北京樓市遭遇三大利空，歷史大頂或已形成

沒有永遠上漲的房價，即便如東京、香港的房地產神話。北京樓市作為全國房地產市場的風向標，不僅當前房價水平冠絕全國，同時也遠遠超過大多數家庭的購買能力。

不過，近一個月來，北京樓市發生方向性逆轉：需求和供給調控因素以及城市定位轉變三大歷史性利空襲來，再加上中央對於經濟改革的決心、貨幣和信貸環境的變化，北京房價的歷史大頂或已形成。

首先，北京住房需求受到限購、限貸的明顯抑制。

2016年國慶前後，全國房地產市場進入新一輪調控周期，北京出台了「9·30新政」，然而，在經歷短暫幾個月的橫盤之後，今年春節后北京房價再現新一輪暴漲。

眼見調控目標落空，3月下旬以來，北京市政府在不到20天內連發8條調控舉措，不僅有傳統的「認房認貸」政策、進一步上調了首付比例、縮短貸款期限，同時堵住了假離婚、商住房、走廊學區房、平房、虛假收入證明、社保繳費期限等幾乎所有的政策漏洞（參見下表）。北京住房的購買需求受到前所未有的抑制，需求調控的政策也真正進入「史上最嚴」階段。

其次，從土地供給端發力，剷除北京房價上漲的根源。

在對需求進行前所未有抑制的同時，監管部門和北京市還從供給端發力，剷除房價上漲的源頭。

4月6日，住建部發布了《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》（下簡稱《通知》），其核心內容是貫徹落實中央關於通過調控土地供應，實現房地產調控目標的取向。具體來說，該《通知》的核心內容主要有三方面：

其一，對於不同城市去化周期明確了土地供應節奏：去化周期在 36個月以上的，應停止供地；去化周期在36-18個月的，要減少供地；去化周期在12-6個月的，要增加供地；去化周期在6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

其二，地級以上城市必須制定 3 年與中期供地計劃，計劃向社會公布的同時每半年匯總一次計劃實施情況至國土資源部，堅決防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況。

其三，住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市，要建立商品住房建設項目行政審批快速通道。

在該《通知》發布4天後，4月10日北京市政府及時調整了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》，計劃內容為：

「本市計劃今後五年供應住宅用地6000公頃，其有建設用地5000公頃，集體建設用地1000公頃，以保障150萬套住房建設需求。其中，2017年全市計劃供應住宅用地1200公頃，保障30萬套住房建設需求，包括產權類住房25萬套，租賃住房5萬套。」

而在2月中旬發布的《北京市2017年國有建設用地供應計劃》中，住宅用地計劃僅為610公頃。這種臨時調整全年供地計劃的做法，在北京和其他城市發展歷史中是極為少見的。

從近幾年的數據看，計劃供地增加並不代表實際供地的增加。實際上，2016年北京全年的實際住宅類供應土地佔地面積僅為469 公頃，僅完成計劃的39.1%（參見下圖），其中商品房供地僅為134公頃，創下歷史新低，這也是北京房價在春節后再度暴漲的根源所在。

不可否認，2017年北京土地實際供應正在向好的方向發展，一季度北京市已供應經營性用地約230公頃，其中商品房供地161公頃，是2016年同期的6.2倍，也是2016年全年商品房實際供地量的1.5倍。特別是今年3月份，北京住宅供地13宗，供地面積達83.15公頃，創下近年來的次高水平（參見下圖）。

從當前北京市政府對於房地產市場調控的堅決態度來看，加上住建部的明令督查，今年北京市土地供應完成供地計劃的可能性較大。由此，北京因土地供應短缺而導致的房價上漲根源也將逐漸消失。

最後，雄安新區將對北京購買力形成明顯的分流效應。

以上只是抑制需求和加大供給的短期調控舉措，而雄安新區的設立才是影響北京房價的歷史性利空。

雄安新區作為中央的「千年大計」，將在北京非首都功能疏解政策目標中發揮核心作用。最近，新華社發布了雄安新區建設規劃的時間表與路線圖：

2020年，一個新城的雛形將初步顯現。雄安新區骨幹交通路網基本建成，起步區基礎設施建設和產業布局框架基本形成。

2022年，在北京冬奧會成功舉辦時與京津冀主要城市聯繫進一步緊密，與北京中心城區錯位發展，起步區基礎設施全部建設完成，新區核心區基本建成。

2030年，一座綠色低碳、信息智能、宜居宜業的現代化新城顯露活力，成為具有較強競爭力和影響力、人與自然和諧共處、聞名遐邇的城市新星。

特別是2020年和2022年兩個時間點，表明未來五年內將完成起步階段100平方公里的產業布局，許多事業單位、央企部門、高校科研機構將遷往雄安新區，同時在雄安新區將「發展高端高新產業，積極吸納和集聚創新要素資源，培育新動能」。

因此，在北京住房成本高企的市場環境下，一些互聯網企業、高科技企業和服務於央企部門的中小企業等，都有可能遷往雄安新區，預計雄安新區將成為中高收入群體的重要集聚地，其中很大一部分群體將來自於北京地區的分流，這一因素必然會成為影響北京房價的中長期負面因素。

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