本輪調控過後，樓市越調越漲的邏輯或將失效！

國家統計局今天公布了3月份的70個大中城市住宅銷售價格變動情況。

其中，15個重點城市，房價環比下跌的是6個，環比跌幅在0.7-0.1之間，縱向對比1/2月份來看，一季度房地產是整體升溫態勢，1月份環比下跌的是11個，2月份環比下跌的是10個，到了3月份，環比下跌的只有6個。

這15個城市中，一半以上的城市都在今年3月份出台了樓市新政，但由於滯后性，預計3月份的大調控的效果，在4月及二季度的數據中才能夠得到初步體現。

越調越漲的邏輯還存在嗎？

雖然歷次調控的結果都是「越調越漲」，但本次調控顯然與以往有明顯區別：

1、決心明顯要強得多

最明顯的是北京，10天9控，甚至連教委都直接參与進來。3月份，成都公布升級版樓市新政，4月12日，成都更是一日兩控，也在明顯宣告確保剛需抑制投資的意圖。類似的還有環京城市圈，保定、廊坊的下面縣級城市聯合限購，目前環京已沒有例外。

2、給予明顯預期

在這次調控中，國土部和住建部聯合發布了土地供應的有關通知，明確表示消化周期在36個月以上的要停止供地，36-18個月的減少供地，12-6月的增加供地，不足6個月的加快供地。這實際上是要遏制無需供地的現狀，具體到地方，各地也針對性出台了很多中長預期的規劃，比如北京出台了未來五年土地和商品房供應規劃，新增150萬套住房和6000公頃土地，將直接改變當前供需扭曲的狀態。

3、首次「限售」

限售是在本輪調控中才出現的，目前已經有十多個城市先後發布了限售政策，多數要求拿到不動產證兩年後才可以出售。

4、砍掉商住房

商住房是樓市的定時炸彈，以往限購，商住房都成了漏網之魚，而它反而成為拉升樓市那條「鯰魚」，這次北京已經扯掉砍掉了商住房，等於砍掉了投資的土壤，再配合大量自住房、公租房，炒作的空間已然很小。

越調越漲，未來很難繼續下去，在長效機制出台之前，短期措施不會退出，未來樓市必將是剛需逐漸擴大，炒房逐漸退場的過程，未來樓市很難出現火爆的局面。

剛需為主的樓市，房價將如何走？

首先我們需要明確一個大背景，那就是經濟的基本面沒有問題。承認基本面沒有問題，就應該認識到對經濟貢獻度達7.2%的房地產也難以出現大的波動，否則經濟在持續向好，房地產卻持續下行，這是不可能的。

當然，這是從宏觀上的分析，具體到某些城市，因為購房群體的不同，資金聚集效應的差異，或漲或跌都是有可能的，於是城市一級的調控在3月份密集出台，其目的只有一個，那就是穩住樓市，穩住樓市的核心是擠壓投資，以剛需代替之。在這樣的市場中，房價是漲還是會跌？

15個城市，有6個城市房價出現跌幅，但跌幅非常有限，少的只有0.1個百分點，多的也只有0.7個百分點。

這是因為在剛需為主的市場中，大家長期持房的意願很強，房價的波動對市場供需不會形成明顯壓力，即使波動，也很難出現大跌等行情，因為這些人不像炒房者，作為手中唯一的資產，他們不為套現轉差錢，而是為了保住身價。

當然也不是不會跌，只不過跌幅會比較有限，並不足形成明顯的預期。事實上調控最狠反而是最抗跌的城市，因為剛需和炒房者都不傻，他們都會選經濟最活躍、潛力最大、人口持續流入的城市。即使炒房撤退，剛需也會跟進，一進一退樓市仍然穩定。而限售的意義就在於確保這種「一進一退」穩步進行，避免出現大範圍波動。

總結一下，未來樓市，隨著投資退場，樓市的行情要麼微跌、要麼橫盤或微張，顯然後者可能性更大。

對於已經有房的剛需來說，努力提高收入，降低房貸壓力是唯一需要做的，對於炒房的人來說，應該逐漸撤出樓市，因為槓桿的壓力必須要求樓市繼續保持以前的漲勢，但這種漲勢事實上已經一去不復返了。

對於沒有房子的人來說，現在房價這麼高，即使想買房，還能買得起嗎？我們認為，與其等待房價的下跌，倒不如發揮點主觀能動性，增加自己的收入。