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樓市真相!房地產市場正在發生4大變化,簡直不敢相信(圖)

樓市真相!房地產市場正在發生4大變化,簡直不敢相信(圖)

2017年3月17日,北京出台「史上最嚴」房地產調控政策。在過去的100天, 市場有何變化? 壹房地產市場的幾個顯著變化

1)房地產市場正以很快速度進入二手房時代

2016年有41%的住房需求是通過二手房供給的方式滿足,而今年1到5月份這個比例已超過50%,其中北京、上海等一線城市這一比例達到85%,從全年來看,今年至少有50%以上的住房需求會通過二手房供給的方式滿足。

當前二手房市場已經成為住房供應的重要力量之一。從供應鏈的數據來看,2016年北京二手住宅供應26.7萬套,商品住宅供應只有4.8萬套左右;相對而言上海供應結構更為合理,二手房與商品住宅的供應比例大約在3:1左右。從新房供應的情況來看,上海每年新房供應量基本保持穩定走勢,而北京新房供應量在近年來持續保持下降和收縮態勢,新房供應能力持續走弱。

因而在北京、上海這類二手房供應佔主導的市場,房屋供給能力更多取決於二手房。

2)房產中介的悄然變化

過去幾年房地產中介快速成長,在二手房市場中發揮的作用越來越大。全國100萬經紀人完成了接近7萬億的房屋交易額,為超過550萬家庭匹配了他們心儀的房屋,這是一個很不錯的成就。

從行業角度,本質上中介就是一個信息交易和匹配的平台,房產中介線下服務的規模效益+線上服務的網路效應,使得這個行業天然具備很強的集中度。2016年CR3的集中度已超過30%。

今年調控對中介的規範和二手房的管理總體上會對這個行業起到一定的正向作用。當前的中介市場已經形成了一批比較職業化的參與者,這個變化對房地產市場的規範運營,對政策的執行也起到非常關鍵的作用。這個市場正在快速形成一批比較專業化和機構化的力量,這些力量在房地產市場也發揮著越來越重要的作用。

3)整個市場結構正在發生變化

2016年市場的迸發,主要在於換房需求的集中釋放,2016年北京購房需求中80%都是換房需求,在換房需求中,購房者的決策機制也發生了相應變化,因為手裡有一套房子,消費者在購房決策中,需求的邊際約束不再是首付和房貸,購房能力的增加也使得消費者的出手能力變強,對價格的敏感度下降,擇時變的更為重要。

但成交量的快速上漲,也伴隨著巨大的風險,因為需求都快速集中在一個時間點上釋放:首先需求本身存在;其次大家預期未來市場會出台調控措施。因而在這種情況下,擇時的因素導致換房需求在階段性區間內快速釋放。我們調研時候發現有些學區房換手率超過12,這個流通率的活躍度已屬異常,即使政府不出手調控,市場也會有一個自然回落的過程。

我們做過一個基本判斷:月均成交量在一萬五千套左右時,市場價格會比較平穩;成交量低於一萬套時,房價很難上漲;如果成交量高過兩萬套,房價會上漲。2016年北京月均成交量在高峰期超過3.5萬套,全年平均每月成交2.5萬套;而當前北京平均每天成交100套,每月成交3000套,在這個成交水平下,房價幾乎很難上漲。當前市場就處於這一周期中,這個現狀的形成,有調控因素也有自然回落的因素。

4)租賃市場的變化

首先租金並沒有下降,還是比較穩定的,我們認為租金水平從根本上取決於人均可支配收入,而從長周期來看,租金收入彈性是非常穩定的,長期來看租金收入彈性就是1。過去幾年整個市場也基本保持這個水平,今年同樣比較平穩並沒有出現明顯下滑。鏈家在北京租賃市場的佔有率約在12%左右,大致能夠反映不同商圈租金變化的趨勢,我們看到這個趨勢沒有明顯下降,上海也是一樣,反而上海整個租賃的單量在快速上升,市場還是處於一種常態。

也有一些結構性的市場出現房租的下降,在上海租賃市場中有兩類產品租金價格在下降,第一類是高客單價的產品,真正出現空置率上升的是客單價超過五千的高品質房源,第二類是運營機構集中供應的房子,通過租金下降,提升入住率使得整個回報率達到平衡。2016年上海集中式公寓快速爆發,大量運營企業和開發商進駐上海租賃市場。之前租賃市場6-8個月就換一批租客,每一次換租的難度都比較大,因此租金必須下降才能保證一定的入住率,今年的情況就是結構性供給上漲帶來的租金壓力,但是這個市場佔比仍然較低,北京機構化運營租賃房源佔比只有15%,上海不到10%,所以這塊不會對租賃市場產生很大影響,租賃市場仍處於比較正常的市場環境。

我們認為租賃市場未來還存在較大機遇,前段時間去日本調研,日本與北京可比地段平均房屋售價相差不大,但房租相差巨大,在3倍差價左右,所以未來租賃市場還有機會,當前租賃市場才剛剛起步,結構化、專業化的運營機構佔比較低,以北京為例,處於租賃的房子大約在120萬到150萬套,裡面有品牌機構管理的房源大約只有20萬套,有四五十萬套大約在二房東手中,還有一部分沒有管理,而日本品牌機構管理的房源佔比大約在65%到80%,在租房屋基本上都是專業化公司在運營。未來這個市場仍有較大機會,開發商進來總體趨勢也是對的,租金的管理才剛剛開始,未來租金肯定會面臨上漲。

此外未來總體人口競爭會越來越激烈,對高品質房屋追求會越來越高,今天我們看到整租一居室比例在上漲,是因為租賃需求在改善,第一步改善由群租換成單間,現在由單間向整租一居室改善,因此,整個市場租金漲的最快的是一居室,供不應求非常明顯,三居室則是典型供大於求的,租賃市場未來仍有好幾波機遇。

調控前後的市場狀況

1)成交量

根據鏈家統計北京調控前後一百天成交量平均下降70%,在大部分一二線核心城市中,北京的成交量下降最快,其他如廈門、青島、天津、成都等城市也都有所下降,另外還有一些城市在增長,部分城市的二手房市場正在逐步活躍起來,例如武漢。

我們看到平均新房交易到二手房交易有一個3到5年的周期,目前一批二線城市正處新房交易向二手房交易轉化的這個階段,如武漢、南京等城市二手房交易量上漲速度遠遠快於新房,這是前期新房供應釋放產生的效果。

2)房價

根據我們跟蹤的情況,目前北京均價下降約7%左右,個別區域降幅較大,但總體上屬於正常下降,按照當前下降的幅度測算,今年平均月均下降幅度不到2.5%,按照這個比例,年底北京房價可以回到年初水平。

雖然交易價格有一些回調,但沒有出現失速回調的情況。我們預計今年整個市場交易價格回落應該在10%左右,因為換房的需求可以延遲,不會存在降價換房的動力。此外學區房和捷運房跌幅較大。最近幾周周均成交有所穩定,市場交易活躍度下降,零成交佔比在25%左右。

與此同時客戶的預期也在發生變化,今年有91%的房屋是通過降價成交的,這說明賣方談判能力在變弱,而去年高峰時間有82%的房屋是漲價成交的,在今年317調控之前,仍是賣方市場,但調控之後市場發生反轉,說明市場預期在逆轉,議價空間在持續走高。

後市展望:房價不會大降

從潛在需求數據來看,根據互聯網數據和掌上鏈家的瀏覽數據,我覺得房價不會存在特別大的下降空間,我們發現登錄鏈家的流量數據和鏈家的瀏覽數據仍保持穩定,沒有明顯下滑,說明需求仍在,客戶仍在保持對市場的關注。

其次,瀏覽用戶7日內轉委託客源比例存在回升趨勢,這說明7日內從線上客戶轉化成真實客戶的比例在穩定上升,說明需求端的基礎依然較好。

另外,客戶線上關注房源的比例在上漲,這裡有兩個數據,一個是平均一個客關注多少套房子,另一個是每一個房源平均被多少用戶關注過,兩個關注比例都是比較穩定的數據。

從供應來看,可售房源沒有明顯增加,調控意圖還是比較明顯的,新增房源還是在低位保持穩定狀態,所以市場不太可能出現價格的大幅下滑,如果政策放鬆或者是預期轉變,未來房價還是有很大的壓力,因為今年庫存確實非常少。

從房貸方面來看,首付比例大幅提升(接近70%),使用貸款人群減少(以前80%,今年60%),現在全款比例在上升,最重要的是批貸周期延長明顯,這對整個交易影響很大。

當前市場處於一個階段性的脆弱狀態,上行和下行壓力同在,供給還是存在短缺,另外金融收縮也有負面的拉扯作用,行業整體處於穩步向下的區間,但目前態勢有所穩定,這周開始成交均價止跌,成交量也維持在月均三千套左右。

建議總結

首先房地產市場長效機制的建立非常必要,我們認為其核心在於解決住的問題,也就是解決租賃問題,這個思路非常清晰。

其次未來北京人口的梳理和環北京經濟圈的發展密不可分,光限購是沒意義的,短期可以限,長期一定要把北京和環北京的空間打開,推動人口的疏解,推進環北京區域的城市化建設。

近日發改委公布了新一期繞城鐵路的建設項目,未來整個環北京市場崛起應該是比較確定性的事情。在三大城市圈裡最需要崛起的就是環北京區域,從過去來看,環北京區域的經濟和產業發展與房價的上漲並不匹配,環北京區域的房價在快速與北京房價收斂,但人均收入和經濟產業發展存在缺失,未來只有經濟產業的迅速歸位,這個市場才能保持健康

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