擊敗七家對手 揭秘萬科551億接盤廣信資產包背後的較量

以551億巨資接盤廣州土地資產包后，萬科（000002.SZ）日前公布了具體的資產和負債詳情。

這份被王石稱為「離別大禮包」的資產，共分為三個部分：三筆債權及利息金額共計38.58億元；廣信房產100%投資權益，評估值為404.41億元；另外還有廣東國投持有的廣州分公司100%投資權益，評估值為3.78億元。

這三部分總計便是封存近20年後，廣信資產包的掛牌底價446.77億元。萬科最終551億元的成交價，除了上述債權和投資權益轉讓款外，還包括稅務部門核定的廣信房產和廣州分公司因改制而應繳納的土地增值稅，這部分預估約315億元。

萬科將在明年2月28日前，分四期現金支付全部款項。算上這次收購，萬科今年上半年的拿地金額將達到約1463億元，占其簽約銷售額的54%左右，屬於行業內投資拿地最多的一家。

王石臨別之際將這次收購點評為「精彩」，而在萬科公布的資產包中，大量土地資源也確實誘人。

最核心的廣信房產旗下資產，包括廣州市區16宗可開發土地，對應權益可開發計容積率建築面積約為211萬平方米，其中約98%位於荔灣和越秀兩大主城區，周邊基礎設施及配套完善，地理位置優越。萬科認為，這些都屬於十分稀缺的戰略資源。

廣信房產旗下的這批土地獲取時間已將近20年，最大的一幅是花地灣1500畝地塊，1998年拿地時樓面地價僅218元/平方米，如今漲幅已接近200倍。當然在最大限度獲得土地紅利時，也需要繳納高額的土地增值稅。

從萬科公布的資產狀況來看，看似清晰明了，但有些資產還面臨後續法律糾紛、爛尾改建等問題，最終成本只有萬科自己清楚。

一位曾對廣信資產包做過盡調的開發商告訴界面新聞，由於封存時間長，資產包中土地的佔地面積清算組很難理清，容積率也沒法確實，同時還包含大量當初規劃的綠地面積，很難作出準確的盈利測算，他們自己測算的建築面積只在130萬-180萬平方米。這家開發商曾繳納了5億元的盡調保證金。

雖然無法像萬科一樣測算出更多的建築面積，但畢竟這個資產包還是擁有廣州大量優質土地資源，因此廣州本地國企和巨頭房企，都不願錯過這個未來在廣州市場做大做強的機會。

據界面新聞了解，對廣信資產包做了盡調的開發商有十幾家之多，包含了央企、國企、民企、外資等。最終參與現場競拍的有萬科、碧桂園、保利、中海、越秀、信達、華潤、華髮等8家房企。它們都繳納了46億元競買保證金，作為入場門票。而之前做過盡調，卻沒有參與現場競拍的房企還有恆大、新世界和泰禾三家。

在競拍之前，還有些房企突然發現自己竟然沒有競買資格。一位開發商人士告訴界面新聞，在對資產包進行盡調后，被告知外資不能競買。這一掛牌文件中沒有明確限定的條件，又將數家在股權結構上屬於外資的房企攔在了門外。

至於限制外資的理由，普遍認為可能是考慮到廣信資產包畢竟屬於國資，今後還需要處理很多債權、股權轉讓和法律糾紛，外資接手不容易理順。

廣信資產包最終在6月29日公開拍賣，從競價開始到成交只有約15分鐘的時間，萬科以高出起拍價100多億元拿下，但據說這個價格僅比委託拍賣方設置的保留價高出1億元。有消息指出，這個保留價是550億元，如果達不到便無法成交。

在這場看似平靜的競拍背後，還有一番私底下的較量。由於超高的起拍價和資產包較為複雜，參與現場競拍的8家房企其實都形成了相互陣營。

一位開發商人士告訴界面新聞，在拍賣前夜，8家開發商曾有過一次碰頭，目的是希望不要產生惡性競爭，但萬科似乎早有計劃，停留不久便先離場。而在這8家當中，萬科是單兵作戰，保利和中海被認為是同盟，越秀、華潤、華髮也被認為是夥伴，信達則被傳與碧桂園結盟。

當然萬科在拿下廣信資產包后，也已承認競拍前有合作夥伴。它們在公告中表示計劃引入合作方共同開發，但並未公布具體的合作方。

面對資金投入龐大，開發周期長所帶來的融資壓力，以及如何協調政府關係，廣信資產包確實需要綜合實力強大的開發商來接盤。萬科的資金實力、融資能力和優勢，讓它成為好的選擇之一，但卻還需要有處理不良資產包的良好經驗，同時與政府的良好關係，這能儘快理清規劃甚至調整容積率。

參與盡調的開發商向界面新聞透露，信達其實是廣信資產包的主要債權人之一，跟蹤過很長時間，了解頗多，也有著不錯的不良資產處理能力，應該是不錯的合作人選。

無論萬科最終選擇哪家合作方，想要盤活耗費巨資的廣信資產包，消化期周期都會較長，這與它們堅持的高周轉模式相悖，但龐大的土地資源，還是會給它們在廣州的未來一個好的預期。