等房價降了再抄底買房？看完這個再決定吧

最近，身邊有不少購房計劃的朋友在觀望：這次調控史上最嚴，等到開發商熬不住的時候，房價會降吧，到時候就能抄底買房了……在此，以歷史數據分析提醒大家：別做夢了，快醒醒吧，歷次房地產調控的實踐已經證明——調控期是剛需買房的最佳窗口期。不信，帶你們回看一下一、二線城市歷次房地產調控的市場表現。【一線城市歷次房地產調控的市場表現】首先，來看看歷次房地產調控周期內及調控結束后房地產市場的表現如何，這或將預示著本輪房地產調控周期結束后的房價走勢。很多人都抱怨說：房地產調控越調越漲。經過事實的驗證也確實如此。遠的不說，來看一下2016年之前的最近一次（2010-2011年）房地產調控的效果和後市房價走勢。2009年，經濟率先從國際金融危機中復甦，寬鬆的信貸和投資政策使得房價快速增長。為遏制房價過快上漲，從2010 年4 月14 日起，各部門接二連三地出台調控措施，最後調控姿態升級到堅決遏制，國四條、國十條、全面叫停銷售定金等高密度政策可謂空前嚴厲。例如，國務院出台多項通知，明確房地產調控以遏制房價上漲；房貸政策方面，將首付比例調整到30%以上，二套房首付比例不低於50%，貸款利率不低於基準利率的1.1 倍，暫停第三套房貸款；同時部分城市開始限購，北京等一些房價過高的城市頒布家庭限制購房套數政策。這一系列的政策組合號稱「史上最嚴厲的調控」，這次調控在當時取得了較好的遏制房價上漲的效果。下面，看看幾個重點城市當時的房地產調控效果。先看北京。2010年4月出台房地產限貸政策后，北京二手房價格增速開始放緩，配合2011年3月的限購限貸以及加息升準的貨幣政策，2011年5月份，北京房價增速由正轉負，且此輪增速下滑一直持續到2012年2月。此後，在寬鬆貨幣政策的刺激下，北京房價增速從2012年3月開始由負逐漸轉正，並持續上升至2013年11月。

面對房價再次回升，2013年4月，北京房地產限購限貸升級，二套房首付比例提高至70%。此後，北京房價增速逐步下滑，2014 年9月，北京房價同比增速為負（-2.40%）。此輪增速下滑一直持續至2015年初。2015年2月，北京二手房價格同比增速為-4.1%，3月北京市降低二套房首付比例至40%，同時在貨幣寬鬆的助推下，當月房價降幅開始收窄，兩個月後由負轉正。 2015年5月，二手房價格增速3.50%，隨後一直保持上升趨勢，2016 年4月當月同比增速為37.20%。再來看上海、深圳的房價走勢，基本與北京相似，在調控政策出台後，出現房價增速放緩甚至房價下跌的情況。只不過，上海、深圳這兩個城市房價出現增速放緩的時間和幅度不完全一致，只有深圳出現過房價增速下滑10%以上的情況。

【二線城市歷次房地產調控的市場表現】或許你覺得北京、上海、深圳都是一線城市，房價走勢不具有代表性。那麼，再來看看幾個二線城市的房價走勢。在此，以杭州、南京、武漢為例，這些城市分佈在東部發達地區、中部地區在二線城市中具備較高的代表性。

不難發現，在前幾輪調控期間，杭州、南京、武漢等二線城市的房價都出現增速放緩甚至下滑的走勢。但即便如此，這些二線城市的房價也沒有出現價格下跌10%以上的情況。反而在調控政策放鬆后，各城市出現房價快速上漲的態勢，每輪上漲增速的幅度都要高於下滑的幅度。由此可見，一二線城市的房價基本上是漲多跌少的情況。【剛需購房人何時買房最合適？】從歷史經驗來看，每一次樓市調控政策都是有效的，在調控期，房價往往會出現增速放緩甚至房價下跌的情況。那麼，有剛性購房需求的買房人何時買房最佳呢？調控期是剛需置業的最佳窗口期。核心論據主要有下述兩點：

根據上述判斷，有必要提醒一線城市和中、東部二線城市的購房者尤其是剛需置業者：珍惜這樣的機會，有低於市場價10%的房就出手吧，畢竟市場上的跌幅終究有限，很少有人能真正捕捉到房價的低點。