市中心老房子老小區最後的結局會是什麼？

城市發展越好，市中心老小區衰老速度就越快。

這是我在萬達廣場高層拍攝到的6秒視頻，這裡是長沙的市中心，短時間內老破小拆不動、拆不起。

先說說老小區的現狀。

老小區的房屋老舊、管道老化、隔音差、採光弱、停車難。
在乎生活品質的年輕人早已經離開了這裡。

題主說的40年老破小价值遠遠低於該地段均價，簡直太正常不過，讓我們邊看邊聊，反正我手機里照片有多。

我拍的照片都是15-25年房齡的，還沒有你說的40年噢！▼

老小區雖然老，但是地段好，總有一些老土著繼續住著。

而他們的子女，大多不在這個城市生活了。

原本的市中心老城區反而邊緣化，被人遺忘。▼

老小區生活的年輕人以租戶為主，還有合租的，住滿了瑜伽館、水療中心、拳擊館的外來務工人員。▼

鄰居還有租房辦公的，比如這位修筆記本屏幕的師傅。▼

靠馬路的居民樓，最常見的就是各種飯店了，藏著一些只有本地人才知道的美味蒼蠅館子。▼

在這裡，時間彷彿凝固了。▼

基本能扛住衰老的老小區，也同樣存在。

有些老小區衰老速度稍微慢一些，例如某些政府單位房。▼

這裡基本上還是原住民，不僅因為單位就在家門口上班近、黃金地段生活便利。

更重要的是，有一些單位房綠化好、樓間距稀疏，有地方停車。

所以這裡額人員流出就相對少一些，居民素質基本能維持。▼

所以，好的綠化環境、能解決私家車停放，才能留住老小區的原住民。

有些老小區還有名校學區優勢。

但是在政府和開發商積極配合下，教育資源開始向新城區傾斜。

大部分老城區的會因為居民到退休年紀、子女去外地上大學工作選擇搬家。

搬家以後，學校的生源越來越差，小升初名校國中的派位率遠低於新城區。

缺乏活力的老小區，地段優勢和學區優勢都在變弱。▼

老小區的好地段優勢變弱是最明顯的。

由於交通擁堵、停車困難，住在老城區下班回家，在家門口堵10分鐘，在小區周邊繞圈圈找車位10分鐘，從車位走到樓梯房又10分鐘。

實際通勤時間和住10公里20公里以外的上班族也沒區別。▼

一些特別糟糕的老城區城中村，甚至連車都沒辦法通行，例如2010年的貴陽花果園。▼

貴陽花果園選擇的整改方案是就地重建，變成新的電梯棚戶區。

（關於花果園的問題我在不久前已經答過，就不詳細展開了）▼

在長沙也有許多造城項目，但通常不是市中心原址改建。例如湘江世紀城、北辰三角洲、濱江新城、梅溪湖、松雅湖、洋湖濕地、武廣新城等等。

當然，任何遠大新都有衰老的一天。

像是梅溪湖、松雅湖這種「造人工湖賣樓」的套路，在長沙一點都不新鮮了：還記得烈士公園年嘉湖，車站北路老長沙富人區嗎？

十五年前，手上流動資金和存款比較充足的長沙生意人，在年嘉湖畔買下第一套商品房。

這附近有夢澤園、王府花園、雍景園、新華聯家園，當年號稱車站北路4大名盤，也快被時代遺忘。

夢澤園的第一批原住民，有做酒店生意的，有吃政府關係飯的，現如今他們生意做到一線城市、跟隨子女出國、去郊區買別墅等等，還留在夢澤園的老業主不多了。▼

夢澤園對面的王府花園小區的入戶大門，甚至變為了碧濤閣水療會所。

年初我來這裡看二手房，正巧遇到碧濤閣的會所員工群租房，會所領（ma）班（mi）正在給她手底下員（ji）工（shi）訓話，教育她們如何推銷會員卡。

曾經的高素質小區，也在走向衰落。衰落的起因，正因為這裡是市中心地段「過於繁華」。▼

照片里是離市中心很近的城市綜合體北辰三角洲，河對面是濱江新區。

象徵著充滿活力的新城區。

當然，有老城區情結的長沙土著並不喜歡這些地方：「鄉下」、「郊區」、「地市人民住的」、「請我去都不去」。▼

任何社區都是有生命周期的。

想買房一步到位，一輩子就住這一套房？很難。 工作變化、孩子讀書、城市的發展，總會逼著你不停的倒騰房子。

小區都會經過從年輕到衰老的過程，區別只是有的小區老的慢一些。

當新城區充滿活力，擁有越來越豐富的資源，差距越來越大，老城區的優勢都在減弱。

老小區的結局始終是拆遷，因為老小區樓梯房質量扛不住70年。

等著年輕人熬不住，老人凋零，拆遷阻力就降低了。

題主糾結的問題「40年的老破小，低於該地段均價，繼續持有還是賣掉？」，我建議題主根據自己所在區域的發展情況再做決定。

但無論是持房賭拆遷，還是賣舊房買新盤賭未來，生活總有盼頭，還不是美滋滋。

買房呢，買的不僅僅是腳下那塊地，買的是它對應的資源，買的是生活方式，買的是一個城市的未來。