【專題】上半年經濟持續向好，樓市熱度或將降溫

摘要

2017年上半年，經濟持續向好，投資增速穩中有升、進出口實現較快增長、社會消費品零售總額保持快速增長，支撐經濟中高速增長的有利因素進一步增多，對房地產行業依賴度有所降低，預計調控監管仍然從嚴，房地產市場有望穩步回歸理性。

一、經濟增長延續良好態勢，積極有利因素增多

2017年二季度，GDP同比增長6.9%。初步核算，二季度國內生產總值實現200807億元，按可比價格計算，同比增長6.9%。分產業看，第一產業增加值實現13333億元，同比增長3.8%；第二產業增加值實現82983億元，同比增長6.4%；第三產業增加值實現104491億元，同比增長7.6%。2017年二季度，經濟運行保持在合理區間，延續了一季度開局良好的運行態勢。

房地產業作為國民經濟的支柱產業發揮了積極的穩定作用。今年上半年以來，經濟領域出現了更多的積極變化，對房地產業的依賴度有所降低。加之2016年三季度以來房地產調控政策持續收緊，加快推進建立房地產市場長效機制，政策的連續性和穩定性增強，在政策延續的影響下，預計房地產市場的熱度將會有所降溫，此輪房地產市場周期的拐點將會出現。

全國GDP季度同比增幅走勢

數據來源：國家統計局、易居研究院

二、房地產業投資增速回落，經濟增長對房地產業依賴度將有所降低

2017年1-6月份，全國房地產開發投資完成50610億元，同比名義增長8.5%，增速比1-5月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資實現34318億元，同比增長10.2%，增速提高0.2個百分點，住宅投資占房地產開發投資的比重為67.8%。

對比近年全國固定資產投資與房地產開發投資季度增幅走勢可知，2016年一季度以來，隨著房地產銷售市場的快速升溫，房地產開發投資增速持續回升，並與全國固定資產投資增速的差距逐步縮小。2017年上半年，在因城施策的導向下，各地政府積極深化房地產政策調控，同時結合一線城市和熱點城市土地和住房供應的增加，預計房地產開發投資的增長將會呈現出穩中趨緩的態勢，但短期來看房地產業的發展仍在經濟增長中發揮著舉足輕重的作用，未來，隨著房地產調控長效機制的建設，經濟增長對房地產業的依賴將會有所降低。

全國固定資產投資與房地產開發投資季度同比增幅走勢

三、房價延續觸頂回落態勢，CPI增幅略有回落

2017年二季度，70城新建商品住宅價格同比增長9.6%，增速比上季度回落0.9個百分點。2016年以來房地產市場交易的火爆帶動房價快速上漲，2016年三季度以來隨著政策調控力度的持續加碼，房價上漲勢頭有所遏制。

對比近年全國CPI與70城新建商品住宅價格季度同比增幅走勢，可知兩條曲線走勢基本一致，周期性特徵也比較明顯，近10年大約每3年左右為一個周期。同時，70城新建商品住宅價格的變動通常略微領先CPI的變動,對CPI的變化起到了同向帶動的作用，目前70城新建商品住宅價格同比增幅雖仍向上大幅偏離CPI，但已比一季度有所收窄，觸頂后回落的態勢逐漸明朗，CPI增幅也相應略有回落。

全國CPI與70城新建商品住宅價格季度同比增幅走勢

數據來源：國家統計局、易居研究院

根據2017年上半年經濟環境的狀況，以及房地產行業的形勢，我們認為當前二者的相互關係如下：

首先，2017年上半年，經濟延續了2016年以來穩中有進、穩中向好的發展態勢，經濟增長平穩、物價穩定、國際收支改善，同時，供給側結構性改革深入推進，產需結構進一步優化，居民消費加快轉型升級，高技術產業投資快速增長，支撐經濟保持中高速增長和邁向中高端水平的有利因素進一步增多。經濟繼續運行在合理區間，經濟領域出現了更多的積極變化，對房地產行業的依賴度將持續降低，為持續推進房地產調控、建立房地產市場長效機制創造了空間，預計下階段政策收緊的大趨勢不會改變，調控監管仍然從嚴。

其次，2017年上半年，經過本輪調控，房地產市場過熱局面得到一定程度降溫，總體運行平穩。一方面分城施策、定向調控的政策效應顯現，一線及熱點二線城市房價過快上漲的局面得到控制，三、四線城市房地產去庫存有效推進。另一方面2016年以來房地產市場強勁增長的勢頭有所減弱。上半年商品房銷售面積、銷售金額增速比去年同期有較為明顯的回落。其中，商品房銷售面積增速為16.1%，而2016年上半年商品房銷售面積增速為27.9；商品房銷售金額增速為21.5%，而2016年上半年商品房銷售金額增速為42.1%，商品房銷售面積與銷售額增速比去年同期均有較為明顯的回落。同時從供給方面看，房地產開發企業資金到位情況比較好，未來一到兩年供給將比較充足，是抑制房價上漲的積極因素。

還有，今年貨幣政策仍將以穩為主，房地產信貸環境面臨收緊壓力。在金融去槓桿和樓市調控的雙重背景下，銀行、票據、企業債等房企融資渠道全面收緊，房企融資難度增大，房企綜合融資成本升高，房地產行業或將進入限制性發展周期。

最後，我們預計在經濟增長對房地產依賴減弱的背景下，未來調控監管仍然從嚴。在政策收緊情況下，部分市場指標將有所回落，同時市場監管力度將持續加大，房地產市場有望逐步回歸理性，房地產市場秩序將進一步得到整頓，發展更加規範化。從不同城市看，熱點城市樓市購房槓桿持續受到抑制，市場成交量上行動力減少；多數三四線城市在去庫存政策支持下有望延續平穩增長態勢。

執筆人：易居研究院 研究員 陳娟易居研究院

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