「最嚴樓市調控」，2017年房價會跌嗎？

最近，國家對房地產市場的調控力度非常強，各地調控政策紛紛出台。截止到3月29日，今年累計有32個城市出台樓市調控政策。從這次調控樓市的決心和力度而言，應該是房地產市場罕有的嚴厲調控，有媒體甚至認為這次調控史上絕對空前。在手段上，這次調控可謂無所不用其極。

以北京調控政策為例，在短短10天時間裡，連續祭出了差別化信貸、嚴格購房資格納稅或社保周期、一年內離婚申請房貸按二套算、「商改住」限購等一系列調控「組合拳」。甚至，為了打擊學區房，北京中國小入學準備採用搖號制。另外，北京還加大了對房地產經紀機構的執法檢查行動，截止到3月底已有53家房地產經紀機構、分支機構因發布虛假房源信息、異地經營、違規經營等違法違規行為，被註銷經紀機構備案。這麼做其實就是為了打擊中介哄抬房價，相信不久針對房地產商的哄抬價格也會出台出發措施。

房地產高壓調控是真的來了。那麼我們不禁要問，國家為何此時祭出如此嚴厲的房地產調控政策？未來房價又會怎麼走？會發生崩盤嗎？

1.房地產調控政策出台的時機

如果大家還記得，去年中央關於房地產健康發展的政策是「去庫存」。之所以要去庫存，根本原因是當時住房存貨太多，不去庫存會影響宏觀經濟的發展，有可能導致金融系統的呆壞賬，也會給地方財政帶來巨大困難，地方債、金融系統都出問題，那宏觀經濟就可能出現系統性問題。

在這種壓力下，中央推出了去庫存政策，當時主要考慮的是三四五線城市。然而，由於去年已經開始實施房地產的「一城一策」，結果各地方政府抓住這一政策空間，不考慮自身的房地產市場情況，快速放鬆房地產調控政策，結果本來就供不應求已經上漲一年的一線城市房價在2016年初暴漲，很快房價的快速上漲蔓延到了二線城市。

結果，「去庫存」的經被念歪了。中央想去的是三四五線城市的「真庫存」，因為「一城一策」的因素，一二線城市利用政策把本來供求平衡的市場搞成了供不應求，全國總庫存看似去了一些，但房地產市場結構性的庫存依然嚴峻。2016年，整個房地產市場完全是冰火兩重天，一二線城市火爆，三四五線城市冷淡。

不過，就宏觀經濟數據而言，由於一二線城市房價上漲帶動了需求上漲，還是刺激了整體經濟的數據向好，而且還刺激了其它領域，最終宏觀經濟還是向好的方向發展了。然而，所付出的代價是一二線城市畸高的房價，這不但讓一二線城市開始有了比較嚴峻的泡沫，還給宏觀經濟帶來了泡沫破滅的風險。以現在一二線城市的房價，如果繼續飆升大幅擠占其它行業的貨幣資源，很可能會引爆房地產資產價格泡沫，從而引發危機。

從去年12月以來，從中央經濟工作會議，到中央財經領導小組會議，再到全國兩會，房地產調控從中南海走到人民大會堂，成為當前經濟社會生活的頭等大事。高層會議之所以如此重視，是大家都意識到了問題的嚴重性。正所謂解鈴還須繫鈴人，2016年房價上漲是因為中央的政策方向和「一城一策」的具體實施，要進行房地產市場調控同樣也需要如此，所以我們看到此輪房地產調控的任務最終落在了地方政府身上成了政治任務。針對房地產調控，中央明確要求，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。

看來，此時採取如此嚴厲的調控房地產措施，根本原因有二：

一、房地產市場已經開始有泡沫，再不抑制存在破裂、給宏觀經濟帶來系統性風險的可能。

房價肯定是有泡沫的，泡沫之所以沒有破裂，根本原因是宏觀經濟長期向好和正在加速城市化兩個因素。但是，以2016年的房價上漲速度，若政府不加以調控抑制，接下來泡沫必然破裂。

房地產市場出現泡沫破裂，其嚴重性可比一場股災大多了。股災來了，用政策、資金是可以穩住的，房地產市場資產價格泡沫破滅，穩住的難度可就是幾何級上升了，因為房地產不但是實體經濟，上下游還涉及到五六十個行業。所以，房地產市場是不能垮的，垮了的結果是大家都遭殃。

關於房地產市場的調控，其實我們過去雖然總是說長效機制，實際上幾乎所有的所謂長效到最後都執行成短效。譬如，我們之前一直強調住宅的居住功能，結果2016年一二線城市紛紛放開限制對多套房的政策，那顯然是借炒房資金吸引各路資金到自己盤子里來的意思，但這麼做的結果就是房價上去下不來了，對國家和地方長期經濟發展都帶來困擾。所以，過去所謂的長效機制，幾乎每一次都是要不放得過松，要不收得過緊，就是在兩個極端之間來回折騰，最終就是房價一放就漲，一收宏觀經濟和財政吃緊。

但不管怎額楊，現在不能不調控了，於是又出台了系列「最嚴措施」，中央也強調了長效機制，但能否真正能長效，那還得繼續看。

在占豪看來，這次能否真正實現長效的關鍵在於，近幾年推進的宏觀經濟轉型升級能否實現突破。如果轉型升級實現了突破，經濟結構有了大的改觀，宏觀經濟不再依賴房地產，那麼這次調控就可以在穩住宏觀經濟的情況下做到長效。

二、需要打壓一二線城市房價上漲勢頭，從而平衡貨幣流動性結構。

一二線城市房價高，漲速快，其吸納流動性能力極強。本來，房地產市場已經形成了貨幣「堰塞湖」，如果不能控制住房價，任其繼續上漲，搞不好這個貨幣「堰塞湖」有決湖的風險。更何況，一二線城市的房地產市場都把資金占走了，產業升級怎麼辦？經濟轉型怎麼辦？供給側改革怎麼辦？股市半死不活直接融資怎麼辦？

所以，針對一二線城市的房價必須調控，而這次執行的也是「一城一策」，下的任務是「政治任務」，這就有了一二線城市陸續出台的調控舉措。打壓一二線城市房價上漲勢頭，是要遏制資金再進一步向一二線城市房地產市場流動的趨勢，從而分流資金向產業升級、經濟轉型、供給側改革等等政策想讓資金去的地方流動。

想想看，2017年、2018年將是美聯儲連續加息的兩年，流動性肯定相對較為緊張，此時如果不能將流向一二線城市房地產市場的資金給截住，宏觀經濟除了面對地產泡沫破裂的風險，還要面對轉型升級困難、國家戰略推進緩慢的問題。

所以，看來，我們可以認為，這次調控是基於全局的戰略考慮，不僅僅考慮房地產市場。

02.房價怎麼走？會崩盤嗎？

國家「最嚴」調控政策出台了，大家最關注的肯定是房價走勢。未來房價會怎麼走？這次調控會引發崩盤嗎？

首先，我們可以肯定地說，房地產市場不可能崩盤。這主要是基於三方面因素考量：一是宏觀經濟正在繼續向好，這是支撐房價的一個重要因素；二是正在加速城市化，這是支撐房價最重要因素；三是政府擁有對資源的絕對調配權，有政策、有資源、有需求，房價怎麼可能崩盤？真有崩盤風險，只要放鬆政策就能穩住。所以，房地產市場不存在崩盤風險。

那麼，房價又會怎麼走呢？

在占豪看來，2017年開始，房地產市場將迎來新一輪冬天，一二線城市的房價將逐漸滯漲，未來中短期內可能會出現微跌，三四五線城市的房價總體保持穩定。

對於一二線城市的房價，占豪認為三大因素使得房價將逐漸形成穩中有降、降幅不大的格局：

一、這次一二線城市調控政策實打實，必會給一二線城市房價帶來一個短期內難以逾越的天花板，房價短期內不但難以大漲，考慮到二手房的轉售壓力和新房庫存的增加，房價將會遇到挑戰。

二、美聯儲加息引發的資金鏈緊張和資金使用成本的提升。

美聯儲加息，必然引發房地產市場的資金鏈緊張和資金使用成本的增加，這又必然會促使資金鏈緊張的房地產企業更加積極賣房，這都會對供需產生直接影響。

三、市場的觀望情緒。

政府調控來了，除了政策刻意調控掉的需求沒有了，那些本來想買房的人也開始有了濃厚的觀望情緒。這種市場情緒，也會對市場供需產生較大影響。

不過，考慮到宏觀經濟正在轉好，考慮到城市化進程正在加速，考慮到一二線城市對人才和資金的吸引力，房價大跌的可能性不高。

對於樓市一直比較冷淡的三四五線城市，個人認為這次最嚴調控不會波及，因為這些城市很多還都有嚴重的庫存需要去。考慮到這些城市未來將加快放開落戶，再考慮到之前這些城市的房價幾乎沒有上漲，所以未來三四五線城市房價整體會維持相對平穩狀態。

最後，還是要強調一下：

一、一二線城市的核心城區永遠是稀缺資源，那裡的房價長期都是上漲的，基本不可能下跌，所以進行房產交易要具體情況具體分析。

二、一些因政策受益較大的城市或地區，會因為政策因素而導致房價逆勢上揚，譬如受益京津冀一體化、北京副中心這樣政策影響較大的地區房價就很難下跌。