潘石屹的二次創業，他給自己算了一筆賬

【網·地產·原創報道】毫無疑問，共享辦公將是接下來潘石屹的新戰場。

這幾天，他已經馬不停蹄地走訪了杭州、南京，未來一兩天他還要調研廣州、深圳等城市，一切的目的都是為了SOHO 3Q的全國化布局。

在低調探索了兩年後，潘石屹決定將SOHO 3Q從京滬推向全國。在8月16日舉行的SOHO 3Q城市拓展招標會上，SOHO 3Q開啟全國化拓展，鎖定的第一批城市是北京、上海、杭州、南京。

戰場已開，硝煙瀰漫。共享辦公領域的兩大巨頭，已經開始了隔空論戰。現場有媒體告訴潘石屹，優客工場創始人毛大慶曾說您可能走偏了，潘石屹果斷回應稱，「走偏了的人總看著別人走偏。」

「只有幾萬個座位的時候，比誰大，沒有任何意義，我們都是做過大生意的人，拿著一萬個、甚至幾萬個座位，自我覺得是行業最大，很可笑，是不是?」

在潘石屹看來，「需要等個三五年慢慢看，當有50萬、100萬個座位的時候再來看，這才叫生意。」

老潘為何選擇今天才拓展SOHO 3Q?

雙創大背景下，眾創空間早就進入了跑馬圈地的時代。克而瑞調研報告顯示，截至2016年年末，聯合辦公空間運營商數量已超3500家，提供超過10萬張工位。

即便是毛大慶的優客工場，截至2017年，已在全球布局25個城市88個場地，目前已聚集了3000餘家企業，擁有超過3萬名會員。

同樣成立於2015年年初的SOHO 3Q，拓展之前的戰場主要是在京滬，擁有19個中心、17000多個座位，雖然是這兩個地區最大的共享辦公空間，但是在城市布局上仍顯落後。

潘石屹透露，過去兩年時間，我們主要是沉下心來，認真思考，搭建系統。而不是急急忙忙開一個，再開一個。正確的路只有一條，就是能靜下心來，不要瞎亂跑。

兩年後，用潘石屹的話說，SOHO 3Q從選址、設計、施工到運營、推廣等都摸索出了一套成熟的管理體系，不僅搭建了運營管理、招采管理、能源管理等平台，還擁有手機信號排名、服務品質排名等制度。

也正是基於兩年的探索，潘石屹決定將SOHO 3Q全國化布局，首批城市鎖定京滬寧杭，即北京、上海、杭州、南京。

為什麼選擇杭州和南京?

潘石屹表示，杭州、南京的市場更大，因為基本沒人去，很多辦公樓體量都是70多萬平方米，這是一個非常潛在的市場。「只要市場有了，其它的事情就好辦了。」

對於拓展模式，潘石屹透露，將採用租賃的合作模式，用招標的方式進行拓展，像採購土地、鋼材一樣去採購適合的項目，這種公開透明的方式也將幫助SOHO 3Q實現快速的大規模發展。

在本次招標會現場，SOHO 3Q公布了拓展合作的具體標準和條件，其中兩點特別值得關註：第一，合作項目的規模要大，面積要在4000平米以上;第二，保持SOHO的一貫風格，合作項目的位置要好，優先考慮城市黃金地段及捷運周邊。

為什麼選擇4000平米作為最低的招標標準?

據潘石屹透露，之前做的幾個共享辦公項目，像上海的東海廣場3Q，中關村SOHO 的3Q，丹棱SOHO的3Q，永遠賺不到錢。因為太小，一兩百個人在一起，低頭不見抬頭見，沒什麼新鮮的東西。

關於第二次創業，老潘仍非常謹慎。就拿這次招標來說，他表示仍是試驗階段。「用招標來採購面積，這是第一次涉及。第一次我報的希望不大，最大目標是，四個城市能夠有5-10個項目。」

老潘的野心不在此。他透露，未來希望布局10到20個城市，覆蓋40到50家項目。

關於共享辦公，老潘是如何算賬的?

發布會上，媒體不止一次問到盈利問題。共享辦公熱潮之下，許多聯合辦公空間並未找到一條真正的盈利模式，而這也成為當下聯合辦公市場的弊端。

盈利模式單一的弊端也造成了2016年國內聯合辦公空間一度出現「關閉潮」，一些經營不善的企業在行業優勝劣汰中不幸出局。

具體到盈利狀況，老潘並未多說，但是從他的規模論上，能夠窺探SOHO 3Q的發展路徑。

在他看來，南京和杭州可能比北京的情況要好。「杭州，有很多項目租金1塊錢就能拿過來，3塊錢出租不就賺錢了嗎?所以，這類城市的盈利壓力反而沒有北京上海大。」

發布會上有個小插曲。現場有媒體表示，毛大慶曾說您可能走偏了，潘石屹回應稱，「走偏了的人總看著別人走偏。」

「只有幾萬個座位的時候，比誰大，沒有任何意義，需要等個三年五年慢慢看，當有50萬、100萬個座位的時候再來看，這才叫生意。」

「比起房地產的利潤，3Q賺的這點錢是很少的，我們的目標是讓它有一個平衡，把規模做起來。」老潘說。

划重點了，規模，老潘在發布會上多次提到。

在老潘看來，SOHO 3Q這17000個座位是沒有任何規模的，就是嬰兒階段。競爭對手也一樣，幾千個座位，幾萬個座位，都是嬰兒期。最關鍵的是看下一步的發展，3-5年的時間，如果有30-50萬個座位，這樣才有意義。

「我們的目標就是3-5年的時間能夠發展到30-50萬個座位，這樣才有意義，才能真正改變今天這一代人的工作方式、生活方式。」潘石屹說，「一萬多的座位沒意義。」