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現在真的是在新加坡買房的最佳時機嗎?

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截止2017年第二季度,新加坡房價指數在連續第十四個季度下跌后,同比2017年第一季度下跌僅0.1%, 與此同時,不斷增長的公寓成交量和新加坡各大開發商天價激烈標地,使得開發商的平均獲地成本比往年高出26%,這樣上升的開發商市場情緒和顯著增長的新公寓成交量,在當下低迷的市場中釋放出積極的信號,新加坡房地產市場的轉機真的正在加速到來嗎?現在真的是買房入場的最佳時機嗎?

經濟高度發達的「花園城市」新加坡被聯合國推薦為「最適合人類居住的城市」,法制健全政府高效廉潔,完善的金融體系,使得新幣資產成為全球最穩定的資產之一,與芬蘭,挪威,瑞士等國家其名,不斷吸引著來自世界各地的優秀人才來新加坡尋找新的發展機遇,為亞洲特別是企業家移民的首選地。

回顧新加坡過去三年緩緩下跌的樓市,房產市場持續低迷,URA(市區重建局)的房產數據顯示,新加坡房價指數連續第十三個季度下跌,2017年第一季度房價指數繼續下跌了2.77%,再扣除通貨膨脹的影響,房價實際下跌為3.45%。所有區域房價均呈現不同程度下跌:市中心區區域價格下跌1.9%,扣除通貨膨脹實際下跌2.6%;環中心區房產價格下跌2.5%,扣除通貨膨脹實際下跌3.2%;而其他區域在扣除通貨膨脹之後下跌為2.6%。

在成交量方面,自新加坡政府從2012年10月,採取第一輪房產調控政策以來,十輪市場政策調控見證了過去4年成交量的快速下跌,尤其是在2013年實施的賣方印花稅(Seller Stamp Duty, SSD),對公民的第二套房產和永久公民的第一套房產徵收額外買方印花稅(從5%增至7%)和對總償債率的限制使新加坡私宅市場的成交量,從2012年的37,837套大幅下降至2014年成交量的12,723套。

直至2017年的3月11日,政府第一次放鬆了對市場的調控,刺激了市場的價格反彈和成交量的回升。如今賣方印花稅的徵收年限由之前的四年內出售就要征,降至三年內出售才徵收,從第一年內出售徵收12%,逐年降低4%,滿三年後即為0%。貸款政策也進一步放鬆,對於抵押貸款比例不超過50%的貸款,不再有不得超過月收入60%的限制。

此政策一出,住宅房產成交量上漲迅速,總成交量同比2016年一季723度上漲83%,共成交5202套私人公寓。其中未竣工的新房成交量達2619套,同比上升93%;竣工房產成交量同步上漲6倍,達343套。

這次調控政策的放鬆超出了市場人士的預期,房市隨後作出反應,樂觀情緒上漲,購房需求也不斷上升。根據URA(市區重建局)數據顯示,2017年第一季私人公寓新房成交量達到2962套,同比上漲100%,其他因素如較低的貸款利率,更便宜的房價,也是成交量上漲的原因。

更為重要的是,下面我們拋開房地產市場價格和成交量這些直接指標,繼續進一步分析影響新加坡房地產市場的以下五大因素,以求進一步讓您在新加坡購置房產前充分了解影響市場的外部因素和新加坡房產市場的運行規律。

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有利於市場的貸款利率

按揭購房是現代生活常見的置業方式,因此貸款利率的高低在一定程度上影響了投資購房者的購買力。新加坡的購房貸款利率自90年代後期一路下跌,目前新加坡的平均年房貸利率僅1.4%左右,低利息的融資環境是房產投資增值的催化劑。

新加坡房產的抵押貸款市場是亞洲最成熟的貸款市場引領者,從1997年開始,貸款總值持續增長,從1990年占GDP的8%,至1996年GDP的15%,至2006年GDP的27%,至去年2016年的46.8%,截止2017年的4月,未償付的住房貸款共達1933億新幣。新加坡政府的另一個調控利器則是對土地供給市場的控制,持續走低的貸款利率在一定程度上利好了房產市場,但是儘管如此,由於政府在土地供給上的管控,抑制了市場的需求。

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供大於需的出租市場

房產買賣市場的虛弱,對出租市場也有溢出效應。對於不是出於自住需求而置業的投資客而言,一個良好的房產出租市場能夠帶來更高的出租收益,更穩定的現金流。而新加坡的房產出租市場因供大於需而面臨持續下降的出租收益。

根據URA(市區重建局)數據顯示,2017年一季度,私宅市場公寓的出租收益率降低了0.9%,同比2016年同期下降了2.6%,其中中心區域同比下降2.34%,環中心區域同比下降2.5%,其他區域同比下降5.2% 。儘管如此,地理位置優越,商業成熟度高的區域依然保持較高的收益率,

以下幾個房產的收益率最為引人注目:

  • Suites@Eastcoast 位於勿洛區域,擁有最高出租收益率,高達5.7%;

  • The Clift 位於中央商務區內,出租收益率達4.8%;

  • Vista Park 位於女皇鎮,出租收益率達4.7%;

  • Park West 位於金文泰,出租收益率達4.6%,周邊區域同類型的房產一樣具有較高的出租收益潛力。

其他擁有高於平均收益率的樓盤有以下幾個:加冷地區的Kerrisdale, Downtown Core的Skysuites@Anson, 武吉知馬的Glentrees, Downtown Core 的Icon, 淡濱尼的Melville Park和巴西立的Loyang Vallet。

在租房的需求端,因新加坡成功的「居者有其屋」政策,租房人群主要局限於在新加坡工作的外國人。而因為移民政策的收緊,移居新加坡的外國人在持續減少。在新加坡中央商務區的豪宅出租收益僅為2.5%。另外相比大房型,小房型在出租的收益上相對有優勢,但也不足以成為在新加坡投資房產的主要原因。

另外,數據顯示因為投資額相對較少,99年地契的樓盤在出租收益率上較高,高於類類型的999年地契私宅公寓和永久地契公寓,因租客們通常對公寓的地契類型並不在意,因此僅僅在租金收益上,永久地契的公寓並不佔優勢。

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回升的開發商樂觀指數

由產業發展商公會(REDAS)和新加坡國立大學公布的最新一季房地產行情指數(Real Estate Sentiment Index,簡稱RESI)顯示,今年第二季的綜合行情指數(Composite Sentiment Index)和當前行情指數(Current Sentiment Index)均由第一季的5.2上升至6.1;當前行情指數追蹤過去六個月的樂觀程度。

在2016年,新加坡共有7,877套私人公寓開始建設,相比2015年的7,056套和2014年的7,693套,均呈現上升趨勢,為低迷的市場注入了一絲活力。仔細分析2017年第一季度的房地產數據報告,2017年的建設量同比2016年上升104%,達1949套,顯示出開發商樂觀指數呈現明顯的回升。

市場人士將其歸功於購房需求的增加和政府調控政策的緩解。豪宅市場交易投資活躍也是使得開發商樂觀指數重新回升另一重要因素。儘管建設新增樓盤的供給速度有所增加,但同比去年同期,2017年第一季度在建私宅數量仍就下降了30.3%,為32,617套,計劃建造數量也同比下降35.4%,為4,325套。

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重新激活外來購房需求

熟悉新加坡的人可能也想不帶,新加坡是全球第六大外來人口佔比最大的國家,全國五百六十萬人口中,高達兩百萬人為外國人,10%的比例為永久公民,而其餘的28%的外國人為持有工作準證的外國人。可以逐步收緊的PR、移民政策阻隘了市場的進一步增長,自2015年9月初開始,政府收緊移民政策,要求固定月收入必須超過5000新幣才能幫助他們的配偶/子女留在新加坡,而月收入超過10000新幣才能讓父母長期待在新加坡。

儘管如此,2016年全年共計有1067套房產由外國人購買,2096套私人公寓由永久公民購買,分別較前期上漲了19.4%和14.1%。來自大陸和馬來西亞的購房者排在外資購買力的前列。

另一個制約外國人和永久公民對新加坡房產投資的重要因素是額外買家印花稅。費率從0%至15%不等,具體費率取決於購買時買方的身份和當前名下的房產數量,對公民和永久居民而言,置業所需要繳納的額外花稅最高可為10%。而對於外國人,則採取統一費率15%,高於新加坡本國公民和永久居民。

值得一提的是,以下五國公民受惠於新加坡政府與其政府簽訂的自由貿易協定,而無需支付額外買房印花稅,分別是:

(I)美國護照持有者

(II)持有以下四個國家的護照或者綠卡者

瑞士,冰島,挪威,列支敦斯登。

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經濟增長與溫和上升的失業率

根據新加坡貿工部的數據顯示,2017年一季度新加坡經濟同比緩和增長2.5%,第二季度則進一步增長了2.9%,預計全年增長2.2%,較2016年的2%增長了0.2%。

同時根據新加坡人力部的數據統計,二季度的失業率為3.1%,較上一季度相比上升了0.9%,也較2016年1.9%的失業率上升了1.2%。新加坡統計局的數據顯示,2017年4月的通貨膨脹率為0.4%,較三月份的0.7%下降了0.3%,但同比2016年4月的-0.5%上升了0.9%,國際貨幣基金組織預測2017新加坡的通貨膨脹率約為1%。

新加坡的金管局自2010年4月以來採取緊縮的貨幣政策,允許新幣的溫和增值。但是2016年4月,中央銀行決定放棄這一政策,並決定新幣的增值比率為0%,以刺激在不明朗的全球經濟環境下繼續維持經濟的增長。

吳洲認為,新加坡房價指數雖然持續走低,但是指數從來都是落後指標,一些房產市場跡象作為領先指標已經逐步顯示市場出現回暖。例如房產成交量增長、開發商市場情緒上升,各大財團激烈參與政府標地計劃、豪宅市場觸底反轉等等,都在當下低迷的市場中釋放出積極的信號。

可以預見的是,在經濟發展、人口增長的同時,未來的新加坡房地產市場獲得資產增值的潛力是巨大的。過去十輪政府政策調控抑制住了房產增值,致使價格溫和下跌了11%。但隨著今年來第一次政策放鬆,嗅覺靈敏的投資者再次進入這一市場,買賣成交量快速增長。越來越多的精英階層和富人們正在等待市場反轉的信號,而或許現在就是進入市場的良機。

在明年的新開樓盤中,開發商獲地平均成本比往年高出26%,羊毛出在羊身上,最終開發商是商業機構以追求利潤為根本,由此付出的額外成本是需要買家買單的,我們不排除政府有進一步放鬆政策的可能,同時可以肯定的是明年新開樓盤因為開發商普遍獲得成本比往年來的高,明年新開樓盤售價肯定不能便宜過今年,倘若如此,難道現在還不算是進入新加坡房地產市場的時機嗎?

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---資深經紀人吳洲推介

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關於吳洲 ,任職於新加坡最大的國際性產業集團ERA擔任高級營銷總監,金牌房產經紀人(新加坡IEA房地產經紀協會2013/2014 年度金獎得主),他從業7年,秉承專業誠信,事無巨細的工匠精神從業理念,迄今為止,成交完的產業總市值以數億新幣計算,服務過數百位中高端客戶投資新加坡產業,並獲得客戶滿意好評,服務過的客戶群體有新移民,企業家,藝人,教授學者和房地產開發商等,常年專業提供【新加坡任何公寓樓盤和商業地產以及地皮的買賣投資服務,買私宅無任何經紀費用】,如果您有任何新加坡產業需求,歡迎買家/賣家聯繫我們,常年買賣各類產業,我辦事,您絕對放心。

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