投資哪些房產能獲得穩健的價值回報

作者：美房網主編

導言：認清交易對手， 買對優質物業。

有人喜歡講硬通貨產品是房子，其實不然，四線五線城市的房產流通能力極差，從2011年之後，價格一直下挫，甚至2016年的去庫存大風和貨幣大水都沒能救起來，如果說到農村的房子，甚至連流通性都沒有，更別提硬通脹。我們早就說過三大分化，城市分化、區域分化以及物業分化。在三大分化才剛剛開始的2016年，硬通脹的定義已經非常明確，就是未來優質城市核心區域的高品質物業，自住屬性好、生活方便的高價值物業，以及上等學區、低成本物業。

康老師說過，世界上沒有無緣無故的愛，也沒有無緣無故的恨，今天對房地產的恨是因為昨天恩愛有加。可是昨天的恩愛有加不可能持續到永遠，非高價值物業被非理性推高后，價格必然回歸價值本身，那些沒有人口凈流入的城市，那些沒有概念的區域，定會在風停之後，偃旗息鼓，退潮之後，沙灘裸泳。

在一個市場中，有多種層次的人，第一種是剛需客。剛需追逐的是功能性，有房子、好用是剛需置業的第一要素，小面積、低首付、交通方便、配套齊全是剛需的最愛，如果還能增加學區功能，則更受剛需追捧。在整個市場當中，剛需雖然是支付能力最弱的一個群體，但無奈在核心城市，剛需太多，所以剛需喜歡的盤是一個市場中流通能力最強的盤。不過如果回望歷史，尤其是優質城市優質區域的歷史，剛需物業並非單價上揚幅度最大。

第二種是中產。說到中產，不由淚兩行，因為之所以成為中產，很大原因是置業時間早，提前上了車。中產大部分已經有1-2次置業經驗，舒適度和學區是考慮的一個重要因素，置業的面積段通常在120-180平米之間，尺度是相對寬鬆的3-4房。尤其是面臨二胎的開放，改善型的物業成了中產必爭之地。如果周邊五大支柱中學區更優質、商務更成熟則更加受中產追捧。

第三種人是財務自由的人，這些人追求稀缺性的景觀，追求高的純凈度。這部分人對學區、交通等幾乎不在乎，甚至不希望樓下就是捷運口。他們更追求生活的舒適度和居住的純凈度，喜歡尺度大的房子，有可能是280平的4房，或者140平的2房。這種房子一般是終極置業，換手率極低，典型的是大平層、改善型別墅等，尺度、純凈度和自然景觀資源是最受熱捧的因素。

不同的房子吸引不同的置業人群，投資要將心比心，找准自己投資的下一個交易對手，才能獲得穩健的價值回報。在房產投資的不出圈的大背景下，剛需型物業流通性最好，改善型物業學區是關鍵，而對於大平層等，景觀的稀缺性、居住的純凈度是首要因素。

任志強老師說過，房產的價值就要推開窗戶看外面，投資看的是成長性，房子本身由磚瓦砂石構成，自身只會隨著時間的流逝而貶值，升值是因為旁邊的土地升值，是因為配套的完善和人口的湧入，比如一個郊區經過多年的積澱之後，配套不斷成熟，人口不斷增加，區域本身也從郊區變成中心區域，房產也就獲得數倍的價值回報。在全民投機心態、價值觀失衡的周期下，被人為推高的非高價值物業，大風過後，其價格必將受到重挫，回歸其價值本質。投機潮水退去之後，在那些房產價值能穩健增長的城市群投資，在房價不會過快「上揚」的年代里，買好房、買對房才會有好報。

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