又攤上大事兒了 樓市開始降價保命了？

鳳凰房產綜合 來源：地產情報站（dichanqbz）、南方日報、蘇寧財富資訊、經濟網、中新網、經濟參考報

今年以來，國內多地陸續出台樓市嚴控政策，房地產市場也隨即發生巨大變化。

本文主要內容：

1、上半年銷售回落，三四線火爆

2、下半年樓市如何走？

3、專家：樓市內部分化越來越明顯

4、未來市場存在多個挑戰

今年作為房地產的「調控年」，各地密集出台各種措施，以抑制房價過快上漲，穩定房地產市場。大半年來，樓市關鍵詞交替重疊出現，監管、新政、限購、去槓桿、去庫存、轉型、改革...與此同時，購房者的心態也在悄然改變。

樓市已經進入到下半場，相信不少群眾依然關心下半年房地產將往哪個方向變化？房地產行業資金面在變寬鬆還是在變緊繃？房價會上漲還是下跌？那麼下半年的走勢是如何呢？

上半年銷售回落，三四線火爆

我們先簡單回顧一下上半年樓市。

從銷售角度看，上半年商品房銷售面積增速小幅回落，其中以一二線城市為代表的核心城市銷售增速回落幅度較大，但三四線城市銷售火爆支撐全國銷售數據。

具體來說，2017年6月，30大中城市銷售面積增速大幅回落至-33.50%，但全國銷售面積增速仍維持在21.37%的高位，這表明核心城市房地產市場在迅速降溫，但三四線城市房地產銷售火爆。

背後的原因主要有兩個：

1、核心城市房地產調控措施在加強，使得資金流向三四線城市尋找機會。

2、棚改貨幣化等政策刺激了三四線城市的購房需求。

從房價角度看，從2016年年底開始，主要城市房價環比增速出現明顯下滑，到2017年6月，一線城市房價環比增速轉負，為-0.03%，但二線城市和三線城市房價環比仍為正，其中三線城市房價環比增速均值為0.89%，處於較高水平。三線城市房價的堅挺與資金流向三線城市及三線城市銷售火爆一致。

下半年資金面趨緊，房企或降價保命

從上半年的樓市銷售、房價等情況，以及多地陸續出台樓市嚴控政策來看，總體來說，下半年房地產行業將呈現日趨緊張的態勢。

具體來說，下半年房地產行業可能會發生如下變化：

一是銷售回落，來自購房者定金和預收款的資金來源增速可能會下降。核心城市的房地產調控措施未見放鬆，疊加鼓勵租房等房地產長效調控機制的不斷推出，相信下半年房價可能繼續下滑。從房價領先銷售角度看，下半年房地產銷售增速可能也會出現回落，這樣來自購房者的定金和預收款增速也會跟隨銷售一起下滑。

二是房地產信貸面臨壓縮壓力，政府鼓勵銀行將信貸更多投向經營性貸款及先進位造業等方向上。今年2月，在1月新增貸款總額較大且大部分投向按揭貸款和消費貸款的背景下，監管層要求銀行調整信貸結構，投放更多的經營性貸款。今年4月，中央政治局集體學習會議上，提出鼓勵金融機構加大對先進位造業等領域的資金支持，可見政府鼓勵銀行投放更多的製造業類企業貸款。

三是房地產行業資產負債率處於極高水平，融資難度加大。2017年1季度上市房地產公司的整體資產負債率攀升到78.2%的水平，處在歷史最高位。如此高的資產負債率加上行業整體下行，相信這種環境下房地產企業融資難度也會變大。從數據上看，2016年7月房地產企業債券融資額為1168億元，但到了2017年7月債券融資額下降至517億元，降幅高達56%，雖然這裡面有債券市場進入熊市、一級市場發行量萎縮的整體大環境的影響，但相信即使下半年債券一級市場融資功能恢復，房地產行業債券融資額也不會快速提升，因為整個行業的違約風險在加大。

專家：市場分化越來越明顯

在剛結束的某權威房地產論壇上，與會嘉賓認為：當前調控效果初顯，接下來應鞏固成效，調控政策短期內不會放鬆，房地產市場開始進入下行通道，市場分化加劇，新的挑戰也開始出現。

目前，國內樓市正發生較大的變化。專家表示：今年以來中央政府堅持了「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，加大了分類調控的力度；地方政府推行「因城因市施策」，房地產市場調控取得了初步的成效。

有人指出：下半年按照中央提出的要加大對金融風險的管控和穩定房地產市場，堅持政策連續性、穩定性，加快建立長效機制的要求，控房價、防風險的力度不會放鬆，房地產信貸政策估計也會放緩，有些房價上漲較快的三四線城市也可能會出台一些限購、限貸等措施。

隨著調控進一步深入，國內樓市內部分化越來越明顯。一二線城市成交量出現了20%的下降，這意味著一二線城市很難再創新高。相反，三四線城市出現了明顯的分化，一線周邊的三四線城市量減價跌，供應逐年遞減，需求受限，所以未來的增長也會很少。

今後房地產業的發展將進入到增速下降、結構調整和品質提升的常態時期。

市場存在多個挑戰

未來房地產大體將面臨四個方面的挑戰。

一是金融系統對房地產信貸分類調控力度的加大，住房供應體系中租賃市場比例的提高，土地條件和成本的提高，這些都給傳統房地產開發企業的賣地、貸款、開發、銷售等環節帶來了一些困難，所以房地產企業必然要考慮轉型問題。

二是在市場分化、變化及因城施策的前提下，房地產企業如何應對不同區域、不同城市的差異和變化，來調整自己的戰略和戰術。

三是企業如何應對優勝劣汰和行業集中度的提高。

四是如何順應綠色發展和提高建築工業化、住宅產業化水平的要求，努力提高全裝修房和裝配式建築的比例。

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