專訪鼎建地產常務副總經理陳猛

專訪鼎建地產常務副總經理陳猛：

「高端住宅被忽略的投資邏輯！」

如果將2016年比作大連房地產市場單價地王、總價地王、溢價率不斷刷新的「地王年」，那麼2017年則可以被更恰當喻為轟轟烈烈的「地王舉措年」，高端物業的複合置業屬性成為市場大熱話題，就媒體、地產人以及購房者尤其關心的高端住宅涉及城市層面的、投資層面的專屬話題，專訪鼎建地產常務副總經理陳猛先生。

1、2017年2月28日《國務院關於印發「十三五」現代綜合交通運輸體系發展規劃的通知》，大連成為國家重點打造的國際性綜合交通樞紐城市之一。未來三年，大連捷運、機場、大連灣跨海交通工程、渤海大道工程，各級示範路、城際鐵路、港口橋樑……建設翻天覆地，對這種盛況空前的交通大爆發，作為資深地產人士，您怎樣看待這個現象和大連房地產市場之間的關聯？

陳猛：這一輪規模空前的交通大爆發並非偶然現象，正面臨著人口城鎮化而非土地城鎮化的巨速轉型。縱觀大連，城市基礎設施相對完善、居民可支配收入和消費能力比較高，這與大連地理區位先天優勢密不可分，大連作為早一批發展起來的東北三省橋頭堡城市，二十多年來爆髮式的外來人口湧入已讓城市不堪重負，經歷這一輪激變式的轉型過後，大連城市交通壓力全面緩解，尤其是遼寧自貿試驗區的申報成功，大連與瀋陽、營口三地面向東北亞聯動合作，沿線區域經濟發展進一步提速，對提升大連城市影響力意義非常。預期房地產行業未來，不同層級的城市副中心升級擴容，為城鎮勞動力落腳大連提供最佳目的地，而城市土地資源畢竟有限，房地產開發區域不斷向郊區延伸，總有一天，享有城市資源高地、福利高地的主城區中心地段會一宅難求。

以大連灣跨海大橋為代表，大橋南起解放路，在黃白咀入海，跨越大連灣後由開發區西海屯登陸，終點與規劃9號路相接，隨著這一段海陸交通的一線貫通，大連高端住宅被忽略的投資屬性被無限激活，大連高端住宅特別是高端改善住宅的中山移居大潮可見端倪。開發區濱海版塊是北大連實體經濟創立者聚集的高端生活區，這部分人群的產業多在開發區和保稅區，跨海大橋的開通為他們提供了便利的條件向中山靠攏。而解放路沿線的中山區所在地是大連百年富人區，當城市陸上交通隔斷被徹底打開，老市區環形交通路網一體化徹底形成，有的人買豪宅，有的人剛改換改善，也有「城市飛人」活躍在高端租住市場，被激發的中山樓市」馬太效應」在先，中山以外區域的「馬太效應」價格補漲在後，房地產投資市場炙手可熱的「壹號先生」時代真正到來。

2、大連房地產二十多年來，所有業內人士提中山論城市起源、提中山論豪宅修養，卻從來沒有哪個項目操盤者細分中山單提 「南中山」的概念，從版塊大局觀的佔位思考和項目宏觀操盤角度出發，南中山的訴求有什麼特別的立足點？

陳猛：南中山版塊的定義不是一時興起。放眼中山的產業格局是相對傳統和固定的，東中山偏重旅遊產業，西中山偏重商貿產業又臨近大菜市，北中山是以造船廠為代表的臨港工業，正中山以中山廣場為起點的人民路是典型的商務區，作為人民路延伸的東港新興商務區里的高端生活區,它的基本生活配套的成熟也是需要相當長一段時間孕育的，對於高端改善居客而言，只有南中山是真正宜居的。

南中山宜居的地緣性素養是經得起時間與資本歷練的。都說一個旅順口半部近代史，從這個層面上講大連中山可以稱得上是近代史的議政廳，而南中山就是近代政客名流的起居室。南中山具備宜居豪宅的地緣性素養，這裡曾是末代皇后婉容的行宮，這裡也曾是開國大將徐海東的療養地……南中山是近代歷史名人不約而同的大連印象。其次，正是因為億達、華潤、碧桂園、綠城等開發商在南中山的戰略性布局，使得南中山高端住宅宜居的地緣性素養由幕後步入台前，接受來自不受城市地域所限的高端改善客、投資客的檢閱與遴選。今天的大連很難找到第二個地方像南中山這樣：與秀月峰、付家莊、老虎灘國家級風景資源保持著恰到好處的距離，有桃源市井繁華的一面，有秀月風光隱逸的一面，有城市氧吧休養生息的一面，也有商業往來娛樂萬象的一面。秀月·麒林項目的開發周期處於中山高端住宅崛起的市場階段，我們有幸抓住了這個市場時機，秀月·麒林不做豪宅的入門級而做高端改善的頂配，讓消費者自己抉擇。

3、對現在流行的一種說法叫「買房的最佳時期是十年前，其次是現在！」您怎麼看？經濟變革大環境下，國家、地方房地產政策調控不斷，很多高端置業客、高凈值資產人士存在」資產配置荒」的困惑，

但一談到投資本能就會想到租金收益高、變現能力快的100平以下的小戶型，秀月·麒林165平雙拼墅質洋房正式提出高端住宅被忽視的投資價值，您對高端住宅尤其是170、180平的平層產品的投資屬性有什麼獨到的見解？

陳猛：我很贊同買房的理由在當下的說法。經濟變革大環境下，國家、地方的政策調控讓樓市向著更加健康穩健的方向發展，結果必將是一個合理的保障房體系和商品房體系共存的市場。保障房的大量出現為湧入城市的大量人口大大減小購房壓力，小戶型是初級安家置業客的過渡性產品，大戶型雖然不是城市化進程的主流需求，但經濟條件趨好的人們必然會更換更大更舒適的房子，170、180平的平層是高端改善的主力。

房產的增值緣於土地的增值。房地產開發區域越向郊區延伸，主城區中心地段土地價值就越稀貴，今天的大連樓市屬於城市第一財富梯隊的主城區與城市副中心價格早已拉開距離，成交疲軟的存量大戶型或者產品存在先天硬傷，或者集中在配套不完善的區域內。高凈值資產人士通過購買大戶型固定資產來實現資產的保值、增值是明智的選擇，比投資理財更長遠穩健，比投資黃金珠寶、古董字畫更有使用價值，無論是持有、出租還是出售，大戶型轉為資本的有效方式更為變通。

大戶型資產分配的投資邏輯可以借鑒北京二環，今年國家京津冀一體化發展上升到國家戰略層面，樓市開啟保定買房模式，環京第一圈樓市基本達到了閉合狀態，目前北京東二環的高端住宅持有者就是大概十五年前城市發展第一輪價值選股的受益者。十五年前，在北京東二環同時購買一套180平的房子和兩套90平的房子，十五年後的今天你會發現一個很有意思的現象，1+1的價值小於2，90平的房子的面積段限制了它的溢價空間，單體面積有限、使用價值受限的90平滿足不了這部分金字塔尖人群的居住需求，而180平的房子無論租金還是售價都更佔優勢，溢價想象空間豐富，優中選優的180平左右的平層是這類人群的第一選擇。

這種資產分配投資邏輯也可以借鑒上海虹橋，虹橋的房子承載了上海名流們追求的繁華中的寧靜致遠，居住氛圍和商業氛圍並舉的人文底蘊，是上海老克勒身份的象徵，南中山具備天資稟賦的地段溢價屬性，1+1的價值小於2的溢價規律同樣適用。當然，投資大戶型不能只看短期收益，大戶型投資看區域、自住看配套，沒有好地段的大戶型註定會被市場淘汰，交通、商業配套豐富的大戶型兼得居住舒適度是未來投資市場當仁不讓的頭籌選股。