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土拍4.0時代:此刻的天花板,或許只是以後的地板?

土拍4.0時代:此刻的天花板,或許只是以後的地板?

8月22日,郫都區三宗面積共計122畝的土地走上拍賣台。

其中,位於犀浦的1號宗地、2號宗地均以破萬的價格熔斷成交,讓郫都區成為繼雙流東升、龍泉十陵之後,又一個地價進入萬元時代的近郊區域。

更重磅的消息還在後面,日前,成都公共資源交易中心發布出讓公告,將有6宗主城區地塊(5宗為純住宅)於9月7日走上拍賣台,並在8月23日公布了關於「配建並無償移交定量租賃住房+限價競買+續競配建並無償移交租賃住房面積」、「限價競買+競自持商品住房面積比例+抽籤競得」的競拍細則。

從地價普遍破萬,到競住房租賃面積的土拍新規,兩條新聞放到一起看時,那些高價拿地的開發商,似乎都成功「撿漏」?

地價最高達10200元/㎡

住宅均價僅為7814元/㎡的犀浦欲戴王冠

2016年12月,郫縣撤縣設區,2017年7月,成都中心城區擴容,此次土拍是郫都區首次以主城區的身份向市場敞開懷抱。

郫都區的各個區域中,犀浦作為串聯郫都區與主城區的紐帶,捷運2號線貫穿其中,為區域溢價提供了先決條件。而在2017年上半年的成交數據中,據銳理數據,犀浦板塊以50.2萬㎡的住宅銷售面積領跑全城,存量面積則只剩下41.0萬㎡,遠低於大面、新川、大豐等板塊。

與此同時,犀浦的土地供應並不充足,去年5月,朗基入駐犀浦,樓面地價低至3059.88元/㎡。隨著天回鎮、十陵、東升等區域在2017年屢屢突破地價的萬元大關,早有人對犀浦的此次土拍做出預測:破萬是妥妥的。

最終,在略顯陳舊的老成灌路上,相繼成交的10200元/㎡、10100元/㎡的樓面地價,為犀浦走入萬元時代一錘定音。

然而,欲戴王冠、必承其重,現實是在住宅均價僅為7814元/㎡(據安居客)的犀浦板塊,除了萬科城、理想城之外,還鮮少有項目的售價能殺入萬字頭。皇冠的重量,必將由購房者與開發商共同承擔。

而這樣的尷尬,早於犀浦地價破萬的金牛區天回鎮、雙流東升也正在經歷。

此時,市場上開始出現不同的聲音,當地價突破區域頂點之後,悲觀者認為:站在喜馬拉雅山上,往哪個方向走都是下坡路。

但按目前的市場情況來看,開發商與購房者們似乎早已成為另一則預言的擁躉:此刻的天花板,或許只是以後的地板。

地價高企之後房企如何接招

有的合作開發,有的去了仁壽,有的忙於收併購

地價上漲,首先「被背鍋」的就是開發商。

事實上,高價拿地的開發商似乎並不好受。以天回鎮為例,此前中南一舉將北三環外的地價抬到10000+,如果不是7月末那場聚集了政府領導、業界權威、媒體大咖的【國匠中南,首獻蓉城】發布會,恐怕至今中南都還置身於「退地」的流言中。

跟中南同期拿地的金茂,同樣面臨過這種流言加身的困擾。

回到此次的犀浦土拍,拿地開發商分別是遠洋朗基置業、長旺國際、金隅大成。以朗基為例,2009年入蓉以來,朗基成功打造瞭望今緣、御今緣、少帥府等項目,其中,朗基·少帥府的位置緊鄰此次的2號宗地,與1號宗地也不過幾公里的距離,足見朗基對犀浦板塊的強大信心。

從位置上來看,地價相差僅100元/㎡的2號宗地,看起來就不那麼划算了,所以競拍到最後只剩82號、118號兩家開發商參與抽籤,遠低於1號宗地17家開發商參與抽籤的盛況。

拿地涉及到複雜的計算過程,開發商們個個心中都有桿秤,朗基同樣如此。1號宗地最終將由朗基與遠洋地產聯手開發,兩家企業在川渝地區早有多個合作先例,而這也是時下拿地成本陡增后的主流開發模式之一。

值得一提的是,遠洋地產近日發布公告,上半年營業額為人民幣172.59億元,較去年同期增長85%。如此看來,1號宗地的未來將一片光明。

此外,今年的土拍還存在另一條規律,高價拿地的開發商中幾乎看不到萬科、保利等深耕成都多年的品牌,比如中南、金茂。他們或許是戰略性進入成都,或許是基於「拿地死、不拿地等死」的邏輯。

相比之下,保利則將視角放到了遙遠的仁壽,萬科頻繁尋求收併購的機會。前不久亮相的玖西堂項目,便是通過股權收購的方式拿下的原百事可樂工廠地塊,而最近又傳出萬科將收購青白江某項目的消息。

土拍規則屢屢調整

入局門檻提高,一大批開發商失去進場資格

相比高價拿地帶給房企的壓力,未來的土地市場上,很多房企連進入這局遊戲的資格都沒有。

8月23日,成都市國土資源局發布了土拍「競住房租賃面積」細則文件,明確了9月7日走上拍賣台的六宗土地競拍規則。

在規則明細中,六宗地塊均有20%的自持或無償移交的基本要求,部分地塊每次舉牌增加1%,部分地塊為5%,移交面積高者拿地。現場可舉牌80次競移交面積,則意味著100%的租賃住房移交。

值得注意的是,建設條件中明確了100%的裝修比例,租賃住房和商品住房採用相同的裝修標準,並對裝修標準提出了如陶瓷地磚、鋼製入戶門、餐廳裝飾燈等詳細規定。

成都土拍4.0時代,正式拉開序幕。

從1.0的熔斷,到2.0的熔斷+抽籤,再到3.0的競商業自持比例,土拍規則已經從單純的競價變為更豐富的競建設要求。

實際上「競住房租賃面積」是另外一種加價,也就是說熔斷價格之後,移交面積越多,成本越高。簡而言之,如今想要拿地的開發商,你不僅得有錢,背後還得有強大的資金鏈;你不僅要能造裝修房,還得有商業運營的本事。

此時再回頭看近郊破萬的地價時,那些開發商似乎都走了好運,至少他們只需要暫時有錢就夠了。

也許4.0規則會爆冷,也許會按既定路線圓滿與3.0規則完成交接,一切都是未知數。只不過,結合此前租售同權、大力發展租賃住房等政策來看,4.0規則一旦適用於如今的市場,未來或將得到進一步的推廣。

被捲入房地產行業更迭的歷史洪流中,註定將有一批開發商要迎來自己的艱苦歲月。

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