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2021/12/25
丨本文由華商韜略微信公眾號原創首發
丨作者：陳光 / 編輯：畢亞軍
丨責編：楊芷嘉
【1】
7月19日下午，北京萬達索菲特大酒店，一場「王」的盛宴，氣氛一度不太融洽。
幾天前的7月10號，萬達和融創宣布，融創將以631.7億的價格，收購萬達旗下的13個文旅城以及76個酒店項目，該金額也創造了地產史的併購紀錄。
因為來得過於突然且毫無預兆，這筆交易一石激起千層浪，但劇情很快再轉。
萬達和融創正式簽約的發布會，原定於19日下午4時舉行，前去參會的人發現，現場的背景板除了萬達和融創外，還出現了一個「第三者」——富力地產。
但不久，背景版又換成了萬達和融創。
中間發生了什麼，媒體對現場的報道是這樣的：
富力的代表到場后，萬達宣布會議推遲一小時舉行，現場的媒體被悉數清場。5點，萬達再度宣布發布會將延遲，然後又將那個寫著三家名字的背景板換了回來。
換來換去間，傳出了兩條重要流言。一是老總們會談的貴賓室里，有傳出玻璃杯落地摔碎的聲音，並且伴隨著激烈的爭吵。二是有萬達工作人員行色匆匆走出貴賓室，邊走邊憤怒地撕掉了手中的文件。
流言的真假不得而知，但背景板不可能臨時製作，由此可見，即便在發布會舉辦之前，這筆交易仍有很大的不確定性，而且萬達和融創做了兩手準備。
富力加入，就用有它名字的背景板；不加入，就用另一塊。
最終，經過1個半小時的臨陣變幻，他們用了有富力的那塊板，然後就有了被三方稱為「三贏」的結局：融創以438.44億收購萬達13個文旅城項目91%的股權，富力以199.06億收購萬達旗下77家酒店。
但這一結果，和此前披露的信息大不一樣。
【2】
7月10日，融創和萬達公布的併購協議里，文旅城項目作價295.75億，酒店項目作價335.95億，而且出售的酒店只有76家。當時，融創就被認為做了筆非常合算的買賣：萬達76家酒店，2016年末的資產凈值是334.50億元，且交付時將沒有貸款。
但到了富力接管時，酒店的數量卻變成了77家，成交價格還猛降將近137億，成了199.06億。
萬達旗下包括喜來登、希爾頓、威斯汀、皇冠假日、凱悅等在內的一眾名牌酒店，每平方米的售出均價僅為5900元，每家酒店的均價僅為2.58億元。
如此折扣價，雙十一期間買雙拖鞋怕是都碰不上。
另一邊，相較之前的協議，融創卻為文旅城項目多掏了142.69億。孫宏斌也在發布會上說，融創承擔了酒店交易對價的折讓部分。
這意味著，融創為富力和李思廉的「巨額砍價」買了大單。換言之，融創和萬達搞了半天，竟然讓半路殺出，而且可能是他們聯手找來的李思廉，用這麼低的投入，佔了這麼大一個便宜。
或許是買單買得不太樂意，發布會上，孫宏斌以念稿的方式、在結巴中完成了發言，中間只抬了一次頭。他說這是他這輩子第一次讀稿照本宣科，其「意見」可見一斑。
另一邊，李思廉則滿臉春風，王健林看上去也頗為放鬆。
王健林稱，發布會之所以推遲，是因為在列印簽約文件，印表機有問題比較慢。至於「摔杯子」則是無稽之談，明明是三方談笑風生。
這個解釋把大眾想得很傻很天真。
不傻不天真的普遍猜測是，李思廉、王健林、孫宏斌在現場就交易產生了分歧，而分歧可能來自於李思廉的陣前變卦，或者討價還價。
至於到底是怎樣一個討價還價的過程，外界不得而知。重要的是，李思廉得到了這個大便宜。
相較王健林和孫宏斌，李思廉可謂默默無聞，他為何有底氣來接這個盤，並且敢虎口拔牙，讓玻璃杯碎地？
【3】
雖然名氣不大，但在茫茫多的「內地」地產富豪里，李思廉卻是最特殊的一個。
他是土生土長的香港人。
2012年時，華商韜略團隊曾專訪李思廉，這也是他極其少有地接受外界的訪問。之所以破例，一個原因可能是，那是一個以香港回歸15周年和香港企業家為聚焦的專題。
近3個小時的訪談中，這位沉默的大佬給我們留下了至今深刻的印象。
他的語速不急不緩，但幾乎有問必答，從不顧左右而言他。他全程沒有大話、狠話，提及成績時，他說：我們今年（2012）也只賣了300億，和去年一樣，這沒什麼丟人的。
在大幹快上、年年求翻倍的地產界，富力是一個異數。你可以將之解讀為增長緩慢，也可以視作穩紮穩打、一步一個腳印，耐心等待某次「百年一遇」的機會。
李思廉1957年出生於香港，畢業於香港中文大學數學系，是個不折不扣的高材生。
他對數字很敏感，應用到生意上就是「要堅持以利潤為核心，因為利潤是最直接的數字，只有數字上算贏了，才能步步為贏」。
李思廉的第一份工作是證券金融從業員，後來又轉做內地貿易，期間結識了人生最重要的夥伴、富力的另一位創始人張力。
張力性格外向果敢，李思廉則內斂含蓄，但兩人都喜歡腳踏實地，一接觸就成了好朋友，隨即開始了長達數十年親密無間的夥伴關係。
李思廉成長於香港地產商風生水起的年代，親眼見證了李嘉誠、李兆基、鄭裕彤等老一輩先生們令人咋舌的財富增速，內心對地產事業充滿嚮往。
上世紀90年代初，李思廉通過貿易積攢了近千萬港幣的資產，這點錢在香港只能買賣「小樓」，做個「炒客」，在內地卻能搞出不小的動靜，李思廉從中看到了機會。
1994年，他與張力各投資300萬元，成立了廣州天力房地產公司，這是富力地產的前身。
創業伊始，兩人就根據特長做了明確分工，李思廉主管公司財務和市場營銷（請注意財務這個關鍵詞，再聯想19號的戲），張力負責項目開發和工程管理。重要的事情，兩人共同參與，張力一般出面做「前鋒」，李思廉統領後方做「後衛」。
雖然是雙核驅動，但兩人從不干擾對方的決策，完全尊重彼此的權利和判斷，二十幾年間始終如此。
在地產界，這種「雙老闆制度」可謂絕無僅有。更難得的是，華商韜略專訪時得到的信息是：漫長的時間裡，兩人沒有吵過一次架。
【4】
富力早期的發展異常順利，1994年，把握廣州舊城改造的政策，他們開發了第一個項目——富力新居。
這實際是一塊同行不敢啃的硬骨頭，因為項目緊挨著煤場和鐵路，地上的煤渣就有一寸多厚。結果這塊地被他們做成了稀缺品，買房子的人通宵排隊。
這個項目后，富力憑藉品質和價格走上了快速成長的道路。
到1999年，成立剛5年的他們，年營收已經突破20億，位列廣州房地產綜合實力第一，還成了民企納稅冠軍。
這之後，一向沉穩的李思廉開始了兩個大轉變，一是走出廣東、布局全國，二是涉足商業地產，兩條腿走路。
住宅、商業雙發展，在國內地產業很罕見。萬達專註於商業地產，萬科則在很長時間內都是純粹的住宅開發商，但李思廉更相信香港地產前輩的做法。
他曾直言要學習香港地產老大新鴻基，通過商業地產來平衡住宅項目可能出現的風險，延續港資地產商更注重持有物業和經營現金流，而非一味衝擊住宅銷售額的基因。
2002年，富力以31.6億元拿下北京廣渠門120萬平方米的土地。在這裡，他們打造了集居住、商務、購物、娛樂為一體的富力城。
項目開銷期間，李思廉首次亮相大型活動，出席了2004年的博鰲房地產論壇，但是會上，他卻莫名遭到了王石的批評。後者直言：商業地產項目很難取得較高比例和長期的融資支持，如果搞出租型商業地產而自身沒有資金實力，則必死無疑；如果搞出售型商業地產，則會遇到經營管理上的致命麻煩。
李思廉沒做解釋，只回答了一句：「你放心，我們一定會做得很好」。結果這一年結束時，僅北京富力城項目，就給集團帶來了30.7億元的年銷售業績，這一數字幾乎等同於是年富力在廣州的全部業績。
北京富力城項目后，富力的全國和雙腳戰略全面展開，他們南邊背靠廣州珠江新城，不斷北上進軍；商業地產方面，富力則一邊開發購物中心和寫字樓，一邊大舉進軍酒店業。
不過，發展到今天，在外界看來，富力做得並不夠好。
依託國內幾波地產狂潮，一批業內企業狂飆突進，廣東地區的恆大、碧桂園、萬科，均以極快的速度突破千億大關，並且越做越大，而富力的營收卻長年徘徊在幾百億，股價也一度橫盤。
但就是這樣一家「中規中矩」的企業，卻在今年突然發力，不僅「幫了」王首富和孫大款一個大忙，還趁機撈了一大筆。
【5】
富力雖然不是規模最大的地產企業，但它一直按照李思廉的規劃穩步前行。其核心思想便是賺錢：先追求利潤，再思考規模。
2016年的財報顯示，富力去年營收537.3億，利潤則高達67.6億。而風頭正勁的融創，其全年毛利僅為48.5億元。
這樣的盈利能力和穩紮穩打，為其贏得了這次機會。
有報道稱，收購萬達酒店，富力用的全部是自有資金，能一下子拿出200億現款，這恐怕也是李思廉敢於討價的底氣。
而讓其敢於接盤萬達酒店這個回收緩慢的巨量資產，則得益於富力在酒店領域的成績。
此前，富力旗下已開業的國際星級酒店為17家，是麗茲卡爾頓品牌在亞洲區域最大的業主。2016年，17家酒店為富力貢獻了接近14億的營收，成績可謂相當矚目。
算上在建的7家和接手萬達的77家，富力將持有超過100家酒店，一躍成為比肩希爾頓、萬豪的全球最大五星級酒店業主之一，外界也普遍認為，李思廉和張力有能力將既有的酒店運營能力，嫁接到新的產業上來。
值得一提的是，除了酒店業務外，未來的時間裡，富力還可能賺到更多的錢。2016年度，其購置土地的平均成為僅為3500元/平方米，扣除當年交付的可售面積后，富力的土地總儲備仍有3848.1萬平米。
這近4000萬平米土地的平均成本更是低到令人咋舌的1700元/平米，且布局的城市相當廣泛。
成本如此之低的背後是，自2002北京富力城項目后，他們已經很多年沒有當過「地王」了。
【6】
這場「三贏」的交易發生后，被很多媒體以「三國殺」來定義。
說到三國殺，華商君想起前段時間講過的一部電視劇《大軍師司馬懿之軍師聯盟》，以及裡面的主角——司馬懿先生。
這位先生最大的特徵是特別能藏、特別能忍、特別能等，等到最後才幹了把大的，相當於讓幾大雄主為其爭奪了幾十年的天下。
這不禁令人聯想到這筆交易，李思廉一口吞下萬達77家酒店，借著王健林南征北討多少年的心頭肉，坐上全球五星級酒店業主的霸主位。
是不是有那麼一點點像？
甚至，像的還不止於此。
《大軍師司馬懿之軍師聯盟》中有這樣一個情節：曹操聽說司馬懿有鷹視狼顧之相，於是決定試探，最後試探出來了。
再對比一下李思廉的這個眼神：
是不是，也有那麼一點意思？
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