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熱點三四線城市房價領漲 樓市進入「下半場」

摘要

「一線城市冰封,二線城市餘溫尚存,三四線城市洋洋得意……」這是繼今年3月份各地樓市發布連環調控政策之後的生動寫照。

本報記者 張毅報道

限購、限售、限價、限貸、限商,如此高強度的調控,尤其是在一二線城市,房地產市場的熱度可謂大幅降溫。但需要強調的是,由於降溫並不是自發性調整,住房價格表現得依然堅挺,而且因「溢出效應」,熱點城市的周邊地區正在成為新的「投資標的」。

雖然熱點城市被「監管」了,但投資客卻把「戰場」移至了熱點城市周邊的三四線城市。從近期開發商的拿地情況來看,資金也紛紛湧向以「去庫存」為依託的三四線城市。

由此,熱點周邊的三四線城市似乎陷入了「去庫存」和「控房價」並存的局面。

今年3月份以來,北京、上海、南京、鄭州等地紛紛進入房地產調控行列。隨著北京不斷出台補充政策,其他熱點城市也緊跟步伐,升級各項限購政策。

然而就在房地產市場大幅降溫的情況下,熱點城市周邊的三四線城市卻出現了房價領漲全國的現象。

根據近日國家統計局發布的數據顯示,今年5月份全國70個大中城市中, 15個一線和熱點二線城市的新建商品住宅價格漲幅,同比回落;包括深圳、南京、合肥等9個城市的新建商品住宅價格,環比下降或持平。

與之形成鮮明對比的是,蚌埠(環比漲幅3.4%)、北海(環比漲幅3.2%)、湛江(環比漲幅2.6%)等三四線城市的房價卻環比領漲全國,廊坊、黃山、張家口等,其房價與去年相比幾乎翻倍。

「當前熱點三線城市市場交易相對活躍,價格也有所抬頭,這是需要警惕的。」易居研究院智庫研究總監嚴躍進稱。

不僅如此,得益於成交量上漲,近期資金也紛紛湧向以「去庫存」為依託的三四線城市,開發商在三四線城市拿地表現積極。

記者梳理髮現,5月份浙江嘉興出讓8宗地塊,吸引了全國400多家房企報名。此次競拍採取「最高限價+搖號」方式,其中有5宗地塊均因達到熔斷價而進入搖號環節。

再如:6月2日,河北石家莊正定新區也迎來今年「最受關注」的一次土拍。2016年12月停拍的6宗土地再次上市,受到了碧桂園、保利、萬科等25家房企的集中關注,拍賣總額達42.33億元。其中,天山地產競得的【2016】008號地樓麵價高達2.09萬元/平方米,創下正定新區樓面地價新高。而此前正定新區的最高樓麵價僅為2549元/平方米。

投資需求外溢是主因

關於近期熱點城市周邊的三四線城市房價上漲,資金不斷湧入的問題,記者從採訪中得知,這和熱點城市調控政策從嚴,導致的投資性需求外溢有關。

「需求外溢的方向多的是在東部沿海的三四線城市,此類城市樓盤規模相對多,而且成本相對低於周邊城市,所以此類城市的投資性價比會比較高。」嚴躍進對《產經新聞》記者分析。

「資金是全國性流動的,當一線城市的樓市交易停滯的時候,資金會去尋找新的價值高地。」財經評論員劉艷在接受《產經新聞》記者採訪時認為。

目前開發商在三四線城市積極拿地,說明房地產投資需求依舊旺盛。在樓市調控的壓力下,房企要生存,就需要有土地儲備作為支撐。目前一線城市的拿地門檻較高,房企就會選擇更有土地升值空間的城市,「現在拿地是為了獲得未來土地升值帶來的房價上漲效益」。而根據以往的實操經驗來看,樓市調整的時候,恰恰是房企拿地的好時機。

除此,隨著熱點三四線城市的人口凈流入增加,剛性需求也會增加。加之近期房價上漲增加了人們的上漲預期,近期這些城市地區出現了房價上漲勢頭不難理解。北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池接受《產經新聞》記者採訪時表示。

那麼,熱點周邊的三四線城市,會長期延續房價上漲的趨勢嗎?

從當前房價的走勢看,熱點城市周邊的三四線城市房價下半年或有小幅上漲的可能。記者在採訪中得知,小幅的含義在於兩點,第一是交易量總體活躍,很難說會下跌。第二是上半年已經上漲了一波,因而下半年不太可能會大漲。

城市房地產研究院院長謝逸楓在接受《產經新聞》記者採訪時表示,如果供求關係沒有改善,土地市場依舊火熱,而且隨著樓市調控壓力給地方造成的財政壓力加大,熱點周邊的三四線城市房價上漲的趨勢可能會延長。

不過,趙秀池提醒,熱點周邊城市房價能否持續,取決於該城市是否有持續的人口凈流入。如果只是一味地「炒房」,由此導致的房價上漲是不能長久的。

因此,如果這些城市自身有產業和人口支撐,則可以在一定時間內維繫這種上漲趨勢。反之,只是打著「一線城市周邊」這樣的概念來「炒房」的地區,其房價是最脆弱的,一旦出台調控手段,房價勢必出現波動。劉艷補充道。

「去庫存」和「控房價」並存

顯然,在全國樓市調控的大背景下,雖然一二線城市遇冷,三四線城市卻迎來了機會。當外來投資者越來越多的進入,這些三四線城市的本地居民也會「跟買」,「羊群效應」之下,無疑有利於消化和釋放本地的過剩庫存。

但是,部分三四線城市在「去庫存」的同時,因為房價上漲明顯也相應產生了「控房價」的問題,這看似是一個相互博弈的矛盾。

從實際情況看,目前主要是一些熱點三線城市或者三大城市群周邊的三四線城市房價上漲明顯。因而對於此類城市來說,在「去庫存」的主要矛盾下,衍生出了「控房價」的任務,以防範炒房,抑制外溢需求。嚴躍進指出。

劉艷進一步表示,在「去庫存」之下,需求市場的快速擴充,供給會縮小。當供求關係一旦出現平衡甚至是供不應求的時候,價格肯定會上漲。所以目前部分三四線城市在樓市調控時面臨著「去庫存」和「控房價」並存的難點。

不僅如此,記者還發現,雖然近來熱點周邊的三四線城市房價表現較為火熱,但是這種火熱其實多停留在住宅類項目上,非住宅類項目的庫存依然高企。

比如:安徽六安,據《經濟參考報》報道稱,截至今年4月底,該市可售商品住宅為440.23萬平方米,去化周期為13.7個月;但非住宅庫存為273.72萬平方米,去化周期為124.4個月,高達10年。

「商品住宅自住投資兩相宜,需求量很大。」趙秀池對記者分析,非住宅項目是產業用地,嚴格來講應該用於經營,個人的需求量比較小,且投資的專業性和風險性很大。

謝逸楓表示認同,他稱,住宅項目和商業地產的「冷熱遭遇」與二者的供需關係不同有關。對於住宅項目來說,是供不應求;而非住宅項目,則是供應量巨大、需求量較小。

確實如此。記者在中信證券的研報中發現,目前商辦物業的總量明顯過剩,商辦物業的開發投資增速要遠大於住宅物業的開發投資增速。過去十多年中,商服用地一直佔據房地產出讓的30%上下,這同社會的真實需求並不匹配,從銷售上看,商業地產佔比只有10%。

據悉,城市商業地產集中了優質土地資源和大量資金,一旦過剩引發泡沫破裂,將成為城市「空殼」和「黑洞」,會帶來土地資源浪費和社會資金浪費。

不過目前,已有地方政府開始關注此類城市所面臨的結構性失衡問題。譬如:近期安徽發布了《關於推進非住宅商品房去庫存的若干意見》,要求按「控制總量、限制增量、消化存量」原則,合理安排土地投放量,優化用地供應結構。

在高強度的政策調控下,一二線城市樓市降溫,政策相對寬鬆的三四線城市卻升溫,那麼,今年下半年樓市的整體調控思路將如何?

據多位受訪專家的意見來看,今年下半年樓市將繼續保持抑制房價過快上漲的主基調,但是調控力度是否會加大,專家們有不同看法。

趙秀池稱,在「房子是用來住的,不是用來炒」的背景下,熱點城市及周邊城市的調控力度會繼續從嚴,限購、限貸等會不斷加碼。謝逸楓同樣認為,今年下半年仍會以「五限」為主基調,變相加息或變相上調存款準備金率,以收緊流動性去槓桿,可能會有更多城市會發布限售政策。

嚴躍進則預計,從整體的樓市調控思路上說,下半年房地產調控依然會強調自住需求優先的導向,剛需購房政策預計仍會保持寬鬆的態勢,但在信貸方面或有利率提高的風險。其他諸如限購等政策,總體上應該會保持不寬鬆也不加碼的態勢。

「今年下半年,會有越來越多的城市響應中央政策,進行樓市調控,從而抑制房價過快上漲。不過,應該根據各城市發展的節奏去匹配相應的調控措施。與此同時,雖然目前全國樓市普遍實行調控,但調控是否會越來越嚴,值得思考。」劉艷認為,銀行需要安全資產經營業務,緊縮性房貸無法長期持續,今年下半年樓市的調控力度不會再加大。

另外值得注意的是,劉艷還補充:「今年下半年甚至明年,樓市調控將會進入到下半場,屆時調控怎麼退市也是問題。如果後續沒有長效機制,沒有市場化的能夠讓一線城市房價調控軟著陸的措施,市場可能會面臨反彈風險。」

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