別人說的「10萬+」有可能是刻舟求劍

記者周記

文：記者李鳳荷

近日，海珠萬寶地塊進行招標公示。這個項目去年11月以樓面地價「4萬+」成交，項目可建面積絕大部分為商業和保障房，當時廣州市地產人士都認為該地塊商業比例過大，有一定風險。從招標公告可建，這個高價地除了21層酒店式商業設施和730戶保障房外，只建41套低層洋房，戶均面積214平方米。專家預測，以「4萬+」的地價，海珠老城建類別墅的豪宅，未來目標是賣到 「10萬+」。從成本核算來看，開發商當然是希望打上如意算盤。對購房者來說， 「10萬+」是不一定會實現的「將來時」，目前海珠區純別墅或聯排別墅價格也不過上「7萬+」。

從歷史來看，海珠南華西曾是老廣州達官貴人居住的片區，十三行大老闆也隔江而居。時至今日，除了南華西一帶的私房外，海珠老城區難覓獨棟別墅。海珠東部則有琶洲壹號項目、雅郡花園有少量別墅產品。這兩個項目目前已進入二手房市場，從放盤信息看，琶洲壹號別墅價格接近「7萬+」水平，一個1020平方米的獨棟別墅，放盤價7000萬元；雅郡花園別墅則在6萬~7萬元/m2之間，一個三層聯排別墅230平方米，放盤價1580萬元；一個221平方米中空別墅，放盤價1600萬元。

單以一手房市場來算，萬寶地塊規劃的低層豪宅戶均214平方米，在海珠區大積高端房產市場其實不算「豪」。洲頭咀隧道附近的天譽半島花園在售270~440平方米大戶型單位，售價8.5萬元/m2。太古倉附近低調的天鵝灣最新組團——粵泰擎天項目，戶型為234、296平方米，價格待定。海珠半島花園已建成的兩棟樓，戶型面積在300平方米上下。與中冶地塊相比，這些都是電梯大平層單位，萬寶地塊則是三層高的類別墅產品，到底選擇「接地氣」的類別墅還是俯瞰珠江秀色的大平層單位，這是土豪們幸福的煩惱。

對於實力買家來說，在有名額之下，海珠區可選擇的範圍非常廣，可以選擇一手房的電梯大平層，目前市場價格已相對穩定，不再是「海鮮價」。此外，二手房市場可選擇的範圍更大，可以入手別墅或者電梯洋房，別墅多位於海珠東部，靠近琶洲電商總部，以後的IT高管如果就近居住的話，等兩三年後琶洲電商總部寫字樓陸續落成，接手的買家也到位了。

至於希望待價而沽的業主，等「10萬+」拉動二手房樓價再出售有點不靠譜。從現在招標的時點算起，最快明年項目會亮相，在缺乏景觀資源支撐下，即使類別墅與保障房分區管理，有實力的購房者買不買賬還是一個未知之數。開發商隨行就市，不會按照「10萬+」刻舟求劍，因此對業主來說，有必要賣房就按照市場價出售，如果沒必要賣房，那就等到出售時再看看哪時的價格吧。