【月度金牛 | 第2期】中海地產：凈利潤率23%，最賺錢的房企

【月度金牛簡介】

為讓讀者更深入了解房地產板塊上市企業，億翰智庫將在每月8日、18日和28日重磅推出「月度金牛」系列企業研究報告，每次將深度解剖1家房企，並逐步覆蓋所有在內地從事房地產開發業務的上市企業。旨在從億翰所擅長的戰略視角，對上市房企進行更為專業的研究分析，為讀者甄別企業優劣盡一份綿薄之力。

本文作者/ 張化東 王昆

海外發展有限公司是海外集團（建築工程總公司）房地產業務平台，1979年創立於香港，1992年在香港聯交所上市（股票代碼：00688）。截止2017年3月，中海地產業務遍布英國倫敦、港澳以及內地近60個城市，累計開發項目超過450個。

2016年，中海地產穩居凈利潤額第一的寶座，凈利潤率高達23%。在此我們將揭開中海地產高盈利之謎。同時，2017年上半年，中海地產調整投資策略，發力規模，中海地產如何憑藉自身優勢實現效益與規模的雙重提高，將在房地產行業發展中留下濃墨重彩的一筆。

一

利潤之王養成記

一直以來，中海地產都被冠以「利潤王」的稱號，其凈利潤額連續多年保持行業第一。2016年，中海地產凈利潤率高達23%，遠超行業翹楚恆大、萬科與碧桂園等房企。

圖1 2011年-2016年中海地產利潤走勢

圖2 房企凈利潤率對比

註：數據來自各房企年報。

中海地產的超高利潤源自於多方面的優勢：

1、行業榜樣：費用控制

2011年到2016年中海地產銷售費用率雖然逐年增長，但基本保持在2%以內，處於行業低位。三費費用率控制較好，維持在5%以內。

圖4 2011年到2016年中海費用率走勢

2、抓住融資窗口期，低成本融資

中海地產作為於香港上市的國資控股企業，盡享兩地融資優勢。2016年中海地產的平均借貸成本為4.76%，雖然高於同為央企的保利地產，但顯著低於恆大、萬科和碧桂園。

註：表1數據來自各房企年報。

同時，中海地產能夠摸准市場脈搏，在低息窗口期發行債券。2016年8月中旬，中海一次性發行10年期60億人民幣的公司債券，其利率創五年期以上債券全行業新低，僅為3.1%。

3、拿地成本中規中矩，但售價更高

中海地產土地購置由公司高層集中管理，在目標城市的拿地相當謹慎。公司拿地成本中規中矩，但售價很高，2012年-2016年五年合同銷售均價為12539元/平米，高於萬科、保利等房企。

註：數據來自各房企年報。

4、嚴格工程成本控制

中海地產依託建築強大的工程施工成本控制能力，以及其出身工程代建所積累的成本控制經驗，能比其他開發商節省更多工程成本。用建安來代表工程成本，中海地產的建安占簽約銷售額的比例遠低於恆大。

二

2017中海恢復擴張戰略

2012年以來，中海地產銷售額增長緩慢，規模落後漸漸成為其進一步發展的掣肘。在2016年全年業績發布會上，中海地產表示將在利潤率保持高位的情況下進行戰略目標、拿地方式和管控模式等方面的優化。

1、投資節奏加快，2017年上半年新購土儲超越2016全年

截至2017年6月底，中海地產已以358.67億成功購入27塊新地，遠超2016年全年的土地購置數量。根據2016年以來投銷比的變化，得到中海地產投資節奏明顯加快，其中2016年12月出現了500%的投銷比，相較於前11個月轉變巨大，同時2017年1-6月投銷比較2016年全年提升近11個百分點。

2、一二線重倉，三四線為輔，傳統區域崛起

2016年，中海地產將主要精力放在各二線城市中的省會或經濟較為發達且產品銷售良好的城市，二線城市資金注入占土地總購置金的近90%。

2017年上半年，中海地產繼續圍繞一二線布局，並且一線城市「補倉」意願強烈，已在一線城市投入資金116.7億元。同時，截止6月，中海地產已相繼拿下了東莞、煙台、鎮江等6幅三線城市地塊，占投資總金額的22.5%。

註：表5是海外發展集團新購土地，不包含合營機構海外宏洋集團新增土地。數據來自中海土地收購更新公告。

2017年，中海地產延續之前的產業布局向北移動的同時，也恢復了對西部地區的重視。截止2017年6月底，西部地區銷售面積大幅提升。

三

展望中海：利潤和速度的抉擇

2017年，大量城市出台調控政策，在需求受限、成本上升的環境之下，房地產行業凈利潤率持續下滑在所難免，尋求效益成了許多企業的訴求。同時，集中度屢創新高，競爭日益加劇，規模代表著行業地位，也十分重要。

面對如此形勢，作為利潤領軍者，中海地產如何憑藉自身優勢實現效益與規模的雙重提高，將在房地產行業發展中留下濃墨重彩的一筆。

❀ 重要說明 ❀

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