樓市銷售再刷記錄 隱藏商辦去庫存難題

  2月23日住建部部長陳政高在新聞發布會上公布了2016年樓市部分數據。

  當天的發布會上，陳政高表示，去年對部分熱點城市採取了包括限購、限貸、增加土地和房屋供應面積在內的措施，目前，熱點城市的房地產市場預期有所轉變，房價過快上漲勢頭得到遏制，調控取得了階段性成果。「2017年1月份，熱點城市的房價仍然趨於穩定。」陳政高稱。

  有研究員指出，今年一二線城市仍會保持調控基調，去庫存仍是三四線主基調。而從整體信貸環境來看，預計貨幣政策發生重大變化的概率較低。

  商品房銷售面積創新高

  商品房銷售面積和銷售額，均創下近幾年以來新高，但去庫存的情況，幅度較銷售略小。

  2月23日國務院新聞辦的新聞發布會上，住建部部長陳政高披露了2016年的樓市賬單。

  據住建部公布的數據，去年全國商品房銷售面積15.7億平方米，同比增長22.5%；其中商品住宅13.7億平方米，同比增長22.4%。

  對比一下歷史數據，去年全國商品房的銷售面積，創下了歷史新高。據國家統計局數據，2015年全國商品房銷售面積12.85億平方米，2014年的銷售面積約12億平方米。

  不僅是銷售面積，2016年商品房的銷售額，也刷新了紀錄。

  陳政高在發布會上披露，2016年全國商品房銷售額達11.8萬億元，同比增長34.8%；其中商品住宅9.9萬億元，同比增長36.1%。

  而在2015年，全國商品房銷售額8.7億元，2014年的銷售額約7.63億元。

  「去年不僅是一線房子賣得火，二線和部分熱點城市房子的銷售，同樣相當火熱。不過多數三四線城市的銷售，卻比一線和熱點城市差了一些。」中指院分析師說。

  據住建部公布的最新數據，2015年末商品房待售面積7.18億平方米，2016年末的數據降至6.95億平方米，下降了3.2%。

  為何銷售額和銷售面積創下新高，而去庫存的面積，卻並沒有大幅度減少。分析人士指出，這與庫存結構和區域的差異有關。

  克而瑞研究總監楊科偉指出，銷售額猛增但庫存量減少有限，一方面去年施工面積很高，在樓市銷售較熱的城市開發商加快開發速度，在當年又新增了不少供應量。另一方面，則與庫存結構有關。住宅的庫存量較大，但商業和辦公去庫存的情況並不理想。

  據住建部在發布會公布的數據，2015年末全國商品住宅庫存量為4.52億平方米，2016年末降低4.03億平方米。即住宅庫存量下降了11%，大於商品房3.2%的庫存下降幅度。

  楊科偉表示，從結構來看，商辦樓去庫存所面臨的形勢，要比住宅略嚴峻。

  「商辦項目去庫存的壓力，遠大於住宅。城市在進行規劃時，往往要規劃建設相應的商業和辦公配套設施。但新區商辦公設施的使用，其速度比住宅要慢許多。」楊科偉說。

  三四線項目的尷尬

  陳政高2月23日表示，各地去年已經出台了一系列行之有效的鼓勵政策，今年不僅要堅持下去，還要不斷完善，提出新的措施使之更好發揮作用。

  「按照中央經濟工作會議提出的要求，今年要繼續抓好三四線城市去庫存，解決三四線城市庫存過多的問題。」陳政高在發布會上說。

  一位證券分析師表示，從發布會中的信息來看，預計今年房地產會延續去年一城一策的思路。「一二線繼續調控，防房價快速上漲，三四線仍然以去庫存為主調。」這位分析師說。

  在業界看來，庫存不僅在結構上有一定差異，地區間不平衡的情況，今年可能會延續一段時間。

  「庫存量並非一日而成，去庫存也非短期可完成，需要時間。」中原地產分析師表示。

  據克而瑞監測，一二線和熱點城市去年商品住宅庫存量下降了約三成多，這些城市均為經濟增長較快的地區。分析師指出，一線沒有去庫存的壓力，但卻在火熱的樓市中快速消耗了庫存量，目前處於亟需補增加土地供應、庫存的狀態。

  對於三四線城市，有房企表示項目處於相對尷尬的處境。

  「一些三四線城市的項目，不是降價能解決的。降了價格，也未必有人來買。有的項目價格已經降得很低了，降價也許在短期對銷售可能有一定促進作用，但用不了多久，又帶不動銷售量了。因為這不僅僅是價格的問題，而是投 資者對項目的信心不足，擔心買了房以後價格可能會繼續下調，以後房子很難出手。」這位房企人士說。

  楊科偉認為，三四線去庫存難，其中一個主要原因是，這些城市處於人口凈流出。

  「人口才是房地產最直接的需求來源，人口吸納量大的城市，房地產需求增長速度也較快。城市化過程中，很多人未必進入三四線城市，而可能直接進入一二線城市。這是一二線城市需求量不斷增加最主要的原因；而部分三四線城市因為不同原因，人口吸納量可能不增反減。人口凈流入，房地產去庫存的速度自然沒有一線快，周期也相應拉長。」楊科偉說。