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融創萬科應對"房價下跌"真相:等待市場理性回歸

關注房地產行業的人士,最近一定有這樣的體會:每天睜開眼樓市調控、限購等消息撲面而來。從兩會重申房子的居住屬性、北京10天9政策,到杭州、福州、貴陽加入限購行列,截至目前,已有45城先後出台限購政策。

與此同時,各大龍頭房企公開表態看空未來市場。一是房企大佬萬科公布2016年年報時表示,對國家的樓市調控政策「感到欣慰」,已經對12個城市的13個項目計提了「跌價準備」,並且手握870億現金時刻準備著抄底優質項目;二是融創的孫宏斌表示,貨幣政策收緊導致行業現金流收緊,從2016年10月開始控制公開市場拿地行為,耐心等待行業內整合和收併購的機會。

除了近期萬科和融創的高調錶態外,實際上從多家房企年報披露數據來看,大房企紛紛降低負債率,提高現金流的持有量。以碧桂園為例,其年報顯示凈經營性現金流約為人民幣415億元,借貸比例下降到了48.7%;此外,剛剛登上2016年銷售額龍頭位置的恆大,現金流達到人民幣3043.3億元,為上市以來最高水平。

房地產市場遭遇全面調控,這與近期投資性需求湧入,樓市過熱有著密切聯繫。海南中原地產總經理余濤證實了這一點,他認為,當前實體經濟及股市都表現較為低迷,投資渠道單一,市場的流動資金溢出,大量湧入房地產市場,增加了房地產市場風險性。

房價過快上漲,將過早觸及天花板,甚至超前消費市場潛力。2009年國際旅遊島政策出台後海南房價的瘋狂過後,市場足足用了6年才修復。這對於計劃持續發展的大型房企來說,並不受他們歡迎。換句話說,萬科及融創積極組織應對「房價下跌」,其實是對市場將逐漸趨於健康態勢的信心。

搜狐焦點海南站總經理陳蝶認為,以海南市場為例,春節前到現在,海南樓市成交量價齊漲,這不是很好的現象。政府採取積極、主動的調控措施,提高購房門檻,將截留部分熱錢,阻止炒房行為與非正常置業行為,從未促進樓市平穩、健康、理性地發展。

同時余濤還直言道,調控政策的本質在於「穩定健康的市場發展」,而不在於對市場的「打壓」。面對政策調整以及市場的不斷變化,政策的加碼也體現出調控的精準化及明確的目的性,從市場的長期發展來看,這是好事。

開年以來,海南樓市量價齊升,在全國市場上也頗受矚目。繼三亞限貸之後,海口及其他市縣是否也將遭遇調控?

對此海南中原地產總經理余濤回應道,2016年,海南房地產市場整體表現較為良好,尤其是下半年,雖然市場熱度逐步飆高,但市場成交均價漲跌幅度較為平穩;930后全國多數城市紛紛進入調控階段,過熱市場得到暫時的控制,降溫明顯;內地市場收縮,加上海南冬季氣候與內地的差異化明顯,使得購房者轉向海南;進入2017年,市場熱度延續的同時,政府加大投資力度,進一部優化投資結構,深化供給側機構性改革,促進提升品質,完善配套,海南市場整體保持著平穩健康的發展態勢。

首開地產海南公司副總經理陸延鋒也認為,本輪調控呈現出「因城施策」的規律,沒有搞一刀切,海南市場一直持續走去庫存路線,暫時應該不會出台嚴厲政策。

陳蝶建議,購房者目前不應抱著焦慮的置業心態,應理性挑選適合自己的路段、配套、價格的產品,不追逐房價,未來海南市場將定時、按步驟推出相應貨量,符合剛需及改善性需求的樓盤產品仍很多。



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