房地產指數續漲至1736.19點

自1月16日創下1600.66新低點后，房地產指數接連上漲，至2月22日房地產指數達到1721.55點，3月15日最新為1736.19點，比之前的新低漲135點，比前高微漲14點。

截至15日收盤，據紅刊財經記者不完全統計，包括萬科、恆大、富力地產在內的25隻房企近期都累積不同幅度的漲幅。

與房地產受到熱捧相對應，最新國家統計數據顯示，今年1-2月份商品房銷售面積增長25.1%，較去年同比略有回落，但較去年全年則上升了2.6個百分點，尤其是非重點城市，也就是三四線城市商品房的銷售面積大幅增長。

三四線城市全面崛起，房地產銷售表現超預期

A股房地產板塊的回升勢頭，或與去年十月房地產調控以來，房地產銷售保持穩定增長，尤其是三四線城市全面崛起有關。

據介紹，國金證券跟蹤的樣本城市新房銷售數據去年累計同比下滑3%，但全國住宅銷售面積同比增長23.7%，以此反推剩餘596個三四線城市同比增長57%，顯著強於有調控壓力的一二線城市。國金證券研究員胡華如認為，其原因主要有，全國庫存在2016Q2見頂回落，部分三四線城市庫存處於持續改善通道；2016年中心城市房價大副上漲，帶來三四線城市比價效應凸顯；棚戶區改造貨幣化補貼刺激當地需求積極入市，2016年棚戶區安置比例為48.5%，大約291萬套，約佔商品住宅銷售面積的20.1%，對三四線庫存去化效果明顯。

那麼，在去年房地產調控政策發力背景下，一二線城市房地產銷售表現又如何呢？對此，胡華如認為，由於政府主管部門對商品房項目預售和成交備案的控制和干預，一二線城市的真實成交情況要明顯好於數據的表現。

險資監管風暴對房地產板塊負面影響走弱

今年2月以來A股房地產龍頭公司銷售業績紛紛超出預期，市場表現持續走強，而且增速較高，胡華如分析指出，除了部分是因為去年銷售數據轉移到今年初、去年同期基礎不高等因素，也證實了行業進入品牌溢價、強者恆強、寡頭壟斷的階段，但市場的結構性特徵也趨於明顯，從布局方面看，建議關注布局都市圈內的品牌開發商，特別是預期差較為明顯，銷售或業績彈性較大的藍籌股。

對近期市場走勢良好的龍頭股萬科股權事件，胡華如認為，萬科股權事件的最終解決，帶來了監管層對險資的嚴厲監管，但寶能系質押萬科股權、實際控制人卸任前海人壽董事長，房企銷售回款充裕，險資或其一致行動人顯然並沒有準備在當下減持地產股，萬科14日的逆勢上揚也是較好的佐證，險資監管風暴對房地產板塊的負面影響持續減弱。

信貸趨緊仍是風險隱患

國信證券分析師區瑞明認為，儘管最新公布的1-2月分房地產開發投資銷售雙超預期，似乎呈現出「升溫」態勢，但結合新開工和施工的累計同比增速數據觀察，行業「降溫」態勢還是比較明顯。從新開工數據看，累計同比增速於2016年4月回升至21.4%的高位之後，即呈震蕩走低態勢。2017年1-2月累計同比增速為10.4%，雖然較2016年12月提高了2.3個百分點，但較2016年4月的增速仍有高達11個點的回落幅度。

申萬宏源分析師李虹認為，在房地產開發投資銷售雙超預期的樂觀情況下，信貸趨緊仍是投資者需要關注的風險隱患。李虹認為，首先，房企融資渠道收窄。房地產開發商的財務狀況是決定房地產開發投資的關鍵因素。2017年前兩月，房企可用資金同比增長7%，其內貸款（佔總資金的22%）同比增長11%，銷售收入（佔總資金的48%）同比增長28%，而同期自籌資金資金（佔總資金的30%）則同比大幅下滑17%。主要原因在於監管層自2016年第四季度以來，實際暫停了房企於境內發行公司債進行融資的渠道。認為考慮到目前嚴格的公司債分類監管要求，房企像此前2015-2016年通過大規模發行公司債融資的可能性很小。其次，按揭貸款或受嚴控。若假設2017年新增貸款與去年持平，預計今年個人按揭貸款總額將下降約33%至3.79萬億元，相比2016年時為5.68萬億元。這意味著未來十個月月均按揭額度將從1月的6290億元，2月的3800億元下降至2790億元。

投資機會仍集中在龍頭房企

群益證券分析師姜以寧表示，我們預計2017年一季度房地產銷售面積增速仍將維持較快增長，但受限購政策日益趨緊和基期提升的影響，銷售熱點區域將移至二三線城市，銷售金額增速將繼續趨緩。在貨幣政策相對寬鬆和整個房地產市場需求穩定的大背景下，整個房地產行業仍處於穩定增長的周期之內，2017年全年的銷售增速仍有望維持正增長。縱觀整個房地產板塊，我們認為投資機會仍將集中在龍頭房企中：一方面，從估值的角度看，龍頭房企目前的估值水準在整個A股市場處於低位，具備較強的安全邊際，可以進行適當的配置。我們繼續推薦保利地產、招商蛇口、華僑城A,建築等龍頭個股。