江蘇商會會員，家裡做環保設備生意的，廠子開了十幾年了，算是個小富二代，家裡資產差不多上億，在揚州有多處房產，在上海買了一套二手的，為了買這套房拋了一部分股票，揚州賣了一套大的房。

另外一個家裡是開診所和超市的，比較有錢，他老丈人是某國營大廠前任書記，然後去年在北京買了一套，兩家人一起湊了首付，然後一起幫忙還貸。

這兩家人應該是目前樓市比較典型的真實購房者，他們買房的籌資方式應該代表了主流情況。

不誇張地說，資產5000萬元以下的商人家庭，都沒有能力在一線城市全款購房，為什麼？因為商人要做生意，他的現金流占資產的比例是有限的，如果一個人賬上躺著1000萬可以隨意支配的現金，那他家的資產最起碼得好幾億。

這就是為什麼大量中型企業主要獨立在一線城市購置房產，也必須賣掉自己老家的幾套房子，以及貸款的原因。

這就是我前面說的，一線城市掏空二三四五線。

比如你家在寧波金華紹興溫州開了個獨資廠，效益還行，工廠年銷售額5000萬（這就算挺大規模了），一年下來能有多少可自由支配的純利潤？也許不超過100萬，因為你還要投入再生產，還有生產中的押款。

而這100萬，有時候還得跟兄弟姐妹分，因為江浙的製造企業主，很多都是幾個孩子。

所以當這樣的富裕階層家庭在二三線買房時，可以輕鬆全款，但如果要買深圳1000萬一套的，就捉襟見肘了（但偏偏這些人的兒子，很多不願意接老爹的班，喜歡在一線城市奮鬥生活），只能是賣了老家的兩套房，加上現金付個首付。

看到沒，京滬深廣在買，而二三四線在賣，這就是為什麼二三四線房價很多往下走，一線還高企的原因，我所說的吸血。

那誰在買二三線企業主50萬100萬一套的房產呢？三線城市殷實的小康之家，他們有很多是賣掉了四五線30萬一套的房產，加上首付。

除了這種中型製造業企業主，還有兩類人是有能力在一線買房的，一是官員，二是互聯網上市企業高管。

官員不用說了，除了那種叫得出名的超級富豪，官員的現金流是最充足的，因為他們不用從事生產，沒有資金擠占，有多少錢都是可變現資本，有些樓盤開盤時，好幾層給同一個官員的事，很常見。

互聯網上市企業高管就比較簡單了，手上的股份變現，從股市裡套。（沒上市就很難，這就是為什麼互聯網公司，打死了也要上市）

前面說了三類人，這三類人是一線天價房的主要購房群體。（拆遷戶農民那種也算一種，分了三套房賣兩套換一套大的，但他們基本沒有用現金購房的能力，只不過是置換而已）

以前還可以開玩笑說中彩票的，現在，500萬彩票算個屁啊，刨了稅去密雲水庫買還差不多。

問題是這兩年，前兩類人都遇到了問題。

製造業哀鴻遍野不用我說了，低端製造向海外和內陸轉移的話題不用我啰嗦，大量江浙廣東企業主一夜回到解放前，升級不力+投資失敗的比比皆是。

官員呢，更不用我說了，房產登記實名制一出，2014-15年到處出現房產低價拋售潮，現在還手握幾千萬現金砸來買房的官員，我敬你是條漢子！

至於最後一部分人，互聯網新貴，現在看起來還好，問題是，這幫人有多少？能撐得起整個一線城市的天價樓市嗎？我表示懷疑......

一個中型互聯網上市企業，總監以上級別的人，年薪一般在四十萬左右，這樣的人數量有多少？幾十人頂天了，即便是他們，每個月要還三萬塊的房貸，也是非常吃力，何況普通員工呢？

這些未來有能力買得起五百萬以上房產的群體，基本上都列出來了，可以看得出來，群體規模不會很大，加上這兩年的股災，又縮水了不少。

跟整個一線房產市場比起來，他們實在是杯水車薪，沒有能力消化所有的新房和掛牌二手房。

於是，就出現了我開頭所說的惜售+自購買，如果不好理解，請參考國中課本里描述過的資本家倒牛奶的情形，奶多了賣不出高價？那我就只賣一小部分，告訴你們奶沒了，很稀缺，其實奶都在桶里存著呢。

還謝謝告訴我信息的斧友，在這裡補充一下：

惜售有很多種方式，本質上都是「倒牛奶」，製造虛假的稀缺感，提高購房者的心理預期和閾值，房產商知道，他們只要聯手抬高價格就好，逼購房者敲骨吸髓、砸鍋賣鐵、勒緊褲腰帶吃鹹菜的任務，自有丈母娘幫他們干。

除了我前面說的虛假購房以外，還有一種，捂盤，連假合同都不用做，開盤100套，只賣10套，剩下90套都告訴你賣光了，然後拿這些房子去銀行抵押，當然，這種更加赤裸裸，連偽裝都不需要了。

2.那業主入住以後發現是鬼城，怎麼辦？

很簡單，第一，把樓盤做成N期，一期放兩棟樓不就行了，看見沒，那些不是沒人買，是買了但還沒蓋好呢。

第二種，把房子租出去，比如你看到現在很多新出來的什麼房產公寓，拿下一整棟樓，統一裝修風格了往外租的，或者XX中介自己手裡在某個小區里n多套房源出租的，幕後的業主可都是房產商自己的親骨肉。

比如，我有個哥們兒現在住天通苑，他的房子就是從物業公司直接租的，沒有個人業主。

所以，越是經濟變差，媒體上就越要渲染，大家都高喊「有錢人真的很多啊，你看我們這兒開盤第一天，1000萬一套搶光了」，你一問，都是「我朋友、我親戚、我同學」，從來見不到幾個「我」。

跟身邊那些親近的有錢人打聽打聽，今年經濟形勢如何？真有那麼多實實在在的有錢人嗎？

06 未來房價的大致判斷

最後說一段吧，我對未來房價的預測吧，大體上我的判斷，會跌，理由如下：

1.國際規律，一個國家的房地產市場在人均GDP8000美元之前一路上揚，8000-10000趨緩，10000以後往下（海外移民聖地華人烏央烏央過去炒房的個別城市除外，那個盤面小容易炒，但的一線城市可沒有那麼小）

2.老齡化，即使放開了二胎，現在看來生育率也不可能回去了，未來若干年，這個人口結構就不可能撐起新的購房高潮，畢竟，買房主力是年輕人，老頭誰買房呢？

3.大的供需關係，基本上，該有房的家庭，都有了，十多年前去一線混、買得早的人已經定居了，現在一線二線買不起房的孩子，老家也都有房，不至於沒地方住，他們中的絕大多數人，無論怎麼努力，把老家房子全賣了，把兩邊父母積蓄全榨乾，加上還貸，也依然買不起，慢慢地，他們燒完了青春，會回家的，能留下來的，千里挑一吧。

4.經濟大勢下滑。過去那麼多年，為什麼國人都篤信房價上漲，很簡單，因為經濟上行，連續增長二三十年，這也是所有經濟體都遭遇到的規律，日韓台港，哪個經濟騰飛的高速增長期不是二十年左右？你何時聽說過哪個國家經濟高速增長了五十年的？人沒理由把自己的國家想得太特殊。

打個最簡單的比方，你家生了個孩子，一路漲個兒，你每年都要給他買新衣服，每次都要買大一號，然後有天孩子18歲了，你還要去買更大一號的，店員告訴你不用了，你還按照以前的慣性說：才不會呢，我家孩子這十幾二十年都是這麼長的，年年都有人唱衰，說我孩子不會長高了，結果呢？

凡事，都有個盡頭......

07 近期被忽略的常識

有很多人斧友要我預測某個城市的房價，這個我真不敢胡說，的樓市、股市都很奇葩，社科院專門研究房產和股市的專家都屢屢預測錯誤，我就更不敢誤人子弟了，這篇文章，只是個人對大勢的一些預測，本人才疏學淺，有說的不到的地方大家嘴下留情就是。

至於有人問我是不是搞房地產的，以及具體是做什麼工作的，這裡就不便回答了，這兩年的形勢不比以前，宣傳口收得非常之嚴，禍從口出動輒得咎的事兒估計以後還會有，畢福劍、任志強之輩殷鑒不遠，蔡霞教授的下場大家也看到了，所以還是保留一點自己的隱私吧。

這兩年王健林又在歐洲砸了一堆錢做主題公園，聯想到這兩年萬達大規模「去房地產」、大手筆進入文化娛樂產業的動作，加上王思聰這些年對自身形象步步為營的經營，王氏父子的思路和動作已經很清楚了。

早幾年所有人都還在為樓市瘋狂的時候，李嘉誠悄悄撤了，緊接著的兩年，經濟形勢如何？

王、李這種大佬對經濟形勢的敏感度，對數據的把握比我們屁民要強得多，房地產企業在牛逼，在發達國家不過是二三流企業，相信他們對這一點也看得很明白。

萬達都不賣房子了，你告訴我樓市還會暴漲？別開玩笑了，不過是迴光返照最後撈一筆，看誰接到擊鼓傳花的最後一棒罷了。