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北京新政三月 瘋狂樓市被平靜

■中房報記者 李燕星 北京報道

兩個月前,徐亮(化名)離開了安家,「我們很多人都從安家跳槽出來到現在的公司,安家去年發展迅猛,但今年以來發生了停薪現象。」

3個月前,北京新政重拳出擊,房地產經紀公司重創,接下來的18次政策組合拳更是不留餘地。在零收益甚至是負成本的壓力下,人員流動率也明顯上升,徐亮與其多名同伴的離職便是佐證,甚至有的門店需要店長來暫時背負成本。

不過,這只是北京重拳出擊下樓市降溫的一個縮影。6月14日,一則來自國家統計局的數據顯示,今年1至5月,全國房地產開發投資、土地購置面積、企業到位資金等指標增速全面回落,其中,調控之下的一二線城市與東部地區的銷售增速回落明顯,這與房地產市場整體降溫趨勢吻合。

從狂熱到恐慌,再到冷靜和對峙,北京五環以內零零星星散落的新房和遠郊地區被清退出來的新房都呈現出一副「皇帝女兒不愁嫁」的姿態,握有新房的開發商和持有二手房的房主,開始變得不急不躁,而購房者的觀望情緒也愈發濃烈,夾縫中的房地產經紀公司卻腹背受敵。北京市場瀰漫著緊張的氣氛,所有人都希望找到出口。

清退房源 伺機入市

徐亮的處境艱難並非個案,1999年便進入房地產經紀行業的邢永(化名)同樣感受到了行業的舉步維艱:「對於北京現有的在售樓盤,開發商預期很高,所以很少願意與代理公司合作,他們也不需要。」

目前,北京五環以內的在售房屋呈現豪宅化趨勢,且開盤時間都超過三年。位於朝陽區亮馬橋路的四季世家在售均價為13.5萬元/平方米,戶型面積也達到243平方米到270平方米,開盤時間為2010年;同樣,位於通州核心住宅區的珠江國家公館也是2013年就已經開盤,戶型面積為150平方米到300平方米,平均售價為4.6萬元/平方米。

緊鄰珠江國際公館的珠江東都國際也是於2013年開盤,平均售價為7萬元/平方米,戶型面積為87平方米和140平方米。珠江系樓盤售樓處工作人員付玲(化名)介紹:「目前珠江系樓盤主要以銷售商鋪為主,住宅只剩下兩套沒賣,這兩套是我們之前預留未售的,2015年的時候也清退過一部分資格不夠的購房者,剩下一批房子,後來一直沒賣。我們也不著急賣,畢竟項目在通州核心區住宅,該地段住宅越來越稀缺,所以仍有看漲預期。」

稀缺確實看漲理由之一,尤其在新房量價齊跌的情況下,開發商對未來的房價懷有期待。據云房數據研究中心統計,今年5月北京市場新建商品房共成交3507套,環比下降16.78%,成交均價為3.56萬元/平方米,環比下降15.72%,成交面積56.79%,環比下降0.58%,成交總金額202億元,環比下降16.21%,新增供應2404套,環比下降46.51%。

除了早幾年開盤的商品房等待時機以外,市場低迷也影響了新盤的銷售意願。位於大興的首開保利熙悅郡剛剛於兩個月前開盤,目前一樓、二樓、頂樓以及中層的部分商品房仍處於待售狀態。熙悅郡售樓處工作人員介紹:「空置的房屋也有一部分來自清退。」該項目的戶型面積為140平方米到156平方米,均價為7.9萬元/平方米。

事實上,除了開發商主觀意願的微妙變化,政策造成的客觀因素也影響了新建商品房的入市速度。易居研究院研究總監嚴躍進表示:「嚴厲的政策下,房企拿預售證的難度加大了,從市場交易數據方面來看,價格上也受到一定的壓制,此外,中介公司也越來越規範,提供首付貸的現象明顯受控。」

位於通州核心商務區的萬科大都會濱江項目銷售人員表示:「項目大約在6月底開盤,具體時間和價格都還未確定。」

價格回落但仍處高位

北京新房稀缺,且開發商與代理商合作的意願不強,因此房地產經紀公司的業務收入主要來自房屋出租和二手房交易。但是,一則來自雲房資料庫監測的數據顯示,5月份北京二手住宅的成交量為10801套,環比下降4.36.1%,成交面積101萬平方米,環比下降46.51%。邢永(化名)坦言:「目前北京市場的二手房成交價,基本都會砍掉原價的20%。」

在北京房地產經紀公司的業務構架中,租房業務的人員配備只佔團隊人數的10%,這也意味著,二手房的量價齊跌,直接衝擊了房地產經紀公司的生存根基,迫使房地產經紀行業轉型升級。

事實上,目前很多單純做二手房業務的房地產經紀公司開始將目光轉向新房,不過是外地的新房。北京限購升級后,環境地區的燕郊和北三縣等地區也相繼全面限購,這些地區的新房和二手房市場也受到衝擊,知情人士告訴房地產報記者:「華夏幸福在涿州的新盤,去年開盤的一期每平方米價格達1.8萬元,最近開盤的一期每平方米價格降到1.2萬元,其中包括車庫的價格。」

在北京以及環京地區市場受壓的情況下,房地產經紀公司的目標轉移向秦皇島、甚至廣西北海等具有旅遊度假概念的樓盤,但是主要客群仍集中在北京地區。北京限購升級后,北京西邊和南邊通常會有很多接送客戶的大巴開往秦皇島等地。不過,邢永表示:「畢竟距離遠,再加上這些地區的樓盤增值預期不確定,所以前去看房的客流不是很多。」

即便北京的二手房價格下跌,但仍然處於高位。嚴躍進表示:「自今年2月份以來,北京新房的成交均價均位於4萬元以上的水平,顯著高於過去的月度數據,而且到了4月份創下了歷史新高水平。5月份價格數據有所回落,值得肯定。當然從房價的絕對數值看依然偏高,後續抑制房價的力度依然需要加大。」

這一點與徐亮的感受一致,「其實,本次政策組合拳主要打擊的是外地投機客,北京本地有房的業主一般手頭都有兩三套,不著急回款,都在觀望,因為春節后二手房市場漲過一輪,所以最近下降之後的價格與漲之前差不多;一部分想要改善型住房的購房者倒是被打擊一把,其他購買首套房的其實也多在觀望。」面對市場不景氣,他仍舊期待:「市場應該會回暖。」



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