「租購同權」會進一步推高房租嗎？

文 風青楊

近日，廣州提出賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權，遂引發輿論熱議。這事情被許多媒體灌以「重磅」、「突發」、「炸裂」等醒眼的標題在網上流傳。一些文章直接把相關政策解讀為：只要你在廣州，不管是承租人子女，還是學區房子女，統統就近入學，享受同等權利。可事實真的是這樣嗎？

事實上，所謂的「租購同權」，是有諸多條件限制的。該《方案》明確規定需要滿足以下條件：具有本市戶籍的適齡兒童少年、綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生；符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校(含政府補貼的民辦學校學位)就讀。解讀這一方案，會發現租賃房屋並沒有享有和購房一樣的學區房權利，因為僅僅是由居住地所在區教育主管部門安排在轄區的義務教育學校就讀而已，這意味著，這些學生可能不會划入就近入學(包括多校划片和單校划片入學)的範疇，而是由教育行政部門統籌安排，極有可能的處理結果是，安排到該區域最薄弱的學校就讀。

但首先必須承認，這一政策導向是好的。從好的方向來理解，廣州市的租購同權，對於引導廣大居民轉變住房理念是具有非常重要的作用的。特別是對於那些沒有能力購房，但孩子入學等又必須具有住房的人來說，租房也能解決子女的入學問題，無疑提供了極大幫助，幫助他們解決了最大難題。一旦子女入學的問題解決了，很多居民可能就會從購房轉向租房，從而推動住房租賃市場的發展。而住房租賃市場的發展，必然會帶動房價的穩定，甚至帶動房價的下跌，從而形成房價與住房租賃價格的相互制衡。

但眾人皆知：僧多粥少，教育資源稀缺。蛋糕就那麼大，怎麼分都只有少部分人獲利。就是說，戶籍、購房、租房都不是必要條件，你只要有一樣，就享有子女就近入學的資格。但注意，僅僅是「資格」。有資格參與搖號，不意味著你能搖中。就像國家為了擴大一本招生，不斷刷新一本線下限。可每個學校都有自己的分數線，排名太低，你還是跟好學校無緣。

也有部分網友擔心，這可能會催生一種新的共享經濟——共享學位。一套房可分兩次租，一次租入學指標，一次租實體房屋。房東一箭雙鵰，租客各取所需。只有少數需要入學指標的人承擔了高房租，不考慮安家落戶的打工青年，承擔的房租可能並無太大變化。

房租到底會不會上漲？試想一下，「租購同權」意味著一所學校的學位要同時向租房者和有房者開放，沒能力競爭房產的人，肯定會競爭房租。教育資源的不均是根本原因，稀缺的東西就是貴，自古皆然，以往是房價，今後將是房租。至於房價，如果上述推論成立，房租會快速攀升，意味著買房能夠獲得不錯的租金回報率，從某種程度上來說，這反而是長線價值投資，當所有人都看到賺房租的機會的時候，買房出租的意願又會不斷增強，結果就是買房的人越來越多，房價上漲不是不可能。

目前的大背景是，在的房價高企之下，政府面臨著極大的住房保障壓力，而真的大量建造保障房平抑房價，那是跟地方政府自己的「土地財政」鬧彆扭。所以，地方政府在推「大力發展住房租賃市場」、規範房屋租賃，很多時候把矛頭指向了作為房東任意漲價，驅趕房客，這是很「得人心」的。「租購同權」的口號提出得正是時候，太有魚腹丹書、篝火狐鳴的意味了。

從發展住房租賃市場的角度，這份文件確實讓人眼前一亮。其中的重大利好還不僅是租購同權，還在於允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。這等於給前期購買了商住房的投資者一個解套機會。而擴大租賃市場，也可緩解大城市住房緊張格局，有利於穩定房價。相比於有的大城市打壓商住兩用房，廣州的做法頗具前瞻性，是吸引人才流入、提高城市競爭力的更好抉擇。

但說到底，學區房與好學校的教育資源綁定，且數量有限，也就是說房子的供給是一定的。而隨著「租購同權」的政策實施，人們對租學區房的需求不斷上漲，那麼除了租金也會越來越貴，這樣的結果就是，學區房越來越少，而需要學區房的人越來越多，不拼錢拼什麼？物以稀為貴這句話還要怎麼解釋？如果不能解決教育資源緊張的問題，那麼瓜就是有限的，吃瓜群眾怎麼吃？結果依然還是餓的餓死，撐的撐死！

作者：風青楊 ：知名評論人。一個有趣的人，分享一些有趣的事。嫉惡如仇，從善如流！