南京住房租賃試點方案發布 江蘇其它5個試點市方案將很快擬定

租房時代就要來了？8月18日，《南京市住房租賃試點工作方案》（以下簡稱《方案》）正式發布。作為全國發展租賃市場的試點城市之一，南京在住房租賃試點工作方案中也明確很多內容，比如租購同權、商改租、治理群租等「熱詞」，都是南京市民關心的內容。到底南京將如何規定？這些內容在23條具體舉措中均可找到明確答案。

關鍵詞：租購同權

建承租人權利清單，逐步實現租購同權

如果租房和買房享有同等權利，那麼很多人的購房慾望會降低，這將有利於形成結構合理的住房體系。在本輪國家試點發展租賃市場城市中，「租購同權」成為關鍵詞。

南京市出台的《方案》中提出，將適時研究出台符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務政策措施，建立承租人權利清單，逐步實現購租同權。

對南京《方案》中提到的「購租同權」，南京市房產局相關人士特別做了解釋。「我們這裡提到的『租購同權』包含三個方面的含義。」他說，一是要把實現購租同權作為最終目標，也是在發展住房租賃市場中堅持的方向；二是承租人享受的基本公共服務包括多方面內容，包括義務教育、基本醫療、計劃生育、公共衛生、健康促進、基本養老、就業服務、社會保障、社區事務、科技申報、住房保障和公積金提取等各方面內容；三是逐步穩妥有序推進。「理解清楚這三層含義，才真正明白南京『租購同權』的意思。」

熱點關注

目前南京義務教育入學政策保持穩定

此前，廣州率先亮出「租購同權」的概念時，被不少公眾誤解為「租房也可以上名校」。本次《方案》中，也提到市民普遍關心的「入學」問題，到底如何理解呢？房產部門在解讀中進行了明確：本市戶籍承租人子女，將按照南京市學前、義務教育階段招生入學政策接受教育；符合南京市外來務工人員隨遷子女義務教育入學政策的非本市戶籍承租人，將由各所在區教育行政部門統籌安排其隨遷子女在居住區內享受義務教育。

南京的義務教育入學政策未來走向如何？8月18日，南京教育界資深人士告訴記者，南京作為試點城市，有關教育政策與現行義務教育政策一致。

從2017年的政策來看，本市戶籍的適齡兒童少年在施教區學校入學，報名條件為：應具有所在施教區戶口，其戶口原則上應與父母（或其法定監護人）在同一戶籍，且戶籍與實際常住地、產權證（產權證是指房屋所有權證，持有者為適齡兒童少年的法定監護人）一致。從目前政策來看，也就是說，房產產權證、戶籍和實際居住地要一致，才能按學區入學。而對於三項中有部分不具備的本市兒童少年，將由所在區的教育部門統籌安排入學。

對於進城務工人員隨遷子女到南京市公辦國小、國中就讀，其父母（或其法定監護人）應在南京市暫住地已實際居住滿一年（至當年5月31日止），父母（或其法定監護人）可向南京市暫住地區教育局提出就學申請。

根據規定，各區教育局將在南京市戶籍學生義務教育學位派定完成後，統籌安排隨遷子女進入公辦中國小就讀。隨遷子女繼續在南京市參加小升初報名入學，原則上由就讀國小所屬區教育局統籌安排。

關鍵詞：群租房

出租房人均建築面積不得低於15平方米

將房子切割改造后，不足百平方米能硬生生地塞進了20多人，這就是「群租房」，而「群租」也埋下了很多隱患。今後對這部分房屋的改造出租有了嚴格要求。《方案》提出，改造不得破壞消防設施的完好有效，不得將一間原始設計為居住空間的房間分割、搭建后出租，或按床位出租；不得將原始設計為廚房、衛生間、陽台、地下儲藏室和車庫等非居住空間改造出租、供人員居住。

根據《方案》，原則上出租房間的人均建築面積不得低於15平方米，每個出租房間居住成年人數不得超過2人。

群租房安全治理，誰來監管？8月8日，江蘇省公安廳牽頭出台的《關於加強出租房屋管理消除安全隱患的通告》已明確，對於違者，將由公安、建設、工商等部門予以處罰，構成犯罪的將依法追究刑事責任。

其他要點

試點「商改租」，不是你想改就能改

《方案》提到，南京市「商改租」將按照「一事一議」的原則，位於城市中心、副中心以外、庫存量大、位於捷運站點周邊、生活配套完善的已建成、未銷售、未經營的商業用房，在滿足採光、通風、衛生、消防、安全等基本居住條件的前提下，以幢或單元為基本單位，按規定可改為租賃住房。

出讓5萬平方米以上宅地時要配建5%保障房

《方案》明確，對出讓面積超過5萬平方米的部分新增住宅用地出讓時，明確配建5%保障性住房（含租賃性住房）；出讓用地競價達到最高限價后競建的保障性住房中也將包括一定體量的租賃住房。

鼓勵房地產開發企業、物業服務企業以及各類機構投資者設立專門的住房租賃企業，開展住房租賃經營業務，今年內這樣的試點企業將不少於4家，到2020年底不少於10家。這意味著，未來的開發企業也將擁有一個「大房東」身份。

個人出租將獲得獎勵

《方案》提出，將支持和鼓勵居民出租閑置住房，提高居民財產性收入，政府提供租賃服務平台和規範化服務，個人出租住房實行免費登記備案制度。不僅如此，租金稅費徵收也將有相應優惠，其中，對個人出租住房月收入不超過3萬元的，今年底之前可按規定免征增值稅。

房東不能隨意漲租金

房東任性漲房租怎麼辦？《方案》提出，將研究制定租賃合同範本，住房租賃合同期限內，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意剋扣押金。與此同時，將引入租賃市場法律救助，將租賃糾紛納入街道司法調解範圍，化解各類租賃矛盾，維護市場秩序。

業內觀點

房源增多，房屋租金有望下降

南京工業大學天誠不動產研究所所長、南京市房地產學會會長吳翔華說，方案對樓市來說主要是影響租賃市場，不會對銷售市場形成影響。

很多人擔心，這個租賃試點的方案，對租房價格影響會多大呢？吳翔華說，大量租賃房源投放到市場后，可能租金會下跌，這樣一來，二手房投資收益也就下降。「原來租賃市場的租金水平不高，基本上是供需均衡的，租賃試點方案出台後，相關政策都是在促進市場中供給的增加，所以租金自然會有所下滑，原來的平衡就被打破了。（現代快報）

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