蓬鋼：看好美國養老地產投資

自去年底，傳出信泰資本與合眾人壽聯合投資Welltower美國養老地產資產包的消息后，歷時4個月，這個囊括Welltower旗下共計39處養老社區物業資產包的75%權益全部完成交割，交易總額約9.3億美元。

信泰資本CEO蓬鋼在接受房地產報記者專訪時表示，目前美國養老產業的滲透率依然不高，發展潛力較大，因而此時進入美國養老地產投資仍有很大機會。這雖然是信泰資本第一次投資養老地產領域，但這次投資能夠帶來長期的回報，預計年化收益率在11%左右。雖然不是很強勁的收益水平，但貴在穩定安全。這一輪收購周期預計只有16個月-18個月，今年信泰資本會帶領資本加快美國房地產資產收購的速度。

記者：Welltower美國養老地產資產包是信泰資本投資的第一個養老地產項目，在投資初期，是基於一個什麼樣的考慮？人口老齡化是一個全球性的命題，信泰為什麼選擇了美國？

蓬鋼：信泰資本看好養老地產在於供需關係，從二戰後美國嬰兒潮的年齡判斷，美國老年人口基數即將進入快速增長階段，加之醫療進步令人類壽命變長，養老院未來需求將有一個迅猛增長。我們判斷這是在美國市場唯一的一個有剛性需求的房地產業態。

目前，美國養老地產市場供求相對較為平衡，運營良好的項目可達90%以上的入住率。市場不斷增長的需求讓我們對於投資此項目的信心不斷增加。之所以選擇美國，是因為美國養老行業體量大，市場和模式都更為成熟，包括專業運營的公司以及商業持有房地產等均符合我們的要求，成熟的模式也可以降低運營風險。

記者：從Welltower美國養老地產資產包運營的情況來看，預計年收益率能達到多少？

蓬鋼：我們預計此項目年收益率可穩定在11%左右水平，雖然不是很強勁的收益水平，但貴在穩定安全。

前兩年信泰資本偏向於開發項目，這類項目投資收益高風險也高。現在我們比較傾向於一些現金流比較穩定的現成的物業項目。我們之所以收購養老資產包75%的權益，而不是全資持有，是因為這樣我們能夠與美國最大養老物業持有機構之一的Welltower保持密切合作，跟他們一起保證資產包內養老物業的運營質量和收益。信泰資本收購的這39處養老物業還是讓之前兩家養老服務運營商繼續承租運營，這樣會降低運營調整帶來的風險，進一步鎖定租金收益。雖然相較於開發型投資項目收益較低，但風險也相對較低，預見性也要好很多。

記者：這樣看來，信泰資本投資美國養老地產並不參與運營，而是採取的凈出租模式？

蓬鋼：目前Welltower美國養老地產資產包是凈出租模式，我們只是資本的提供者。Welltower美國養老地產資產包是我們前期試水的風險比較小的一種養老地產投資方式。從利潤最大化角度出發，肯定要把房地產和運營結合起來，所以未來我們會真正介入到運營中。我們今年還會有兩三個資產包的收購，這裡面也會包括委託經營的模式。

實際上我們永遠都是一個投資人的角色，所謂的參與運營，也就是我們投資到這個項目的運營生意中，對運營的參與更深入一些，但運營是很當地的事兒，我們投資的項目還是要找當地比較專業的運營商來運營這些物業。

記者：Welltower美國養老地產資產包後續如何退出？

蓬鋼：從信泰資本的投資存續期平均水平看，初步預計會持有Welltower美國養老地產資產包5年左右。養老資產包租金收益及運營狀況良好，物業價值提升也較為穩定，所以不排除後續Welltower公司會考慮回購。此前，Welltower公司平均持有資產包內39處養老物業時間也超過5年。如果每年現金流很好的話，我們一直持有下去也是可能的。

記者：相對於美國，作為人口大國的，其養老地產也方興未艾，您認為市場和美國市場有什麼不同？

蓬鋼：中美養老地產方面有很大的不同。養老行業的發展離不開政府的支持和相應配套政策，相關政策和基礎設施均尚未完善，包括醫保與養老的關係也還處於摸索階段。同時，從運營理念等方面也可以發現的養老地產還處於起步階段，目前出現的養老地產項目大多是將住宅用地用於養老項目，所以市場尚不明朗。很多(開發商)都是打著養老地產的概念在拿地，但是在國內現階段如果脫離房地產，國內的養老行業憑自已還支撐不起來。

當然，最後肯定是最大的市場。只是現在在投資做這個太早，有各個方面的不成熟，比如資產價格太貴，租金回報率太低等。

記者：從信泰資本對國外養老地產的考察來看，有沒有哪種模式可以複製到國內，可以在國內落地的？

蓬鋼：一種是康復中心的模式，在上海青浦有一家，它是跟國外合作的。信泰資本也在美國投資了相關的康復項目，在尋找到合適的國內合作夥伴后可以考慮在落地實施。

另一種是養老物業使用權銷售和經營結合的模式。現在很多開發商等都在嘗試這種模式，但是把這個DNA真正給植進來，還有待觀察。

記者：信泰一直以來的投資項目都以海外為主，如果轉到國內市場，您能不能從投資的角度談談國內的房地產發展？房地產有沒有新一輪的投資機會？

蓬鋼：我們從2000年~2010年就是拿著外國的錢到來投資，當時我是在美林，那個時候機會非常多，從海外角度來看國內房地產市場那是一個新興市場，新興市場就是回報高，風險也大一點。但是現在回過頭來一看根本沒有什麼風險，那十年投資都是百發百中，投資效果非常好。

但是，從我的感覺來講，現在這個市場供應已經滿了，量太大了。雖然不排除這幾年還一直在漲，那主要還是貨幣供應的問題。我是一直這麼看的，應該說投資機會也還有吧，但是投的有點讓人心驚膽戰，很難說下一步會怎麼樣。如果流動性供應量減少並縮緊的話，那麼這個資產價格就不應該有什麼上升空間了。