廣州租房族迎利好符合條件承租人子女可就近入學

月提取公積金最高限額提高；商業用房等可按規定改造為租賃住房

金羊網記者 趙燕華 通訊員 穗建

近日，廣州市政府辦公廳印發了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》（以下簡稱《方案》），提出16條措施，全力推進住房租賃市場發展。這是廣州市對發展住房租賃市場一次最為全面、系統的工作部署。《方案》規定，符合條件的承租人子女將享有就近入學等公共服務權益；職工租房申請公積金月提取最高限額由原來的不超過上年度本市職工月平均工資2倍的30%，提高至不超過上年度本市職工月平均工資2倍的40%。

《方案》明確，到2020年，廣州市要形成政府、企業和個人互相補充、協同發展的租賃住房供應體系，促進大、中、小住房租賃企業蓬勃發展；多層面支持住房租賃消費需求，實現租者幸福居住；建設市場規則透明、誠信體系完善、政府監管到位的住房租賃市場環境，充分激發市場活力。

《方案》從三個方面提出了發展住房租賃市場的政策意見：一是通過保障租賃雙方教育、公積金等權益，支持租賃居住方式。二是通過「供」、「改」兩個渠道增加租賃住房供應，滿足新增住房需求。三是培育、規範租賃行業，壯大現代租賃產業。

同時，《方案》還對職能部門監管提出了新的要求：必需加強租賃房屋傢具家裝環保安全、燃氣消防安全監督；對租期和租金依法進行規範，積極探索穩定租賃關係的方法。

據悉，具體實施細則原則上8月底前公布實施。

「包租公」繳稅有優惠

《方案》明確，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀，具體細則由各區教育行政主管部門制定。

《方案》還加大住房公積金對租賃住房的支持力度。職工提供房屋租賃備案證明和發票申請提取住房公積金，月提取最高限額由原來的不超過上年度本市職工月平均工資2倍的30%，提高至不超過上年度本市職工月平均工資2倍的40%。

《方案》明確，保障中低收入住房公積金繳存人的租賃居住權利。在公共租賃住房中劃出一定比例，優先租賃給符合廣州市公共租賃住房保障辦法規定的中低收入住房公積金繳存人。

對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人落實稅收優惠政策支持。落實營改增關於住房租賃的有關政策，對個人出租住房的，由按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策；對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。落實國家關於對個人出租住房和承租住房的個人所得稅優惠政策。

不得按床位出租房屋

《方案》提到，通過「供」「改」兩大渠道增加租賃住房供應。

首先，增加租賃住房用地有效供應，將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃。實施一定條件下的競自持租賃住房面積等靈活競價方式，即，以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例后，由競價轉為競自持租賃住房面積。

《方案》明確了「商改住」的審批部門，規範了 「住改住」行為準則，既達到增加住房供應量的目的，又充分考慮了房屋安全性能對居住的重要性。

比如，允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。經規劃行政主管部門批准改建后的住房，其土地使用年限不變，調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。公安消防等有關職能部門按照改建后的實際使用性質進行審批驗收。改建后的租賃住房，不得銷售。

允許出租人按照國家和地方的住宅設計規範改造住房后出租。改造中，不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施、防水功能、排污功能完好有效；不得損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構、影響房屋安全；不得加建衛生間、廚房。租賃住房應當以原設計的「卧室」「起居室」為最小出租單位，不得按床位出租。人均居住面積不得低於本市人民政府規定的最低標準。具體標準由市住房城鄉建設委制定。

鼓勵「城中村」統一出租

《方案》明確，扶持住房租賃企業，鼓勵供應主體多元化，搶佔發展廣州現代租賃產業總部經濟的先機。提升住房租賃規模化、集約化、專業化水平。住房租賃企業按生活性服務業執行相關政策。執行公租房租金標準的住房租賃經營機構，可按規定享受相關優惠。

《方案》指出，要發展「城中村」現代租賃服務業。鼓勵村集體、經濟聯社租賃經營「城中村」住房，將符合安全、消防、衛生等條件的住房統一出租，規範管理。鼓勵並扶持住房租賃企業、物業服務企業參與老舊社區、「城中村」和廠區租賃住房微改造，實施專業化運行管理。

《方案》要求，發展既有建築現代服務業。支持傳統物業服務企業向既有建築現代服務業轉型，拓寬服務領域，鼓勵開展「管家式」服務，為業主提供房屋租賃中介、代管理、代維修等服務。

擬成立「國有租房公司」

《方案》明確，廣州市將建立健全房屋租賃信息服務平台。推廣線上線下租賃服務一體化，實現現代租賃產業鏈條信息的全方面交互，保障住房租賃市場供需信息透明、交易規則透明、各方信用透明。

此外，還將指導租賃企業成立廣州市房地產租賃協會，引導社會力量參與房屋租賃日常管理。通過房地產中介行業協會、房地產租賃協會制定、完善房屋租賃中介行業執業規範和行為準則，強化行業自律，督促指導中介機構、住房租賃企業及時採集、上報租賃房屋、租住人員等信息。

《方案》指出，擬成立廣州住房租賃發展投資有限公司（暫定名）。負責統籌全市政策性住房（含公共租賃住房、棚戶區改造、人才安居住房、直管公房等）的投資、融資、建設和運營管理，將政策性住房納入市場化、專業化、社會化供應和管理。

專家解讀

首提「實現租者幸福居住」目標

租房者權益將向購房者靠攏

「這是一個非常重要的文件，內容涉及面廣，政策力度大。」方圓資產管理首席市場分析師鄧浩志形容該文件「猶如重磅炸彈」，將深遠影響廣州房地產市場。文件首次提出「實現租者幸福居住」的目標，這至少意味管理政策會積極引導，將租房作為未來重要的居住方式，租房的配套權益也將向購房居住靠攏。

鄧浩志分析，《方案》列舉了很多保障租賃人權益的內容，解決了以前租賃不具備的權益問題。比如子女教育，一直以來就讀是跟戶口掛鉤的，戶口跟房產掛鉤。不少人就是因為要解決孩子的就讀問題而選擇買房。若該政策落實，這部分人就可以選擇租賃，減少買房焦慮。鄧浩志提醒，新政對「租賃可入讀」是有相關條件設置的，並不是凡是租賃都可以就近入學。

對於新政提到增加租賃住房用地的有效供應，鄧浩志認為，將會影響到未來的土地供應，會有更多的競自持、競配建的土地出讓，「這是一把『雙刃劍』，租賃市場供應大了，租金更加穩定，但對於銷售端而言，就意味可用於銷售的房源減少了」。

關於住房可以改建的問題，可以分割出租對於大戶型出租是好消息，也為租賃市場增加了小單元總數量。但管理中的安全、消防一系列問題，解決起來比較複雜。

在鄧浩志看來，發展住房租賃市場並不意味著房價一定不會漲，「因為房價與供求關係相關，土地供應的緊張等問題，估計短期內難以解決。房價也可能由於出租租金的穩定而得到支撐。對於無力購房的人而言，如果能夠租房都有相關權益無疑是好事。」