買房，誰才是你的敵人？

行情 ，賣家，中介，銀根，一位買家在買房前要過的四大關。

買家在劇烈波動的行情和反覆無常的調控面前猶如滄海一粟，買高站崗，賣早踏空。

面對賣家的百般刁鑽和反覆提價，不配合面簽，延期交房，晚騰戶口，亦是家常便飯。

沒有永遠的朋友，只有永遠的簽單，簽了這一單，哥哥是朋友，不簽這一單，從此陌路人。中介的江湖，一切以簽單為導向。很難想象你將首付家底全盤托出，讓一個平均學歷只有中專的人幫助你來決策人生中最重要的一次投資。

銀根，行軍打仗，糧草先行，無糧則戰必敗也。時而放水去庫存，里而收緊防泡沫，讓除了全款土豪以外的買家因缺錢而無所適從。

如何破？

識局識人識已， 戒躁戒貪自律，優房可得矣。

一： 識局

買房必須要順水行舟，逆水則難走矣。

A君，2015年10月買入，2017年4月賣出。

B君，2014年1月買入，2016年1月賣出。

他們的收益相差多少？

答案是80%。國家和人民，雙重處於看多狀態下進行買入。在國家單方面決定限制時賣出。國欲放水而民后動，國欲止水而民後知。雙重套利，實際在操作中時可能會有3個月左右的周期偏差，很難有人買低賣高到極致，但這樣也會比一般亂買亂賣的客戶多賺60%左右。

二：識人：

一識中介，二識賣家。

地產中介這個行業已經發展了十幾年，一個優秀的經濟人為了出售一套房子花的平均時間超過30天，而買家從看房到決定購買平均是3天。其中純供買家決策的時間不超過10小時，巨大的時間投入差距和專業性不對稱。導致買家會被中介所主導。

中介是一個需要慎獨的職業，同時知道買家賣家的底牌，撮合成交幾百萬的生意。中間略有偏袒和私心即會造成一方出現重大損失。

如何能在見面不多的情況下判斷對方的能力，誠實情況，判斷其能將心比心的為買家著想 。

以鏈家為例，北京鏈家的體系：

找高級經濟人是最為合適的。

找店經理，95%都是低學歷的老油條，已經過了奮鬥的年齡，基本上單子簽完了，就按標準流程走，不會主觀幫助買家做出任何有利的操作。職業思維和簽單慣性已經根深蒂固。除了建委和公司的硬性要求，此類經紀人會選擇無責並且最舒服的方式，對於他們來說，無責的賺錢及保持他們在鏈家的飯碗是最關鍵的，即讓業主和買家自行碰撞價格來成交。既不偏袒買家，也不偏袒賣家，在這種情況下看似公平，實際上買房是非常被動的，因為在買賣中，賣家本來就是資源提供方佔據著強勢的位置，經濟人對買家不幫助，自然競爭的天平就會傾向於賣家，除非賣家良心發泄或者買家對賣家的心理預期把握非常到位，否則基本是處於下風狀態。

平穩周期非暴漲的房源選一個說實話，聽話的經紀人。因為房源對於鏈家來說是公共資源，任何經紀人不能私藏，必須共享，房源的價格，帶看，業主誠心賣與否都是記錄在系統中的公開數據。在大家的數據都一致的情況下，選一個聽話，能幫助買家說話的經紀人非常的重要。很難想象一個店經理拿了2.7%的中介費，呆若木雞的把業主和買家拉到一個房間里，讓雙方自行淡價的那種尷尬場面。

能幫買家說話話的經紀人會在滿足業主條件的情況下最大限度的為買家爭取福利。

至於商圈經理和總監，對買房沒有太大的幫助，他們主要是負責管理下面的經紀人，現官不如現管。

三：識己

買家的本能

買家到一個陌生的區域看房，90%的買家的本能是相信帶看中介，在談判時依賴中介。買家辛辛苦苦賺錢，老老實實還貸已經成為了國際標識，忍讓，謙卑，忠厚，而這一切都是被中介利用的人性弱點，在知道買家賣家底牌的情況下，利用買家臉皮薄，不願折騰的特點旁敲側擊促成簽約，並未給買家爭取更多的利益。

不識中介真面目，只因身在店面中，為什麼一定要選一家中介來買賣這套房源？為何不能自己和業主手拉手成交？

跳單的必備關鍵點：

和業主有某種除交易之外的聯繫。

（1）之前曾是鄰居，同事直接或者通過第三人認識。

（2）業主不是通過某中介換房。

（3）業主需要是一個靈活大膽的人。

帶其它中介截單的關鍵點：

1.中介在此區域內有存在感，愛屋吉屋此類線上漂的中介很難獲取業主信任，很難截單。優先我愛我家，搜房或者區域性小中介。。

2.業主能在保障安全的情況下賣高價，中介費買家掏，與賣家無關，所以賣給誰，怎麼賣，賣家並不關心，他只關心能賣多少錢。所以讓上家配合是有代價的。給些錢，或者通過六度理論找到關係是一個關鍵。

四：賣家：

賣家是否好說話，出身，職業等綜合因素考量，風險性分析。

一般來講風險性上：

體制內上班<體制內退休<高大上公司上班<高大上公司退休<小企業主<無業<未成年<公司產權

未簽合同前，合同條款對於付款方式，周期，騰房，貸款尾款是否對你有利。

簽了合同后，隱藏風險和履約情況。

簽了合同萬事大吉，這可不一定。以北京來說，公房上市延期，賣房漲價違約，一房二賣等都是問題。

買家的權益保障主要是通過建委的房屋核驗，說***中介能擔保純屬扯淡，鏈家的保障體系都是針對正常的業主，當遇到一些特殊問題時，根本無法解決，最後都要通過反覆的總部投訴來扯皮。

一個買家需要全流程對二手房產交易的細節非常熟悉才可以，鏈家盯著賣家，買家盯著鏈家，不斷監管反鏈家反饋的賣家信息是否按著正常的進度在走。

在北京一個買家能遇到的房屋產權有：商品房，回遷房，自住房，房改房，成本價房，兩限房，兩限房，藍本房，商住房。每一種產權類型的房子的交易流程和稅費規則都不同，對應的風險點也不一樣。

一定不能覺得簽了合同就萬事大吉，在房本前的每一秒，都有著極大的風險。

在下篇中我們將會詳細闡述不同的風險的規避方法。