新思潮：逃離上海，落戶蘇州，買房杭州

冬粉詢咨：一直在上海工作，之前把戶口落到蘇州，可以買蘇州房子，但是因為我的工作是做電子商務的，杭州的產業比較適合我發展，所以我想去杭州發展，預計明年10月左右可以拿到杭州買房資格。現在的情況是：1，現在杭州的樓市已經瘋了，不斷漲價，新房幾乎賣完了，買房還要托關係，而蘇州那邊我不知道明年會不會漲價，我不知道敢不敢等到明年。2，我看的幾個房子，蘇州房價比杭州房價低了將近80-100萬左右，不知道杭州未來發展是不是要比蘇州好很多，應該咬牙堅持買杭州。請楊老師指點，謝謝。

老楊推測：這可能是個外來的IT男、碼農，在上海灘打拚了幾年，發現落戶沒希望了，房價太高買不起，未來小孩子上學有麻煩，於是選擇：逃離上海。

這些一線漂們，想要下台階，一般不會回到家鄉三四線城市，甚至連中西部省會也看不上。於是此網友，覺得蘇州還不錯，落戶門檻也低一些。先落戶再說吧。

然後，又看上了杭州！G20后，杭州西子美艷無比，光華四溢，於是乾淨利落的把蘇州拋在了身後。而且，作為全國電子商務的第一重鎮，也與此IT男的工作相關。

這是一個新時代背景下的一個典型案例：新人類做出的新選擇！這一特定人口流動的新方向，將對核心二線城市發樓市，產生深遠的影響。

且聽老楊繼續剖析……

上有天堂，下有蘇杭。此二市，人文景觀環境，在歷史上比肩。改革開放三十年，此二市的經濟體量也相關不多，經濟領域的蘇州模式與溫州模式，也曾經同領風騷十幾年。杭州是省會，但蘇州的經濟多年來位居江蘇第一。

就近幾年來看，杭州的綜合城市地位，越來越多的超過了蘇州。而杭州的房價，也是同樣態勢。

從長遠看，一個城市的房價水平與漲幅，是與城市地位相協調的，城市地位主要體現在經濟與人口，其中二個指標的增速，與房價漲幅的正相關性更強！

從本輪短周期運行節奏來看，蘇州房價上漲的較早，2015年下半年就加速上漲了。而杭州2016年二季度才開始明顯上漲。

這也就形成了另外一種形態：蘇州樓市先降溫，2016年二季度蘇州房價開始盤整，二手房已經小跌了。但杭州樓市至今仍保持較高溫度，尚未降溫。

二市的庫存與去化周期，可以顯著表明了市場差異（下圖）。

過去一年，蘇州新房庫見底，且反彈中，去化周期（存銷比）明顯反彈，由去年3月最低的不足3個月，已攀升至今年二季度超過10個月。新房價格正處於總體下跌的前夜。其中二手房價率先表現出跌勢。

而杭州的庫存仍在下滑，說明新房供不應求仍在加劇，去化周期呈築底態勢，尚未明顯反彈。

具體建議：當前不宜入蘇州，一是下跌未到底，明年才可能見底；二是在資金有限的情況下，應優先滿足自住需求。明年四季度，獲得杭州房票之後，預計屆時杭州樓市很可能已經調整到位（未來一年房價會下跌一點），從容的在杭州買房即可。

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