劈死「炒房客」的雷，已經炸響！

高房價顫抖吧！今天，住建部國土部聯手放大招！

4月6日，住房和城鄉建設部官網發布了由住建部和國土資源部共同簽發的《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》（建房[2017]80號）。

這是自近期北京開啟全國樓市調控升級后住建部第一次出台全國樓市調控的統領性文件。

通知堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」這一定位，加強和改進住房及用地供應管理，改善住房供求關係，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。

△住建部官網截圖

嚴防高價地擾亂市場

通知要求，省級國土資源主管部門要按照「五類」（顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停）調控目標，加強對本地區市縣住宅用地年度供應計劃編製和實施工作的監督指導。

通知要求，儘快編製公布住宅用地供應三年滾動計劃和中期規劃。2017年6月底前，地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上的縣(縣級市)應編製完成住宅用地供應中期(2017-2021年)規劃和三年(2017-2019年)滾動計劃，並向社會公布。

通知要求，各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序：

對消化周期在36個月以上的，應停止供地；

36-18個月的，要減少供地；

12-6個月的，要增加供地；

6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

通知同時要求，各地要建立購地資金審查制度，確保房地產開發企業使用合規自有資金購地。經國土資源部門和有關金融部門審查資金來源不符合要求的，取消土地競買資格，並在一定時間內禁止參加土地招拍掛。

要結合本地實際和出讓土地的具體情況，靈活確定競價方式，超過溢價率一定比例后現房銷售或競自持面積等，堅決防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴防高價地擾亂市場預期。

加大住房保障力度

通知強調，將紮實推進棚戶區改造，確保完成2017年600萬套棚戶區改造任務。商品住房庫存量大、市場房源充足的三四線城市，棚戶區改造要以貨幣化安置為主，避免重複建設。

繼續發展公租房、共有產權房。在超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點城市，要增加公租房、共有產權房供應，擴大公租房保障範圍，多渠道解決中低收入家庭、新就業職工和穩定就業的外來務工人員的住房問題。

近期，全國多個城市公布樓市調控大招，更有部分城市在短時間內多次加碼政策，比如北京的「10天9策」，再比如一天中有6地出台限購政策及限購加碼政策，此輪樓市調控政策出台之密集實為罕見。

此次住建部和國土部聯手發文，對商品房用地、城市去庫存、住房保障等多方面提出明確要求，可見相關部門規範房地產市場的力度和決心。

千萬不要用過去思維看待本次調控

2017年樓市調控力度之大，範圍之廣，時間跨度之長令投資者望而生畏。中原地產統計顯示，截至目前，全國已有超過40個城市出台了房地產調控政策。為此，對於本次調控，微信號「光遠看經濟」曾發文指出：

房價的邏輯變了。千萬不要用過去的思維來看待本次調控，更不能置若罔聞，一根筋地認為調控不會改變房價的走勢。

首先，調控的目標和過去不同。

過去每一次調控，目標都是抑制房價過快上漲，本次調控的目標非常明確，是防止房地產泡沫。「兩會」以來，包括張高麗、周小川、何立峰等在內的高層，都將房地產泡沫列為經濟當下重要的風險點。這意味著什麼？如果你能夠理解高層明確提出預防房地產泡沫在房地產調控史上是第一次的話，你就應該明白，為什麼當前的政策如此狂暴。

其次，政策的手段可謂前所未有。

北京的認房認貸又認離得到了住建部的背書。北京對商住房趕盡殺絕，廈門福州等限制新買的住房賣出，央行明確要求商業銀行調整房貸在新增貸款中的比重，這些極端的措施，在房地產的歷史上前所未有。

資產價格最怕什麼？一是禁止交易，二是控制流動性。廈門和福州兩年內不讓交易的規定基本斷絕了投資性需求出手的念頭，而央行通過窗口指導要求控制房貸，事實上會讓很多銀行短期內大幅度減少房貸的數量，等於讓這個市場徹底冷凍。

最後，後續可能有更嚴厲的政策儲備。

更可怕的是，如果市場仍然我行我素，後續還有更嚴厲的政策儲備。比如，增值稅的調整，比如，調整印花稅等等。當然，也有可能擴大房產稅的試點。

對於的房價，其實絕大多數人並不清楚其中的邏輯，只是人云亦云，跟著市場走而已。在市場過去10多年單邊上漲的情況下，很多人更是認為市場會永遠漲下去，這種慣性非常可怕。這種慣性一旦到了極致，就是市場徹底反轉的時候。

中原地產認為：

隨著政策、信貸全面收緊，加之政策持續打補丁，以北京為代表的一線城市改善需求被抑制，北京、成都、廈門等城市成交量已經出現了明顯下降，這些城市將進入低迷調整期，不排除在這些城市，將出現明顯的房價下跌。

萬科總裁郁亮指出：

當前的調控很有必要進行，而在市場調整之下，房地產價格的單邊上漲已經結束。全國樓市供求關係的真相就是：需求高點已過，而供給仍在高位。這樣的供求關係，不支持房價一直高速上漲，也不支持成交量的高速增長。

炒房夢，終究是投資客的黃粱一夢

雄安站在樓市調控的風口浪尖……連日來，面對瘋狂的炒房行為，《人民日報》深夜發出評論：

「【雄安不是投機客的天堂】，雄安新區不是冒險家的樂園，更不是投機客的天堂，越有人在炒房上做文章，越須重申房子不是用來炒的。從政策制定到監督實施，從源頭治理到有違必懲，讓所有環節都不失守。房價不「飆車」，雄安才會安。」

你真以為炒房能夠致富？還記得2009年底，海南被國務院批複為國際旅遊島嗎？隨後2個月，房價瞬間漲了兩三倍，浙江東北乃至全國的炒房大軍，都蜂擁而入，幻想著旅遊島未來的無限美好。結果呢？現在海南，尤其是三亞，很多房子相比2010年1月的價格，已經腰斬。

暫且不說現在已經限制買賣，你買進去短期是根本無法兌現的，即使一切按照老模式，未來的炒房收益要兌現，必須是有人，有經濟基礎，一個新區要初具規模，起碼是十年以上。

而十年以後，的房地產周期已接近大拐點，全國房價都會走下坡路，你還指望炒房能賺錢？

北京炒房者的末日！雄安將試點房地產新模式！

我們越來越驚喜的發現，雄安新區的誕生，或許意味著興起於上世紀80年代的商品房模式，發生轉彎……一個新時代或許正在到來，經濟正在涅槃重生！

1979年，深圳特區成立，千萬人去下海；

1992年，浦東新區成立，無數人想創業；

2017年，雄安新區成立，全民都想炒房；

河北三個原本默默無聞的小縣城，一夜之間成為乃至世界矚目的焦點。關於雄安新區未來的發展規劃，京津冀協同發展專家委員會副組長鄔賀銓院士昨日（4月5日）接受人民日報採訪並深度解讀了雄安新區。

鄔賀銓院士坦言，政府目前在雄安出台的措施只是想暫時把炒房的熱潮控制住、穩定住，並不是說雄安的房子今後就不許買賣了，雄安也不要建房了、也不要賣了，但是房地產除了傳統的模式，由政府賣地，然後房地產公司買地，蓋房子再賣給百姓，實際上房地產還有很多思路。

比如說像新加坡，它有些土地是政府直接管理、政府直接來建，而且通過廉租房、公租房來評議這個房子，讓需要住房的人能住，我們希望雄安新區能吸收創新創業者，希望更多的年輕人、有抱負的人去，他們一下子拿不出這麼多錢買房，那麼政府需要有大量公租房來支撐。

另外，我們也可以採取一種辦法，只有政府當時可以主導，真正需要落戶去買房的，那可以按照落戶標準來買；如果你真正需要買高價的、買超過你消費需求的，那自然價格就要提高。總之來講，還是要保證雄安新區能夠像中央所設想的那樣健康有序的發展。

之所以選擇雄安，一個原因是它開發強度沒有那麼大、人口密度沒那麼大，現在準備開發的區域可能會涉及到一部分百姓的搬遷，這是雄安新區起步要重點考慮的問題，要堅持以人民為中心，要注重保障和改善民生，我們希望搬遷的民眾在他搬遷以後的生產、生活條件要比現在還好，可持續發展。規劃上已經考慮少部分搬遷，大量是不會搬遷的。

其次雄安新區位於京津保的腹地，北京市作為四大中心，政治中心、文化中心、國際交往中心和國際創新中心，北京四個中心的潛力還沒有發揮。

雄安新區要承接北京的非首都功能，會把京津的一些優勢資源都遷移到雄安，京津冀人口加起來過億，面積比長三角、珠三角還大，所以深圳的今天、浦東的今天就是我們希望看到的雄安新區的明天。

所以，雄安的機遇和挑戰是前所未有的。

鄔賀銓表示，任何一個新區的發展，尤其是擔負著闖出一條在內陸、北方走出創新發展新的模式，任務很重，但是它也是國家大事，不但會調動京津冀資源，也會有全國的支持，當然我們更多希望創新來驅動。

它正好是一張白紙，沒有原來的負擔，可以實行一些新的政策，包括剛才談到房地產治理措施，有可能為它提供新的發展環境。

鄔賀銓表示，中央賦予雄安新區是改革開放的先行區，有很多是可以試驗的。戶籍制度的改革在一些地方已經開始，首先是醫療上跨區、跨省已經實現。未來，如果雄安的教育條件、醫療條件、創業條件很好，房價又比北京好，那北京的戶口價值也不會跟河北雄安差這麼大。

所以，雄安新區將成為中央權威的一塊試金石，不要再低估中央的決心，不要試圖採用非法手段到雄安新區炒房子，否則下場可能比較悲慘。

再看看現在房市的現狀，我們或許發現，經濟的轉折點到了！

4月3日，北京又對樓市出手：連平房也限購了。這彷彿一記絕殺，徹底封上投資客最後一點炒作的空隙。

2017年樓市調控力度之大，範圍之廣，時間跨度之長令投資者望而生畏。據統計，截至目前，全國已有超過40個城市出台了房地產調控政策。

除了限購，甚至，此輪樓市還出現了一個具有新意的「殺手鐧」：限售。

房價的最好歸宿就是讓它有價無市，漲到某個階段封存起來，讓那些財富看起來還在，變成紙面財富！

在很多房地產業內人士看來，限售的出現，顛覆了過去房地產調控的邏輯，提高了房產交易的時間成本，調控開始從交易環節向持有環節轉向。

「房子是用來住的，不是用來炒的」——若干年後歷史學家回過頭來看，也會指出這句話是本輪房地產市場由盛轉衰的分水嶺。在北京，房地產中介成為此輪樓市調控的重災區，門店關停的數量逐漸增加。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，北京二手房中介行業關店潮已開始出現。

北京樓市成交量已開始大跌

數據來源：網易房產數據中心

如今「防風險」提得比「穩增長」還重要，這在中華人民共和國歷史上是前所未有的，房地產的好日子可能也因此過得差不多了。

環雄安新區限購圈正式閉合形成

自4月1日雄安新區確立以來，霸州、廊坊文安、任丘市、保定市滿城區、徐水區、清苑區、白溝、定興、高碑店已先後發布了限購政策，高陽縣也加入限購大軍。

在高陽縣也加入雄安新區周邊城區的限購大軍后，環雄安新區限購圈正式閉合形成。

雄安特區的設立對北京房價必然會產生衝擊和壓力。一部分先知先覺者必然會抓緊時間拋售北京房產，另一方面由於北京房產的持有者在房產上獲利巨大，一旦越來越多的人加入拋售大軍，北京房價必然面臨極大壓力。

而等兩年後，雄安新區房子蓋好，北京的企業開始正式搬遷后，北京就會出現大量的新增二手房房源供應，到時就會出現第二次實質性拋盤。而北京政府繼續嚴控購房政策。會導致短期階段性供大於需。

所以，未來北京房價的壓力不僅是停滯，甚至還會有下跌的風險！

那些投資客們，欲炒北京冰塞川，將炒雄安雪滿山；只能是停杯投箸不能食，捧錢四顧心茫然！

大刀闊斧，機遇在眼前

現在，虛擬經濟和樓市狂飆突進，實體經濟卻仍然處在資金饑渴之中。前段時間，山東辱母殺人案，一定程度上，反映出了實體經濟融資之困。

但從2017年開始，國家一方面讓房地產回歸本質，一方面向國企出手，向那些被長久壟斷的領域出手。

從這一角度來看，國家樂見股市慢牛的到來，以推動緩解中小企業融資成本高的難題，振興實體經濟。

雄安新區的出現，並不是一個孤立事件，這是一種決心和方向的宣示，昭告了經濟結構大調整的開始：貨幣政策穩下來，盤活存量資金，引導資金從地產到股市，房價泡沫已到頂部之後是泄洪，資本市場是未來幾年的大機遇所在。

有段子言，人生有三大幻覺：「國足會贏，房價會跌，股市會漲」。

3月23日，世界盃預選賽，國足以1:0贏了韓國足球隊；

房價下跌，看來很有可能要實現；

隨著樓市資金的擠出、資金出逃的遏制以及央企提高分紅比例等一系列政策的出台，股市會漲，似乎也並非不可能。

過一段時間之後，我們或將發現，雄安出世或將是樓市和股市的一個歷史性轉折點！

也許很快，我們還將在的電力、石油、鐵路，乃至軍工，看到任正非、馬雲、董明珠這些民族企業家的身影。國企將不再被唾棄，同為國人爭光。

當西方早已無法拉動這一大麥克之時，我們只有自己開疆擴土，勇於求變，走出一條自己的道路。這條道路，一定是曲折的，是充滿危機的，但也一定是堅定的！

這就是經濟發展的新思路：那些不願意改革的既得利益者們，你們還是玩你們的，我們乾脆另起一盤。如果成功了，可以在全國複製，如果不成果就繼續試驗。

每一代人都必須有自己的一場革命，歷史就是新興階級不斷挑戰既得利益者的過程，我們必須衝破傳統是束縛和邏輯，消滅那些固步自封、害怕革新的既得利益！

陶冬：房地產也到周期尾部了嗎？

若干年後歷史學家回過頭來看，會指出這句話是本輪房地產市場由盛轉衰的分水嶺。

「房子是用來住的，不是用來炒的」。這句話的歷史意義在於，它顛覆了過去兩屆政府的政策邏輯。這些年房地產都被當作支柱產業，被政府用來拉動經濟。

這些年金融都被當作撬動GDP的槓桿，被政府用來穩增長。我認為，這種政策模式已經一去不復返了。「防風險」提得比「穩增長」還重要，這在中華人民共和國歷史上是前所未有的，房地產的好日子可能也因此過得差不多了。

這幾年房價飆升，很多人賺到了錢，也有不少踏空的。除了那些經濟能力不足的，踏空的人往往是相對高學歷，喜歡分析的。

如果從理性分析的眼光看的房地產，無論從供需還是從庫存，無論從人口結構還是從可承受能力看，擔心油然而起。

如果將的房價和世界其他地方比較，稱其為泡沫，一點也不過分，但是房價卻長升長有。理性分析從出發點上就錯了！

在，我們頭上的那片瓦不是被用來住的，而是被用來炒的。這些年來它的金融屬性遠遠超過其居住屬性，所以低租金回報、高空置率都不是問題，投資者志在投資回報。

這和在股市上不看PE估值就衝進去，是一個道理。支持房地產投機的，是巨額的不絕的流動性。

人民銀行在過去十年大規模擴張信用，而銀行的金融中介功能卻一路弱化，實體經濟無法吸收新增長的流動性，資本管制之下資金也難以流向海外資本市場，房價不升都難。

這種牛市的前提，是源源不斷的流動性擴張，而且規模必須越來越大，市場情緒必須持續亢奮。有人謂有十三億人口，城鎮化還有很長路要走。

這些道理長遠來講都不錯，但是需求不等於有效需求，有居住需求但是買不起房子，那種需求就不是有效的。

再看看住宅空置率以及周邊的農地，有些說法其實是似是而非的。更重要的是，房地產有周期，房價可上可下，有長遠的需求並不代表房價只升不跌，或跌完不會再升。歐美國家在城鎮化過程中，房價也有過起起伏伏。

房地場市場也曾有過周期。九十年代海南房地產市場集體爛尾、本世紀初上海政府需要提供戶口和抵稅來消化庫存，就是兩個例子。

這些年房地產市場好像只有上升周期沒有下降周期，是因為貨幣政策只有擴張周期沒有收縮周期，但是這種情況已經悄然改變了。

人民銀行行長周小川最近明確指出，貨幣擴張周期已經接近尾部。這種表態對於央行來說實屬罕見，但是從「房子是用來住的」和防風險角度看又是必然的。

由於「房子用來住的」的權威性和防範金融風險的迫切性，貨幣政策恐怕不會像過去幾年那樣朝令夕改，除非國內外形勢出現巨大變局，貨幣政策趨緊是一個不可逆轉的大趨勢。

事實上，人民幣利率在過去一年升得比美元利率還快，直到最近聯儲是光說不做，人民銀行是只做不說。

去年年初，國開行十年期債券利率為3.1%，年底是3.7%，現在已經漲到4.3%了。國開行債券是類主權債，基本上被看成零風險。

如果零風險資產的回報已經達到4.3%，銀行為什麼還要以4.5%借出按揭貸款呢？銀行同業票據利率也同樣大幅上漲。

我認為，儘管政策利率被按住不升，由於市場利率不斷上揚，資金成本一升再升，按揭利率攀升只是時間的問題，而且這個在目前是「政治正確」的市場行為。

房地產市場什麼時候下跌呢？我無法預測時間點，畢竟流動性仍然十分充裕，資金成本長期偏低，其他投資渠道並不暢通，老百姓把磚頭當作圖騰那樣崇拜著，地方政府和地產商也在玩遊戲。

值得指出的是，1990年在日本房地產泡沫頂峰的時候，日本整個國家的住房價值相當於該國當年GDP的200%；2006年美國房地場泡沫頂峰的時候，美國整個國家的住房價值相當於該國當年GDP的160%。

在去年年中，此數值已經突破250%，這還沒有包括在建住宅和囤地的價值。

在流動性泛濫、金融資產回報越走越低的今天，不動產有其升值的理由。但是記住，房地產業有周期，房地產周期往往和貨幣周期有密切的關聯。

一線城市在價格反彈時可能更快、更猛，不過筆者不相信在流動性主導的下行周期中，一線城市和三線城市的房價走勢能夠徹底分割。

會有炒房客跳樓嗎？我們拭目以待！