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乾貨!帶你解讀北京史上最嚴限購!

今日下午,北京市住建委、市規劃國土委、市住房公積金中心、市銀監局、人民銀行營業管理部聯合舉行新聞發布會,北京樓市調控進一步升級。

居民家庭名下在本市已擁有1套住房,以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,購買普通自住房的首付款比例不低於60%,購買非普通自住房的首付款比例不低於80%

暫停發放貸款期限25年以上的個人住房貸款。

企業購買的住房需滿3年以上才能交易,交易對象為個人的必須執行限購政策。

划重點,新的調控措施包含了四重含義:

第一,二套房的首付大幅提高,力度空前;

第二,認房又認貸,或者說推出了「處女貸政策」,只要有貸款購房記錄(全國範圍內),就失去了低首付購房資格;

第三,不發放25年以上貸款,提高了按揭門檻(相應的收入門檻提高了);

第四,限制了通過企業買住宅。

對要買房的你來說

有哪些重要影響?

本次317新政,並未直接涉及首套住房(請注意,是沒有直接涉及,這一點後面細說),而是集中於二套住房信貸門檻的提升和槓桿的降低。

這說明政策思路已經明確集中到了對「投資性」購房行為的遏制方面。請注意,是投資性購房,已經不僅僅是投機性購房了,這說明,在貨幣海洋中,以「資產配置」為目的購房行為,已經列入被「限制」名單,所以,以後不再爭論「投機」和「投資」了。

它傳遞出的強烈政策取向信號是,只要購買不是用來「住」的房子,都將被限制。限制一次不行,就兩次,兩次不行就三次,直至將任何除了「自住」以外的購房需求得到最大限制為止,否則,政策決不罷休。

317新政以後,購買二套住房時,大部分的首付其實是80%。

雖然政策給出了60%首付、80%首付兩檔,用以對應普通住宅和非普通住宅。但是,按照現行的普通住宅認定標準來看,北京相當大比例的住房,都屬於「非普通住宅」。

中原地產首席分析師張大偉分析認為,認房又認貸后,未來改善需求大部分最多只能貸款186萬。

「看似只增加到了60%,之前被認定為首套的首付是35%,其實北京是執行普通住宅標準非常嚴格的城市,五環內最高限價是468萬,五環外更低,以現在北京2017年平均商品房住宅成交套均600萬計算,除了自住房,大部分新建住宅都是非普通住宅。

二手房其中大部分指導價比較低。但除了公房外,如果要多貸款也大部分會變成非普通住宅。也就是說,絕大部分賣一買一的需求,之前算是首套,現在最多只能貸款186萬,或者選擇首付80%,而且需要承擔非普通住宅的大量稅費。」

三、普通住宅非普通住宅的標準的什麼?

北京認定普通住宅有三個標準:

第一,面積144平方米以下;

第二,容積率1.0以上;

第三,實際成交價格原則上應當低於按所在區域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。

這三條標準,只要不符合其中一條,就不算普通住房。僅就1.2倍這個條件而言,北京恐怕相當比例的住房,都不會是普通住房,而適用於首付80%的條款。

由於採用了認房又認貸的方式,離婚買房的漏洞,被317新政堵上了。至少一離婚就能獲得首套房購房資格的可能性,已經沒有了。

二手房市場短期內成交量會迅速遇冷。3月16日前後,鏈家、我愛我家等北京中介機構,已經開始收集統計手中「未網簽的在途房源」,並催促工作人員加快工作進度。3月以來,北京熱度最高的就是二手房市場。

一方面,317新政會致使大量在3月17日之前「未網簽在途房源」被打回,重新履行有關程序手續,這肯定會削減單位時間內二手房的成交量;

另一方面,二手房是個體市場,個體市場抵禦市場變化的能力最弱,所以,無論是漲還是跌,二手房市場必定會在短期內迅速冷卻,價格也許不會跌,但是,沒有成交量的價格,是沒有實際意義的。

值得一說的是,3月以來北京房地產市場出現的大幅上揚行情,就是二手房帶來的。由於預售許可審批的管控,現在新房市場項目並不多,所以,北京控住了二手房,就基本穩定了整個市場。

雖然317新政未直接涉及首套住房的政策調整,但是,暫停發放25年以上住房按揭貸款這一條,是針對所有購房行為的。

之前貸款年限最高為30年。貸款年限的縮短,會帶來兩個結果,一是單位還款周期內的還款額增加;二是首付增加。這是一個可選項,留給購房者選擇。

新政之後,以公司名義購買的住房,三年以內不得上市交易。原因很簡單,以公司名義購買住房的,大部分是出於什麼原因?至少有60%以上,是因為受到限購政策的制約,個人沒有資格購房。

沒有資格還要購房的,且能以公司購房的,顯然不是那些剛畢業留京、來京的大學生(有也僅是極少數的富二代)。

以這種行為購房的,大部分還是擁有一定經濟實力的人,他們的購買行為,相當比例的初衷就是「資產配置」,說白了就是投資,前文已經說了,317之後,除了「住」以外的住房市場需求,政府都會一限到底。

所以,317新政之後,必定有不少投資者「被套」,這個被「套」,不是被市場走勢「套」住,而是被交易管控「套」住。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示北京政策趨於嚴厲,說明對於近期房價管控會繼續強化。

一些北京周邊的購房者近期去北京換房的壓力會增加尤其是類似北三縣等城市,可能存在在北京繳納五年社保已經符合條件的情況;

這個時候去北京購房,那麼需要按照六成甚至8成的比例,這個時候可能會加快部分北三縣房屋的買賣,只有這樣才可以快速籌集全款,當然對於此類購房群體來說,近期購房壓力確實會有所增大。

對於北京市場來說,近期房屋買賣會趨於平穩,畢竟潛在的購房需求減少了。市場交易降溫,那麼價格方面持續上漲的態勢也會得到遏制;

所以近期北京新房的交易價格或得到一個穩定水平的維持,對於符合購房條件的群體來說,尤其是沒有購房記錄的群體來說,是一個利好,至少購房中可選的房源會更多。

九、買房貸款多花多少錢?

比如,在基準利率前提下,以貸款200萬,等額本息30年還貸為例,每月還款10614.53元,總支付利息1821232.39元,本息合計3821232.39元;而如果換做是25年等額本息,每月還款11575.57元,

總支付利息1472671.67元,本息合計3472671.67元。從計算結果就可看出,在新政實施后,雖然總支付利息降低了很多,但每月還款將增加961元,這對於一些剛需買房家庭來說,每月多出近千元的支出確實是不小的數目。

第一,北京沒有像深圳、上海那樣,在去年就「認房又認貸」,也就是推出「處女貸」政策;

第二,北京的人口可能還在高速增長。

按照北京市統計局公布的數字,2016年北京常住人口只增長了2.4萬人,遠遠低於2015年的18.9萬人、2014年的36.8萬人和2013年的45.5萬人。

但遺憾的是,我們通過最近幾年北京居民用水、用電的研究發現,過去4年裡,2016年北京居民用水、用電增長幅度最大增幅分別達到了14.9%(居民用水)、和11.8%(居民用電),都遠遠超過了前三年。

在調控措施上,北京的力度此前也遠遠落後於深圳和上海,深圳是在2016年9月就讓「處女貸」重出江湖;上海是在2016年11月宣布的。

「處女貸」(認房又認貸,突出第一次貸款的重要性)之所以管用,是因為可以抑制住「離婚購房者」,以及通過遷移戶口或者補繳社保的跨地域購房。

我們可以比較一下目前三大一線城市限購的細節:

1、戶籍家庭只可以購買兩套住宅,非戶籍常住家庭(5年社保)只可以購買一套住宅。目前三個城市一樣。

2、單身戶籍人口,只能購買一套住宅。三個城市一樣。

3、購房人家庭名下在本市擁有1套住房的,再次購買住宅:

深圳:貸款首付款比例不低於70%

北京:購買普通自住房的首付款比例不低於60%,購買非普通自住房的首付款比例不低於80%

上海:購買普通自住房的,首付款比例不低於50%;購買非普通自住房的,首付款比例不低於70%

4、處女貸,購房人家庭名下在本市無房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的購房:

深圳:貸款首付款比例不低於50%

5、首套房(無貸款記錄)首付:

深圳:30%

上海:35%

北京:35%

可見,北上深三大一線城市的限購政策到目前為止,基本上差不多了。其中深圳在首套房(無貸款記錄)上力度稍弱,在處女貸上力度也稍弱。但在二套房上的力度,深圳超過上海,跟北京差不多。

目前在全國的熱點城市裡,深圳樓市最為穩定,近期略有放量跡象,但成交價依然疲弱。深圳是2015年下半年以來樓市上漲行情的帶頭大哥,最先上漲、最先大力調控,也最先見效。

深圳的經驗告訴我們,政府只要出真招,管住房價不是問題。

搜索熱度不減

全國城市限購詳情

北京向來是全國樓市政策的風向標,春節之後樓市較為火爆的城市,必定跟隨北京升級調控。

過去一周,「北京房價」的百度搜索指數達到了它有史以來的最高點,秒殺之前任何一個時期,即使去年2、3月份北京房價暴漲,關注熱度也沒有當下那麼高。

有意思的,「上海房價」和「深圳房價」的搜索指數波瀾不驚。

「上海房價」搜索指數

「深圳房價」搜索指數

一張最好用的房價預測圖:日均二手房簽約高於600房價會上漲,高於1000房價會暴漲。現在繼續超過1000

2016年,英國房產萊坊的一份報告,告訴我們哪些全球大城市的房價最貴。依據當地最好地段的價格,100萬美元可以在北京買到58平米的房子,北京在全球城市中排第十。北京所對標的倫敦、紐約、悉尼、巴黎都排在面前。

就住房負擔來看,北京目前還不是最重的。

美國市場研究公司Demographia公布的《2017年國際住房可負擔性調查報告》顯示,在全球數百個大城市裡頭,住房負擔最重的前十個城市中目前還沒有大陸城市的身影,前十位分別是:

香港、悉尼、溫哥華、奧克蘭、聖何塞(矽谷)、墨爾本、檀香山、洛杉磯、舊金山、伯恩茅斯。

但更殘酷的現實是,從全球範圍看,這幾乎是北京無法逃避的宿命,即使是住房負擔,北京也排不上前十。

超級大城市正在陷入這樣一個循環「資源集中——房價上漲——部分人逃離——湧入更多人——資源更集中」的循環。高房價,幾乎是世界級城市不能不承受之重。

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