市場研究|2017年34周——典型城市商品住宅成交量仍低位運行

【二十典型城市商品住宅成交概況】

表1：近五周商品住宅成交面積比較

單位：萬平方米

說明：1、本表數據除均為各地房管局公布的商品住宅成交情況統計而來；

2、深圳、杭州、青島、南昌、南寧、長春等城市統計範圍為市區，不包含下屬縣；

3、長沙、石家莊、天津、廈門數據暫缺。

數據來源：房地產決策諮詢系統（CRIC）

本周典型城市商品住宅總成交面積為232.44萬平方米，環比下降3.21%。一線城市中北京環比漲幅超六成，但成交量不足8萬平方米，廣州、深圳小幅波動，上海下滑25.28%。6個二線城市成交量上漲，長春漲幅較為明顯，超過三成，其餘五城市成交量變化不大。下滑的城市中青島環比跌幅最大下滑27.33%，濟南跌幅最小下滑5.43%，其中4城市跌幅超過兩成。

與前四周平均成交面積相比，本周成交面積下降4.84%。6城市環比上漲，南昌以37.88%漲幅居首；7城市環比下滑，南京以-37.56%跌幅居首。本周典型城市回落趨勢不改，成交量仍低位運行。目前熱點城市政策主要集中在推進租賃市場發展，對於穩定商品房銷售市場預期產生積極作用。

【二十典型城市土地市場供求情況】

本周二十城市土地總供應面積232.5萬平方米，環比上漲55.8% 。其中經營性土地環比上漲44.1%，非經營性土地環比上漲77.2%。本周土地供應可造444.0萬平方米的建築面積總量，環比上漲84.8% 。

圖1：土地市場近8周供應面積比較

單位：萬平方米

本周二十城市土地總成交面積188.7萬平方米，環比下降23.4%。其中經營性土地環比下降33.6%，非經營性土地環比上漲11.1%。本周土地成交可造422.6萬平方米的建築面積總量，環比下降28.8%。

圖2：土地市場近8周成交面積比較

單位：萬平方米

本周二十重點城市土地成交總金額289.7億元，環比下降46.8%。其中經營性用地286.5億元，環比下降47.0%；非經營性用地3.19億元，環比下降10.9%。本周土地成交樓面均價為6856元/平方米，環比下降25.2%；土地成交均價15351元/平方米，環比下降30.5%。

圖3：土地市場近8周成交金額及價格情況

【政策彙編】

國務院辦公廳轉發國家發展改革委、商務部、人民銀行、外交部《關於進一步引導和規範境外投資方向的指導意見》要以供給側結構性改革為主線，以「一帶一路」建設為統領，進一步引導和規範企業境外投資方向，促進企業合理有序開展境外投資活動，防範和應對境外投資風險，推動境外投資持續健康發展，實現與投資目的國互利共贏、共同發展。在限制開展的境外投資中包括了房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等境外投資。

8月14日，北京市住建委明確，共有產權住房屬於產權類住房，可以按照相關規定辦理落戶、入學等事宜。同時，新政對於單身購房的群體明確了一個導向。不滿30周歲單身家庭可「先租后買」，形成梯度消費，下一步還將制定支持政策，引導單身青年通過租房方式解決住房困難問題，實現有效銜接。共有產權住房的房源供應結構主要在60平米到120平米的區間，同時滿足各類不同的購房需求和層次。

8月15日，國家發展改革委辦公廳發布《關於在企業債券領域進一步防範風險加強監管和服務實體經濟有關工作的通知》，從積極防範企業債券領域地方政府債務風險、加強事中事後監管防範企業債券違約風險及提高企業債券服務實體經濟的效率和水平等三方面作了相關明確要求。其中明確，省級發展改革部門可積極組織符合條件的企業申報市場化銀行債權轉股權專項債券，並積極組織符合條件的企業發行企業債券，專門用於發展住房租賃業務。

8月15日，煙台發布《關於進一步促進房地產市場健康發展的意見》，包括實施分城施策的土地調控、實施預售審批限價政策、嚴格網簽合同備案撤銷管理、嚴格規範市場銷售（明碼標價）、調整住房公積金貸款政策、強化二手房交易監管、探索建立「租購同權」制度等十二條意見。意見中提到，對於庫存量較大、去化周期超過 24 個月的縣市區，停止房地產供地；對去化周期低於 12個月的縣市區，加大土地供應，以棚戶區改造、舊城改造為主；對非政府原因形成超過動工開發期 1 年、不滿 2 年的閑置土地，按規定收取土地閑置費；對閑置超過 2 年的土地依法收回，重新進行市場配置。提出要積極探索建立「租購同權」制度，借鑒租購同權試點城市的先進經驗，積極開展租房與購房平等享受政府公共服務方面的政策研究。

8月16日，長沙新出台《長沙住房公積金提取管理辦法》，進一步梳理和完善住房公積金提取政策，規範住房公積金提取使用行為。其中取消了首套房90平以下可提又可貸的規定，職工家庭購買自住房已申請使用住房公積金貸款的，不得申請除償還住房公積金貸款本息以外的其他類型提取。同時職工家庭購買同一套普通自住房已申請購房提取的不能再申請住房公積金貸款。

8月17日，海南省表示將繼續對全省房地產市場實施「兩個暫停」調控政策，同時，為加強生態環境保護，全省將對海岸帶、生態紅線區域及周邊實行更加嚴格的房地產開發管控，同時嚴格控制五指山市、保亭黎族苗族自治縣、瓊中黎族苗族自治縣、白沙黎族自治縣4個中部生態核心區房地產開發。

8月17日，北京市發布《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》徵求意見稿，對住房租賃服務、監管平台的建設、租購同權、承租人利益維護等，進行了詳細規範。要求各區人民政府應當根據各區實際加強租賃住房用地保障，通過在產業園區、集體建設用地上按規劃建設租賃住房等方式加大租賃住房供應。提出會加大住房租賃的金融支持；會繼續推進公共租賃住房開發貸款試點工作，適度增加試點參與銀行數量；會建立全市統一的住房租賃監管平台並依託住房租賃監管平台強化服務和監管；會加強市場主體監管，提升住房租賃服務水平。

8月18日，南京發布《南京市住房租賃試點工作方案》明確，支持和培育國有企業拓展業務，將住房租賃納入業務範圍，通過新建、改建、購買、租賃等多種方式籌集房源，實施規模化租賃服務。通過培育多層次市場主體，從而探索建立起政府劃撥建設、企業新建自持、配建、改建、閑置住房出租等多種渠道籌集租賃住房的模式，建設或籌集的租賃性住房將不低於50萬平方米。將通過劃撥方式，加大租賃住房供地力度，新增一批租賃住房房源。將適時研究出台符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務政策措施，建立承租人權力清單，逐步實現購租同權。

8月18日，安徽省發布《關於進一步加強住房公積金管理工作的意見》提出要進一步加強住房公積金管理，保障和維護住房公積金繳存人的合法權益，切實發揮住房公積金促進住房消費、保障住房民生的積極作用，推動安徽省住房公積金事業持續健康發展。進一步明確住房公積金使用範圍，提高資金使用效率，會改進住房公積金提取業務、規範個人住房貸款業務、會優化貸款辦理流程等。

【本周要聞】

央行：7月新增人民幣貸款8255億

8月15日，人民銀行發布數據顯示：7月末人民幣貸款餘額115.4萬億元，同比增長13.2%，增速比上月末和上年同期均高0.3個百分點。當月人民幣貸款增加8255億元，同比多增3619億元。人民幣存款餘額160.48萬億元，同比增長9.4%，增速比上月末高0.2個百分點，比上年同期低0.1個百分點。當月人民幣存款增加8160億元，同比多增3089億元。

發改委：將儘快上報粵港澳大灣區城市群發展規劃

8月18日，國家發改委政策研究室副主任兼新聞發言人孟瑋稱，在推進粵港澳大灣區建設上，下一步做好五方面工作。一是建機制，全面落實《框架協議》，研究推動設立粵港澳大灣區建設協調機制，統籌協調推動大灣區建設中的重大問題。二是編規劃，會同粵港澳三地和國務院有關部門編製粵港澳大灣區城市群發展規劃，廣泛聽取粵港澳三地政府、有關部門和社會各界意見，儘快按程序上報。三是定重點，制定年度工作要點，確保每年推動實施若干有影響的重大工程和重點工作。四是做方案，會同有關方面啟動國際科技創新中心建設，在廣泛調研基礎上，著手研究編製實施方案。五是抓示範，進一步發揮廣州南沙、深圳前海、珠海橫琴等重大合作平台在深化內地與港澳合作方面的試點示範作用，確保大灣區建設早出成果、快出成果。

統計局：7月一線城市房價趨於穩定 二三線城市環比漲幅明顯回落

8月18日，國家統計局數據顯示：7月份，70個大中城市中14個城市新建商品住宅價格環比持平或下降，比上月增加4個；16個城市二手住宅價格環比持平或下降，比上月增加6個。分城市看，一線城市房價環比趨於穩定，二三線城市漲幅有明顯回落。7月份，一線城市新建商品住宅價格環比持平，二手住宅價格下降0.1%。二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比均上漲0.4%，漲幅均比上月回落0.2個百分點。三線城市新建商品住宅價格上漲0.6%，二手住宅價格上漲0.4%，漲幅均比上月回落0.3個百分點。

【一線城市商品住宅成交走勢】

圖4：北京市近53周各周商品住宅成交面積走勢圖

單位：萬平方米

圖5：上海市近53周各周商品住宅成交面積走勢圖

單位：萬平方米

圖6：廣州市近53周各周商品住宅成交面積走勢圖

單位：萬平方米

數據來源：房地產決策諮詢系統（CRIC）

圖7：深圳市近53周各周商品住宅成交面積走勢圖

單位：萬平方米