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重磅!萬科790億「結盟」京東、阿里!

作者 | 暴哥

來源 | 暴財經(ID:icaijing123) 原創作品

天價收購案!

萬科,今天爆出大新聞!

就在萬科A股和H股雙雙停牌的同時,萬科發布公告,宣布組團收購亞洲最大的物流地產商,在新加坡上市的普洛斯。

據萬科和普洛斯(兩者均為上市公司)方面發出的公告,收購價格為3.38一股。以此計算,收購估值約為160億新元(約790億元人民幣)。

在持股比例方面,厚朴投資占股21.3%、萬科集團占股21.4%、高瓴資本占股21.2%、中銀集團投資有限公司占股15%、普洛斯管理層占股21.2%。

受到收購要約的刺激,普洛斯股價從2.7直接拉升到3.3,當日暴漲21.85%。

以目前普洛斯的股價和收購價相比,幾乎不存在溢價!(收購價3.38,股價3.3)

普洛斯股價暴漲近22%

實際上,普洛斯股價上漲不是起始於萬科組團收購,從2016年11月開始就一直有傳聞普洛斯會被財團收購,也是從那時候起,普洛斯股價節節攀升,從2016年的1.78上漲到目前的3.3,,漲幅接近85%!

普洛斯股價不到1年漲幅接近85%!

如果暴哥不給大家展開分析這筆交易,或許大家覺得沒什麼太值得關注的地方。但其實不然,萬科這筆交易的背後,蘊藏著幾大重大隱情!

萬科的巨大勝利!

1、萬科們大賺一筆!

表面上看,萬科為首的財團似乎沒佔到什麼便宜,收購價3.38,股價3.3。(有朋友甚至會覺得,萬科們虧了,因為收購事件被爆出之後,普洛斯的股價瞬間上漲了22%),但其實萬科們虧了賺了呢?

暴哥感覺萬科們賺了!

根據普洛斯2017年的最新的財報,普洛斯目前的資產價值217.59億美元,約合人民幣1479億(按人民幣兌美元6.8粗略計算);其負債為85.4億美元,約合人民幣580億;兩者相減,公司的凈資產(所有者權益)為899億人民幣,將近900億。

來源,普洛斯財報

剛才說了收購對價總計是790億,因此這麼計算,萬科們凈賺110億人民幣。按照萬科的持股比例21.4%計算,萬科賺了23.54億。

在上述普洛斯持有的資產中,最有價值的一部分可能就是土地了!

根據普洛斯的年報,普洛斯目前擁有和管理的物業主要布局在全球土地價格最昂貴,且升值潛力最大的幾個國家,、日本、美國、巴西。

資料顯示,截至2017年3月31日,普洛斯的業務發展到了、日本、美國和巴西的116 個主要城市,擁有並管理約 5492 萬平方米的物流基礎設施,管理價值近400億美元的物流資產。

其中,方面,普洛斯方面的估值是136億美元,分佈在38個主要城市,物業總面積2870萬方,其中,完工物業1750萬平米,計劃開發1120萬平米,土地儲備1190萬平米。

普洛斯持有的物業

在的38個城市,幾乎全是目前樓市的熱點城市:

日本、美國和的情況類似,也是布局在重點城市。所以,應該說,普洛斯持有和管理的土地,物業價值未來應該遠遠不止賬面上這些!

萬科的精明其實這不是第一,根據澎湃新聞的報道,2016年8月萬科收購印力集團一役一樣收穫頗豐:

萬科在2016年8月21日宣布,公司聯合招商銀行以近130億元收購印力集團96.55%的股權。在這項總額達到128.7億元的大宗收購中,萬科僅出資38.89億,就獲得了合資基金62.07%的權益。

2、萬科一次性和阿里、京東、唯品會「結盟」。

根據暴哥發掘,萬科收購的普洛斯,在最大的客戶竟然是:百世物流、京東、德邦、唯品會!

來源,普洛斯財報

普洛斯在物流地產方面的主要商業模式如下:

這三種商業模式最終的結果常常是是普洛斯作為「房東」,物流公司作為租戶。換言之,在萬科組團收購普洛斯之後,京東、百世物流、唯品會們的「房東」就從普洛斯變成了萬科們!

說道百世物流,不得不提它和阿里之間的關係,阿里集團目前是百世物流最大的股東:

根據百世匯通赴美上市的招股書中提到的股東持股情況來看,阿里巴巴以23.4%的持股比例成為最大股東。

所以,這麼推演下來,萬科和阿里、京東、唯品會居然成了聯姻的關係!

更有意思的是,在普洛斯的財報中,特意提出,百世物流在普洛斯的幫助下,這些年爆炸式增長:從2013年到2017年,年複合增長率達108%!

百世物流增長率108%

普洛斯把百世物流作為一個典型案例標註在財報中,顯然說明了兩者的親密。

所以,未來,萬科和阿里、京東、唯品會們之間如何演繹,值得我們期待!

3、萬科轉型有望破局!

關於萬科參與收購普洛斯,目前媒體的解讀主要是看中普洛斯的物流地產業務。他們的理由是,普洛斯是亞洲最大的物流地產公司,萬科轉型的方向之一(社區物業、物流地產、長租公寓、教育營地等等)也是物流地產。

上述理解當然沒錯,但根據暴哥的觀察,萬科的意圖或許遠不止於此。此前,暴哥曾經寫過,萬科試水長租公寓目前最大的問題是收益率和現金流,只收租金的收益率太低,不足以覆蓋成本,只收租金獲得現金流回款太慢!

想要突破這一點需要在金融層面下功夫,比如房地產信託投資基金(REITs)。

而普洛斯恰好能夠幫助萬科,在金融領域取得長足進展!

根據普洛斯的公開資料,普洛斯除了物流地產作為殺手鐧以外,更為重要的業務是基金管理平台(募集資金進行投資)。

根據普洛斯的年報,在過去六年,普洛斯打造的基金平台募集資金360億美元,年複合增長率76%。

普洛斯基金平台具體募集資金如下:

資金總額100億美元,日本108億美元,美國148億美元,巴西31億美元

普洛斯募集這麼多資金有什麼用呢?用處可大了:

根據普洛斯的財報,普洛斯通過基金平台運作模式,過去5年,從69億美元的資產中獲得了18億美元的現金流。顯著提高了其資金運作效率;

同時藉助於基金平台的資金運作,獲取投資和費用收入,把普洛斯的收入提高了300到500個基點,顯著彌補了地產業務利潤率較低的短板;

還有一點值得說的是,作為普洛斯打造資金回收政策的重要組成部分,基金管理的探索方面,主要的方向正是房地產信託投資基金(REITs),在日本、巴西都是這樣,在也在積極的探索這方面的經驗。

暴哥描述的上述這些用途,不知道列為看官看出點什麼門道沒有。

暴哥的理解是,普洛斯的基金管理模式,不正是萬科未來探索長租模式所需要的,提早獲得現金流,用於再投資的模式嗎?

一旦,這種基金平台模式日臻醇熟為萬科所用,那麼幾乎可以宣告,萬科的轉型之路接近成功了,萬科今後可以隨心所欲的進入地產發展的下一個階段,即租賃時代!

總結

最後我們來總結一下,萬科本次收購的成果:

短期而言,萬科獲得了賬面上的收益和資產升值的前景;

中期來說,普洛斯在大量的物流地產業務和萬科已經上路的物流地產業務相互整合,可以把萬科送上物流地產王者的寶座,幫助萬科衍生出新的利潤增長點。

萬科藉助這一收購,也直接把自己和阿里、京東、唯品會等等大量的物流公司、平台類公司業務打通,成為他們的服務供應商。

長期來說,萬科藉助普洛斯的基金運作經驗,可以實現地產租賃時代下,最具戰略意義的長租模式,並以此為核心,真正轉型為綜合地產發展商!



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