大連商鋪一場精心策劃的拉鋸戰

去年6月份，35歲的周女士以12萬元/年的價格，租下了沙河口區一處繁華商業區70平方米的臨街公建經營女裝。僅僅一年過後，她就把轉租字樣貼上了櫥窗。而在其商鋪附近，打眼望去，差不多有三分之一的鋪頭閑置，與往年一鋪難求的光景對比鮮明。

同樣的形勢還困擾著大連最傳統商業街的一家大型商場。三年未給部分業主支付一分錢租金收益，業主們正聯合提告，而更令商場頭疼的是頹勢盡顯的承租前景。

大連商鋪租賃市場這些年經歷了什麼？哪類商鋪受到衝擊最大？眼下是不是承租方抄底入市的時機？近日記者對此進行了調查採訪。

從旺鋪到閑置，下一個接盤者是誰？

很多商店的經營品類是由店主的個人愛好決定的，周女士開服裝店就因為她一直是時尚衣著的擁躉。「大概七八年前我開始逛這條街，一直以來，這條街人氣都很旺，因為店主們都是擁有敏銳觸角的時尚買手。然後我突然想到自己或許也可以嘗試經營，但是留意了很久，根本沒有鋪位閑置出來。」直至去年，周女士得知一個門頭房合約到期，店主也無意繼續經營，於是她果斷拿下了這個位置不錯的門頭房。

「當時感覺時機恰好，拿到了鋪位，進貨渠道也打通了。我的想法是，雖然網路衝擊了實體零售，但是像我這種特色店應該還是有市場的。」但是現實卻與周女士的設想背道而馳。開張后沒多久，緊鄰商鋪接連關張，「與我相鄰的三家店鋪都是做服裝的，相繼關掉了兩家。附近店鋪當中除了服裝店以外，電子產品維保、美髮之類的店鋪也撤了不少。」經營方面，每天進店的人屈指可數，月營業額不夠找平房租。「想當年我來這邊逛街的時候，每個店都是三四組客戶，老闆們根本顧不上我。」在堅持了近一年後，周女士決定結束營業，合約還有兩年到期，為了挽回違約金的損失，她只能邊經營邊尋找接盤者。

準備開一家100~150平米服裝店的許先生，正在周女士店鋪那條街交匯的主幹道上尋找門頭房。「兩三年前我關注過這條路，當時沒有空置的門頭。這回我從東到西徒步了三公里，看到的閑置鋪頭多達十幾個。」許先生告訴記者，這些鋪子普遍面積在100平方米~200平方米區間內，之前的業態包括銀行、美容中心、體育用品店、食肆等。「我還考慮過大連一個大型的地下商場，但是考察的時候發現，有些區域成片成片地空置了出來。而在以前，那些經營服裝的小店都曾經活得很好。」

租金不見明顯鬆動，房主選擇「扛價」

雖然空鋪在增多，但大連商鋪的租金價格仍普遍不低。

許先生告訴記者，他最中意的一個門頭200平方米，要價30萬元/年。「第一次通電話的時候，房主就主動提出了房租有議價空間。不過空間不大，也就是一兩萬元，而且第二年就要漲回30萬元。另一個110平方米的門頭喊價22萬元，談了兩次以後降到了18萬元。可是距離它不遠的100平方米門頭房我朋友在開診所，一年的租金只要12萬元。」許先生對記者說，他的感受是現在鋪子尋租難，但房主們的心氣兒卻不低。「房主們對租金水平的預期好像很難跟我們這些承租方契合上，或者說在我看來，他們對市場行情的判斷有些失准。」

沙河口區一處公建的房主朱女士向記者講述了她「扛價」的原因。「以我的門頭為例，這個房子80多平米，13年前180多萬買的。這些年一直沒斷過租客，早先租金是5萬元/年，後來沒兩年一下子漲到了10萬元/年，到了2015年初達到峰值16萬元/年。在我看來，一般商鋪要15年左右回本才比較划算，如果現在太低價格租出去，比如10萬元/年，那我這個門頭就要將近20年才回本了。」

朱女士告訴記者，她的上一位租客是一家大公司的營業網點，去年年初簽了三年合約，但是今年年初這個網點就因業務量小撤走了，至今為止門頭已經空置了三個月。三個月以來，電話詢問的意向客戶僅有兩組。「我現在報價12萬元/年，這已經是底線了。」

記者還就目前大連的門頭房租賃市場行情採訪了中介公司，有經紀人告訴記者，與居住類的租房需求不同的是，商鋪租賃絕大多數是不通過中介進行的。房主們採用在門窗上貼電話的方式招租，進而直接與承租方接洽。基本上只有那些可租可售的房源才會讓中介介入，「最近有意出售的門頭房比之前多了一些，這類房源又以房主持有年份不多的為主。已經持有十幾年、買房錢早就賺回來了的房子極少有人出售，而這類門頭房也是目前租賃市場上扛價的主體之一。」

房主租客，針鋒相對的博弈

在房主朱女士的切身感受中，轉折始於前年下半年。在那家大公司的營業網點入駐前，她的門頭房曾自2015年年底起空置長達半年之久，「一個月一萬多塊錢啊，當時感覺特別鬧心！好在後來簽了個三年合約，沒想到現在又空出來了，而且一空就是三個月。行情低迷，不知道接下來多久才能租得出去。」

人在瀋陽的姜先生是大連一家大型商場的鋪主。從12年前他購入商鋪時起，他就跟其他房主一樣，把商鋪返租給商場，每年收取5萬多元的穩定收益。「剛剛回本就沒拿過錢了，商場已經欠了我們三年房租了。大夥聯合起來起訴了商場，聽說商場最近在運作老股東撤股、新公司介入的事兒，不知道到時候能不能把欠我們的錢給到手。」更讓姜先生忐忑的是，即使錢能拿回來，鋪子未來能不能恢復正常運營也是未知之數。「受網路衝擊，現在實體服裝行業不怎麼好做。已經出現連續三年經營不善的情況了，就目前來看，還看不到什麼轉折的機會。作為商場的商鋪鋪主，我們感覺是很被動的，如果是門頭房，可能會相對靈活一些。」

雖然是門頭房房主，但朱女士同樣頭疼。「我們那條街經營門類本身就受限，不允許開飯館，而飯館恰恰是現在實體商業里相對來說活得最好的群體。現在像服裝店和小商品店是受網路衝擊最大的，作為房主我們只能寄希望於銀行社區網點、便利店、美髮店之類的必須得有店面的生意跟咱瞧對眼。」

採訪中記者發現，眼下，房主們出於各自的理由咬住了價格，承租人群體又普遍認為現在處於買方市場，因此對於租金下跌的空間多有期待。如是針鋒相對的心態使得每筆合約的簽訂都顯得尤為不易，「我最新的目標是一處一百零幾平的公建，如果房主能讓到15萬元/年，我應該會跟他簽約。」許先生告訴記者，目前房主的價格咬在18萬元/年，他側面了解到對方現在沒有其他意向客戶。沒有競爭對手，許先生計劃了一場議價拉鋸戰，他的心理時限是兩個星期。「拉鋸期間是有一些技巧可以運用的。如果最終還是沒法把價格講下來，我會果斷放棄，然後尋找下一個目標。畢竟現在這個時候介入實體經營，風險是蠻大的，必須要控制住成本。」 記者張婷婷