海外買房不是小投資，這些坑你要看清！

兩月來，全國一二線樓市嚴厲政策頻頻出台，資質、貸款等各項買房門檻相繼提高，市場高位盤整，這個階段再想投資買房，已經不容易。

那麼海外投資買房如何呢？一來國內現階段顯然不容易入市，二來，對於高凈值人群而言，人民幣與美元等外幣資產的配置本來就屬必要措施。

海外投資買房早已興起有年，但並不是所有人都清楚其中風險，今天我們就主要以最熱的美國、英國和澳洲為例細細說說哪些坑是必須睜大眼睛看清楚的。

一

首先談談移民的問題。

霧霾肆虐，讓不少人開始考慮移民的問題，所以在投資海外房產時，不少人把移民也作為了一個重要訴求，買房移民更是不少海外房產中介打出的誘人旗號。

那麼，買了海外房產就能移民嗎？真~不~是~。

有很多移民中介會推薦所謂的購房換居留簽證，例如西班牙、葡萄牙、希臘、塞普勒斯等等，但是這個所謂的「居留簽證」只是一個臨時居住權，想要換綠卡、入籍還需要滿足該國的多項條件，而往往這些條件要付出的代價遠遠超過所購買的房產。就更別提拿到一個經濟頻臨危機的歐洲國家身份到底有什麼作用了……

在美國，買房和移民根本沒有必然聯繫。美國投資移民的政策一般要求投資人必須要親自管理投資項目，並且還得直接創造10個就業機會。而且，假如投資項目失敗或者無法證明自己的項目直接或者間接提供了10個工作機會，綠卡也就和投資一起雞飛蛋打了。

再來看英國，目前英國的移民申請手續是通過計分制來完成的。英國移民局不會只因為非英國籍人士在英國購置房產而給予簽證或批准入籍移民。

只是，在簽證/移民的申請表中，申請人需向移民局提供本人的居住情況，其中包括是否有購入房產等。在英國購買房地產將有助於向移民局證明申請人對於英國的居住意願，經濟實力，以及移民后無需向英國政府申請政府救濟房等，從而對簽證，永居及入籍的批准起幫助作用。個人購入英國房產並進行出租，其出租收入可作為個人收入，獲得移民計分制申請的分數。

最後看澳洲，不擁有澳洲居留權的人士確實有權在澳洲購買房產，土地，汽車等財產，但是不可能依靠購買房產來取得移民資格。澳洲的移民政策並沒有這麼寬鬆。目前接受外國人移民大致分為難民，親屬移民，商業移民，技術與僱工移民幾個大類，同時接受少數國家的直接長期居住移民，但是不對公民開放。

事實上，所有經濟環境穩定的發達國家的移民政策裡面，都沒有置業即可移民的條例。

二

再來看收益的問題。

任何投資都是為了獲取收益，海外房產投資也不例外，但是，你不知道的是，很多海外房產投資客都賠~了~

以美國為例，有報道某移民投資公司總經理總結認為：「到美國買樓的人，應該說賺的少，虧的多，七成虧了。」

在美國投資房產的成本很高。首先，地產商在確認購房者本人入住后，才會辦理產權出售手續。業主入住一段時間后才可以出租或再賣，一般是一至兩年。而且，購房之後不允許讓房屋空置，否則業主會被要求繳納費用僱用公司管理。如果把房子委託給當地房地產管理公司出租，還要被收取至少3%的租金手續費。統計稱，交易時，購房者需繳納一次性的房產交易稅、律師費、產權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等，一般累計占房價的3%至5%。

美國真正恐怖的還有後續的房產稅、房屋保險等一系列費用。有人形容這是無底洞。例如一棟摺合300萬人民幣的房子，每年需要繳納的房產稅、物業管理費、房屋保險費、除草、除白蟻的費用等，持有成本近10萬元人民幣。

此外，資金成本也相當高。來自NAR的數據表明，將近70%的買房者都是現金付款。原因在於對於不在美國工作的外國人來說,除非在美國銀行有巨額投資存款或用已有房屋做抵押貸款,否則只能用全款買房。

再看英國，當地人買房和外國人買房沒有太大的差別。無論是商業用房，還是私家住宅都是開放的市場，但是有一種房屋類型，對國外投資人限制較多，就是合作公寓,由於審查嚴苛，一般外國人不會購買，因為，沒有綠卡不能賣！

和有些國家不同，英國不對房產徵收年度稅。不過，無論是房子的業主還是租客都要向當地政府上交市政物業稅(CouncilTax)，這主要包括警察、學校和街道清潔的費用。每個行政區域根據情況自己決定此項稅款的具體數字，可以從每年600到2500英鎊不等。

在澳洲，2016年，新州、維州、昆州都宣布針對海外人士購房加稅。

就拿墨爾本為例：

2015年7月之前，沒有海外人士購房稅；2015年7月之後，海外人士購房稅0%漲到3%；2016年7月之後，海外人士購房稅3%漲到7%；2017年7月之前，購買期房沒有建築印花稅；2017年7月之後，購買期房要全額印花稅5.5%；2017年7月1號之後，外籍人士購買維州任何房產，所繳納的印花稅+海外人士購房稅，稅率總額將高達12.5%！

此外，海外投資者只能購買新房或期房，因為澳大利亞政府是禁止海外購房者購買賣二手房的，不能賣，如何變現？！

三

最後，購入海外房產的幾個建議。

事實上，僅為移民或獲利，購入海外房產選擇的餘地並不大。但是，如果留學海外，並且可能定居的話，提前購置房產倒是也有必要。

至於地域的選擇，應該考慮租市活躍的程度，比如城市工作機會多、高等學府多、留學生多的城市樓價一般都比較穩定。國外環境與國內環境不同，外國人很喜歡租房，也喜歡買房子出租收取被動收入，因為有強大的租市，開發商和投資者才有信心。這也是美國的幾大城市、澳洲的悉尼、英國的倫敦樓市保持強勁力量的原因之一。

關於買學區房，在國內，學區房可謂是抗跌、領漲的高地。而國外 「學區房」的概念並未如此鮮明，例如，美國的公立學校實行的「就近入學」，並不與購房落戶掛鉤。

另外，去國外投資也不能期待國內式暴漲。不能照搬的炒房經驗去海外炒房。