95%一房二賣糾紛案系二手房交易 法官提示：先查后買

  95%「一房二賣」糾紛案系二手房交易 法官提示：先查后買，要善用預告登記制度

  來源：新京報

  新京報快訊（記者李禹潼）近年來，房地產市場持續火爆，「因房生恨」的鬧劇時有發生，在經濟利益驅使下，有的賣房人將房屋同時賣給兩個或多個買房人，此舉被稱作「一房數賣」。

  北京市二中院調研發現，95%以上的「一房二賣」案件系二手房交易引發，一些賣房人在利益驅使下想盡「損招」坑害買房人。法官提示，購買二手房應「先查后買」，必要時可申請預告登記。

  先買房者提訴訟 爭房要錢佔比相當

  市二中院法官介紹， 「一房兩賣」引發的糾紛案中，賣房人與先買房人簽訂合同后，通常在極短時間內將房屋過戶給后買房人。部分案件中，房屋被過戶到后買房人後，又被迅速轉賣他人或數次轉手，導致先買房人想追回房屋難上加難，還有的房屋涉及抵押、民間高利貸等。

  法官介紹，審判中，有的賣房人將房屋更名到子女名下，再以子女名義「一房二賣」；有的慫恿配偶等共有人以不同意賣房為由，起訴自己和買房人主張買賣合同無效，以達到違約目的；有的甚至串通熟人虛構交易辦理過戶，然後假借新房主名義逼迫已經佔有房屋的先買房人返還房屋。

  法官說，幾乎所有的「一房二賣」糾紛訴訟都由先買房人提起，通常情況下，賣房人後出售房屋的價格明顯高於先賣出的價格，差價動輒數十萬，有的甚至數百萬。

  從訴訟請求看，先買房人面對房屋被「一房二賣」提起訴訟，要麼爭房，要麼要錢，兩種訴求在實際審判的案件中各佔50%。

  「一房兩賣」訴訟中先買房者必贏？法院：看具體情節

  法官介紹，「一房兩賣」糾紛訴訟大多由先買房人提起，但在審判實踐中，法院既有把房屋判給先買房人的，也有把房屋判給后買房人的，並非單純根據「先來後到」確定房屋的歸屬。

  根據最高法、北京市高院相關規定，司法實踐形成的「一房二賣」糾紛物權保護順位規則為：已經辦理房屋所有權轉移登記的，辦理登記的買受人權利優先；均未辦理房屋所有權轉移登記但已交付房屋的，實際合法佔有房屋的買受人權利優先；既未辦理房屋所有權轉移登記亦未交付房屋的，應當綜合實際支付購房款等合同的履行情況、合同訂立先後等因素，公平合理予以確定；后買房人在簽訂合同時知道或者應當知道房屋已被其他人購買的而惡意辦理登記的，權利不得優先於先買房人。

  法院建議「買房人可善用預告登記制度」

  如何避免被「一房兩賣」？法官建議市民，買房時應選擇產權明晰、符合上市交易條件、不存在過戶障礙的房屋。同時，買房人應審查房屋的權利狀態，確定房屋有無抵押、共有權人是否同意出售、有沒有訴訟或法院查封等權利受限情況。還要注意查看房屋是否被他人佔用、是否出租甚至存在他人戶口，有條件定要親自實地查驗房屋。

  此外，在二手房交易過程中，買房人應盡量縮短交易周期，及時辦理產權轉移登記，出現糾紛及時主張權利，及時申請訴訟保全。

  法官建議，如果買賣房屋后無法立即辦理產權轉移登記的，買房人可申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力，也排除了賣房人將房屋過戶給其他人的可能。