房貸再漲，樓市進入高融資成本周期

近日，多家銀行首套房貸利率上調，由基準調升至上浮5%，相當於5.15%的利率水平。這意味著，貸款200萬將會多付11萬元的利息（按30年等額等息算）。至於二套房貸利率，也由最低上浮10%上調至上浮15%。

以上的上升數額已是較為普遍的情況，更有甚者將首套房貸提升10%~15%，部分銀行甚至完全停止房貸。而此前獲得較低貸款的客戶也需要漫長的等待。

我認為，房貸連漲的原因有二：第一，貸款額度不斷減少。從第二季度開始，中央便開始高調「去槓桿」。六、七月份M2增速連破10%，創30年來新低；與此同時，央行逆回購動作時時暫停，大量到期資金得不到對沖，市場出現了一定程度的資金緊張。

這些所造成的影響是，銀行可放貸額度的不斷減少，其結果是回報率較低的房貸被部分放棄。

房貸業務於銀行，是貨幣擴張階段的優質業務，它業務量大，風險低，收益穩定，就是回報偏低。但在貨幣緊縮情況下，房貸就會變成優先砍掉的業務。因為可放貸總量減少，銀行會更願意把貸款發放給回報率高的項目，而不是收益偏低的房貸。所以，銀行最近拖延放款，甚至要求客戶加息放款，也就不足為奇了。

第二，銀行融資成本提升。近期銀行普遍提高定存利率攬存。最高的中信銀行三年定期年利率為3.905%，比基準利率2.75%上浮了42%，其餘銀行也有著不同程度的提高。除此之外，32家銀行的大額存單利率也普遍上浮40%以上，三個月最高上浮45.45%，六個月、一年期、兩年期最高上浮50%……這些銀行融資成本的提升，使得放貸利息也跟著上升，這自然也會反映在房貸上。

就在七、八月份，部分央媒已經開始發聲，希望「去槓桿」不能過猛，不要影響實體經濟復甦。然而，其中的實際變化仍待觀察，從目前情況看，「捱貴息」將會持續一段時間，而房貸利息何時變化，則需要密切留意國家貨幣政策的動向。

儘管這次房貸只是普遍上調5%，但我們要知道，這是今年內的第N次調整了，是由從前的85折調整至目前的上浮5%，這代表著，財務費用半年提升了25%。這對於樓市來講影響頗深。從簡單層面上看，房貸的再次收緊會影響到貸款者的成本與月供；從宏觀上看，購房財務成本的提升會加速消耗購房的資金。

所以，無論是對於房企還是購房者而言，這次房貸利率的上調對樓市的打擊是肯定的。