在房價的十字路口，你不是一個人在戰鬥

傍晚時分，

「大師，你快預測下接下來的樓市？」

同學身在天堂杭州，問了一個口徑寬似太平洋的問題，並以大師之名拿我開涮，其實暴露了兩個普遍心態：

1，人們對房價數字經常過度關心，但沒有人關心，你對房價的關注方式與角度是否專業？提問方式背後是思維習慣。

2，房價人人皆可談之，但是臨到上場決斷之時，驀然發現，入市買房原來是一個專業話題，尚需要各種專業領域的KOL給點小意見。

春節以後，一勺言後台及微信上，問詢之人漸多，不勝回復，統一寫點個人感受供大家參考。

迄今為止，一勺君總共也就兩次買房經歷，但巧合的是，兩次買房都有兩個共同的明顯特徵：

1，兩次買房都發生在嚴厲的樓市新政出台前數日，結果毫無懸念地與新政迎面撞車，首付成數無一例外均受到新政的干擾，被迫生生提高了一成。

2，兩次買房本人都不同程度地「以職務之便」使用了地產關係。我指的是，雖然在房價上沒有絲毫優惠，但上述關係最終幫助你順利買到了房子。這一點毋庸諱言。

2010年10月與2016年9月，本人兩次買房間隔6年，都處於樓市高熱不退、敬酒不吃吃罰酒的前夜。

被迫增加的一成首付，一度給自己的財務狀況造成了很大的擠壓，但是幸運的是，各自依靠運氣、人品與努力都化解了。

兩次新政都是加碼版本的調控，等於說，雖然多了一成首付，但是畢竟上了末班車。還記得兩次上車6個月後，回頭來看當初的決定，也確實沒有感到後悔。

中間有段時間，雖然一度也曾困惑於房價停滯，增長過慢，但是，很快就迎來市場集體堆漲，消極情緒很快煙消雲散，有相當一段時間，甚至完全忘掉了房價與自己的關係。

因此，一勺君後來所寫的諸多房價文字，是有現實經驗與心理基礎的。這兩次買房所處的當日時代背景，也讓一勺君的房價預測相當應景契合。

因為，此刻當下，我們再度集體陷入與2010年10月、2016年9月毫無本質不同的處境。

這個處境，可以用十字路口來形容。大量的買房人擁擠在這裡，或抱團取暖，或打聽消息，或尋找心理安慰，但是，有一點是確定無疑的：每一個人都並不孤單。

你不是一個人在戰鬥。

我把個人的買房體會總結下來，大致有這麼幾個感受，希望在這樣一個混沌時刻幫助到你的選擇。

1，房價走勢已經城際化，一個城市一種預測，以後，最好不要寬口徑提問房價。在貴圈，這是一個容易暴露從業年齡的問題。

2，樓市分新房與二手房，哪個市場是主導，在不同的城市中差別很大。分清楚這個問題至關重要，因為，新房與二手房市場的定價機制雖有關聯，但是相當不同，這一特徵會深刻影響你的決定。

3，買新房，購房人可以利用的政策槓桿與資金槓桿更高，更重要的是，它的定價可以大致看成是批發模式；買二手房，首付更高，但入住更快，它的定價可以大致看成是零售模式，隨機性更大，即使是同一小區的同一面積戶型，業主報價可能相差數十萬元。所以，你諮詢買房前，一定要想好自己是買新房，還是二手房。大家都容易想見，批發模式下去進行價格談判，降價一毛兩角都是給自己面子了，何況這還是政府替代你與開發商談判；零售模式下進行價格談判，尺度很大，同一套房子，不同時間相差個幾十萬都可以理解。很多朋友遇到這樣的情況，往往驚呼市場一夜暴漲或暴跌多少，完全沒有必要。個案式成交，有其特殊性，比如人家裝修好，不急於賣，都會影響到報價預期。下次遇到這樣的情況，要淡定，要理解幕後原因，不要動輒讓自己受到打擊。

4，目前，政府嚴格執行一房一價，並強制用行政手段、預售許可證審批等手段強行接管了開發商的定價權，等於說是在幫助買房人主動壓價，這是一個利好因素。但是，很可惜，很多人比較感性，往往被政府的雷霆手段所感染，然後出現房價可能橫盤下跌的幻覺。其實，聰明人會視它為一個反向指標，因為它證明，房價按捺不住了。

5，如果你有渠道或者關係，可以打聽到一些樓盤究竟有多少人在靠著關係買房，那麼這個時候你就要加油了。這是一個很可靠的入市綠燈信號，你會為你的猶豫不決付出沉重的代價。我告訴你們一句悄悄話，過去半年，帝都至少有五成以上的地產項目開盤之際，關係戶比重高達70%以上。在某些明星項目，這個關係戶比重甚至高達90%。我不是一個善於開玩笑的人。

6，單價沒有總價的意義重要。很多人買房，特別關注單價，其實完全沒有必要，純屬自己嚇自己。總價決定著你的首付與月供額度，如果你能通過首付與月供兩個指標的壓力測試，你不要太糾結於單價高低。

7，一套房屋，不同戶型多十萬元，或者少十萬元，沒有那麼重要。如果能夠承受，選擇最好的戶型與最稀缺的戶型。如果你自住，你住的是自己挑過的最好的戶型；如果你投資，你在二手市場上變現這個房子時，你的戶型在同一個小區內面臨的競爭會少很多。另外，如果純投資，一個40平米的戶型會比一個60平米的戶型在租房市場上更有投資價值，為何？這20平米的面積差距，在租金上很難兌現出來，也就是說，40平米戶型的租金未必比60平戶型的租金低很多，但你買的時候卻可以資金槓桿更大。

8，現在房價絕對值不低了，但是它有兩個因素支撐：樓面地價也在上漲，產品升級換代也在發生。五年前總價500萬元的房子罕有新風除霾系統，但現在五六百萬元的房子，新風除霾基本標配了。所以，要謹慎使用過去的陳舊眼光來指責今日房價的不合理。

9，概率很重要。房價當然會跌，但是你買新房，往往看重的是最少三五年以後。從概率上看，結合基本面，過去，現在與未來一段時間，核心一線與二線城市的房價上漲的概率要多於下跌的概率。

10，不要對調控降房價做出過度預期，十年歷史顯示，罕有調控以降低房價為己任，同時，調控的升級，往往誤傷剛需階層居多。本人兩次購房，都是如假包換的剛性需求，結果兩次遭遇首付提升，如果不是人品爆棚，兩次交易可能都得被迫取消。身邊無數案例更是顯示，很多買房人是在新政最後一刻被攔在了抬高一寸的新政門檻之外。所以，除非你是一個斯德哥爾摩重症患者，你不應該這麼讚美憧憬新政。

11，買房時，價格確實是個重要參考因素，但是當你做決定時，正確的姿勢是，儘可能少分配一些時間精力去討論房價走勢，應該儘可能多一些時間去研究下它周圍的配套，政府的公共服務規劃與產品細節。當你把房價之外的因素瞭然於胸時，房價將不再是一個很重要的問題，你對它的承受力與你的了解程度成正比。這是一勺君自從做了產品測評公號《好評與差評》（ihaoping）之後的真實感受。

12，談談北京房價。北京的調控目標清單上，疏散人口是排在降低房價之前的。未來數年，大量的醫療資源、大學部高校資源、產業園區、商品房用地、軌道捷運的主要區域是五環至六環之間，大量的市政公園、郊野公園與綠化隔離帶，構成了生態屏障。這意味著，五環到六環將是未來數十年北京最適合居住的主流區域。所以，從置業心理上，你要克服掉自己對五環與六環的本能的偏見與排斥。

13，談談房價四小龍。董小姐 | 房價四小龍是如何製造出來的？此文絕對值得一讀。但是就看你能否讀出真相。四小龍房價上漲，都是各種紅利交叉堆砌，共同支撐，但各自有一個特別因素。合肥是城市虹吸效應，蘇州是地價驅動，廈門是人口流入凈值過大，南京是市場進化到了改善為主的階段，升級換代需求，激活了中高端市場。四個城市房價上漲中各自的特別因素，都是長期趨勢，很難因為一兩個地方版本的調控措施，發生根本性逆轉，反而這些趨勢都會自我強化。但你若過分相信人定勝天，我也不會吝嗇對你愚蠢指數的讚美。

14，談談天津。我有一個好朋友，地產背景出身，卻也要為買一套被政府強力限價的新房，額外付出高達數十萬元的傭金好處費。我同時聽說，這在天津行業內，並不是十分稀奇的事情。這些人都是智商相當高的人，他們甘願額外掏腰包，是因為他們精確計算出，他們會從這個房子上掙到更多。這個故事，如假包換，請天津朋友參考。

15，談談鄭州。任先生曾經講過一個故事，東京為了疏散人口，特意修建了鐵路到大阪，希望人們從東京回到大阪，結果，鐵路通車后，更多的大阪人湧入了東京。我深刻懷疑，他講的這個故事中主角不是東京，而是另有其人。他也用這個故事為米字型的高鐵樞紐城市鄭州代言，在我看來，這個人口紅利與梯度消費似乎動力無窮的城市，無需擔憂。也許，霧霾才是鄭州房價最厲害的敵人。

16，當一個城市的公共福利資源的價值被人為強制性地壓低的時候，這些資源需要尋找一個代言人來表達自己。他們找到的最好的代言人就是房價。所以，房價並不是房屋價格的簡稱，它裡面有深刻的社會內涵，它具備折射教育價格、公立醫院、市政公園配套、捷運價格的傳導能力。它不是一個簡單的數字，它很有關係，背影深長，是整個城市裡公共福利品的價格函數。

17，在預算能夠承受的範圍內，我通常都會建議買品牌大的、物業好的、價格高的社區的房子。高有高的道理，你花點時間去研究它為什麼這麼高，一定比你糾結吃虧與實惠這些小事更有意義。正如買股票一樣，人們本能更喜歡買股價低的股票，因為這樣同一筆款換得的股份數量更多。但是，事實上這是一種心理錯覺而已。茅台股票的回報大概率超過一批藍籌銀行股。房子與高價股票，流動性天然受限，這類高價資產，本質上都是富人定價機制。你想掙錢，只能與有錢人一起玩耍。

18，如果你有機會在一個大盤項目的首期開盤時買房，通常都要恭喜你。不管是從開發商的財務策略上，還是從市場走勢上看，首期開盤的價格，都會是一個很合適的錨定價格。它是未來開發商定價的基準。這麼說吧，告訴你一個故事：我曾經聽萬科一個朋友說，歷史上萬科還從來沒有首期開盤價格漲幅最終低於60%的項目。

19，有很多朋友關心落袋為安的問題。這個問題本質上就是一個如何處理貪婪的問題，你無非是擔心自己不能掙到更多而已，你甚至會擔心，自己一旦賣在了房價上漲的前夜，會有一個傻瓜的標籤從此伴你一生。相信我，人們通常取笑的是那些虧錢賣房的人，而不是掙的還不夠多的人。你永遠都不可能讓自己掙到最後一個銅板，所以，該落袋為安時，希望你擁有一個好心態。更重要的是，你套現往往還是為了買一個更大的新房，不要忘記，你可能賣舊房賣的更多，但你也不得不為了那套新房付出更高的價格。所以，這事扯平了。

20，關於虧錢的心理。相當一部分人不是不懂房價大道理，但在入市時間上過度糾結，歸根到底是擔心害怕自己買到U型的左側半山腰區域。這對自己太苛刻，如果半年到一年後，你相信自己能站在U型的右側愉快地玩耍，你何必糾結那三瓜兩棗。買房市場上，丟了西瓜撿了芝麻的兒童故事到處都是，歸根到底，是你的心理狀態拒絕讓時間作你的朋友，結果，時間一怒之下，就把你帶到溝里了。

21，有人買房是為了掙大錢，掙少便是虧，有人買房則是求保本不虧即可，有人心理預期介乎兩者之間，那種買房是為了在朋友圈曬房本的人不在討論之列。但上述四種人都是買房人的敵人。你辛苦攢錢買房是為了謀一安居之所，但是上述四種人各有虛榮心，他們對房價的心態，構成了房價下降的天然屏障。尤其是在二手市場上，明明經濟大環境不佳，觀望周期已經很長了，但房價卻被咬緊牙關、紋絲不動，硬生生抗過了冬天，來到了春天，令你瞠目結舌啞口無言。注意，房價預測中最難以描述的原因就是這種隱秘心理。你以為他們應該順從大勢乖乖就範，卻不曾想到人家在房價上有著堅硬的自尊心與冬眠能力。這四種人是房價的天然盟友，是你身邊可怕的敵人。房價背後見人心，人心之幽暗，非房價足以描述。

22，好的物業是你買房最容易習慣性忽略、但是卻影響至關重要的愛人。交房后，你的房子能否保值增值，一看政府公共品，二看行業水漲船高，三看物業是否給力。過去歷史通道里，漲本身不是問題，但是跑贏同行卻是個大問題，有人漲的快有人漲的慢，一定是有原因的。好的物業就是你房價高低最好的守護者。下次出門記得與保安友好地打聲招呼。

23，寫到這裡我再談談海南。首先給你看一個霧霾曲線。

海南的房價漲的很厲害，畢竟現在還在旺季。它的上漲因素比較多，但不要忘記它之前價格停滯的時間也相當之長。如果不是時間特別豐富的人，其實不建議你去買一套海南的房子，掙錢的機會舉國皆有嘛。你去海南旅遊，大概率住酒店會更自由放鬆一些。不要為難自己。未來價格走勢，我是覺得不神話也不貶低，比海南的房子更貴的是稀缺天氣與環境，它總體上不屬於莘莘老百姓，價格上也不會太親民，但你說它會一路上漲上去，我建議你先問問巴厘島、馬爾地夫、芭堤雅等友好城市與國家的態度。

24，誰在買房？這個問題已經無人關心；誰還在買房？這個問題更有研究價值。很多文章說，90后不買房，因為他們的父母買了太多。每次讀完這種文章，字裡行間我都能聽到啪啪啪的打臉聲。也許他們的父母買了夠多，但房子是不可移動的，他們的90后子女、00后、10后子女終究要來北上廣深、各種省會城市接受愛情、房價與財富再教育的，外地有500套房子，不是不買房的理由，反而是買房的強大財務資本。所以，別再說那些傻話了，那些話是博士論文里的長期數據調研，時間刻度都是以五年為單位的，你有幾個五年呢？！

還有一個強烈的感覺是，國家出台的二胎鼓勵政策，似乎已經率先在房價市場上進行了提前兌現，現實生活中，地產商已經正在大口大口地享用房價的二胎政策紅利，很多人孩子還未出生，就已經提前進行了房價消費。這就激活了改善性需求，這種需求就像火車頭一樣，把前面的高端需求給頂起來了，把後面的剛性需求給拉了起來，鏈式反應正式啟熱啟動。那些把人口老齡化與低生育論視為城市房價挑戰的觀點，太宏大敘事了，怎麼說呢？這種事情你不是家長，你不會真的懂。

25，很多人諮詢學區房的事情。其實這個我沒有太多發言權，建議你們去交幾個鏈家的朋友，詳細諮詢下，鏈家有一個業務很熟練的學區房研究團隊，各種政策門道與縫隙，都十分地了解。關於學區房，不要過分相信開發商的案場許諾，銷售員的那些嗓音嘹亮的學區說辭更是不宜當真。我曾經得到一本鏈家出品的學區房秘籍（僅供內部參考），上面的信息顯示，很多銷售員都是在信口雌黃，似是而非。受制於很多現實條件，樓盤明明身在學區，但你買了房就是上不了。但是很少有人對你說這樣的真話。

我個人覺得，學區房的重要性被過分誇大了，它的核心競爭力也與教育一再強調的資源分配公平公正性相違背，一朝政策變臉，你的房價在市場上大縮水是分分鐘的事情，這有很多家庭遭遇可以例證。很多人覺得，教育公平公正，是雷聲大雨點小。可是，那個雨點確實正越來越大，一旦落你頭上，每一滴都有可能讓你受10萬點傷害。