巴菲特的股東大會對樓市投資有哪些啟示？調控與房價之間正在上演「打地鼠」遊戲

「股神」巴菲特又開股東大會了。基本上，這算是全球投資界的朝聖大會。

今年，世界各地有4萬餘人集聚在美國偏遠的內布拉斯加州小城奧馬哈，其中，有將近1／8的「朝聖者」來自。據說大會還專門為人設立了用於觀看大會現場直播的分會場，並提供普通話同聲傳譯服務，整個大會除英語外，中文是唯一的外國語言。

將近一個月以前，巴菲特旗下的地產帝國伯克希爾哈撒韋房產服務公司剛剛宣布與一家國際房地產網站達成銷售協議，希望吸引有意在美國置業的富裕人群。

巴菲特自己最偏愛的一個投資案例，是直接買下了喜詩糖果。這家糖果公司年增長速度普普通通，只有個位數，但勝在經營穩定，而且只需要再投入很少的資源就可以維持生產。

類似的公司是巴菲特非常喜歡投資的標的，他們就像是伯克希爾哈撒韋的「印鈔機」，諸如吉列剃鬚刀、可口可樂、華盛頓郵報、亨氏番茄醬等，這些公司雖然發展都不快，但能持續不斷的產生穩定的現金流。

在地產投資領域，類似的標的，當屬黃金地段的商業辦公樓項目。從這一點上看，港資開發商的代表新鴻基地產，對地產的投資理念與巴菲特有一定的相似之處。新鴻基地產用了十餘年的時間進行從專註銷售物業開發到租售並舉的轉型，旗下擁有的商業辦公樓物業，每年都能為公司提供穩定的現金流，這不就是巴菲特喜歡的「印鈔機型」企業嗎？

現在，新鴻地產已經是行業內能夠平穩對抗商業風險和熨平行業周期的典型。一度還成為國內龍頭房企萬科學習的榜樣。

有這種特性的企業，巴菲特幾乎會一直持有。而周期性比較強的企業，巴菲特會低估買入，高估的時候就會賣出。例如他在富國銀行和中石油上的投資，就是低估買入高估賣出的典型案例。

一邊在全球範圍內大規模投資，一邊還能夠保存充沛的現金流，巴菲特是怎麼做到的？據說他的制勝法寶是，非常偏愛投資保險公司。

開始投資時，他就一直致力於把經營穩健的保險公司納入麾下。為什麼？保險公司的業務是比較特殊的「先收費，后支付」的形式，公司賬面上常年有大量的浮存金。只要保險公司業務穩健，這筆浮存金就不會在短期里內有大額支出，這就是巴菲特充足「彈藥」的長期來源。

為什麼最近幾年的房地產企業都挖空了心思想入股甚至控股保險公司？想必也是受了巴菲特這一投資理念的啟發吧。目前，國內的大地產商，如恆大、萬達、復星、泛海等都已保險牌照在手，還有更多的房企，則通過入股的方式，間接進入保險公司。

業內已有說法，稱保險牌照已經成了地產企業的標配。說的輕鬆，保險牌照仍然是市場上的稀缺品，大多數後知後覺的房企，還在想盡辦法，以各種方式，以求獲得一紙保險牌照。

保險公司充沛的浮存金，相當於巴菲特有了一個近乎免費的投資槓桿。有了這個投資槓桿，巴菲特可以從容地買入便宜的公司，放大投資回報。而且放眼全球，能把免費槓桿用到極致的，仍屬巴菲特最具代表性。

2010年5月，巴菲特曾在接受媒體採訪時表示：「的房地產市場就是在賭博，而且賭得很大。有一群人在大面積地豪賭。」

巴菲特個人似乎一直都不喜歡投資房產。他至今還住在奧馬哈的老房子里，那是他1958年買下。

「我房產投資不多，但早年的兩次買入，一個是位於內布拉斯加州的農場，直到今天，那裡的玉米還一直在生長；另一處，紐約大學還在，學生們還需要租住那裡的公寓。無論再過多少年，這兩處物業的價值趨勢，都將不會改變。但不一樣的是，地皮和物業會越來越值錢，保值增值一點問題都沒有。」巴菲特此前在接受採訪時曾如此介紹自己的「炒房」經歷。

不過，2015年三季度，巴菲特買入了塞雷特基房地產投資信託基金8%的公開發行股份，總投資約一億美元。塞雷特基房地產信託是美國的老牌百貨公司西爾斯分拆的房地產信託，可以說包含了美國各地一些優良的商業土地。

這個信託規模大約17億美元，每年的分紅約2%。巴菲特買入這個房地產信託的信息公布當天，這個信託價格上漲17%。之後的將近半年，這個信託的總回報是30%左右。

巴菲特這三次少有的房地產投資，每一次都是在大跌，或是崩潰后買入，而且每一次他都是「永遠持有」，沒有賣出。

巴菲特說：「市場有賭場的特性。這吸引了很多人，尤其是那些身邊有朋友因為股市發財的人。相比於經歷過瘋狂投機的人，那些還沒有經歷過股市風風雨雨的人更容易進行投機。」這一番話，也同樣適用於樓市。

巴菲特一直堅持做時間的朋友，做價值投資。雖然房地產特有的周期性，導致其投資理念並不完全與巴菲特一模一樣，但任何一個市場，投機者總是不受歡迎的。

如果把巴菲特當成一個普通的消費者，他對房產投資的基本理念——長期投資、長期保值，是需要國內消費者去好好理解的。

每一輪市場的漲幅都會有結束的那一天，每一次市場的動蕩，海外市場可以通過宏觀政策和經濟基礎來進行平衡，國內只能通過市場、政策來平衡。

上周，三亞、海口、河北、南京等地樓市限購再度升級。其中，三亞和海口要求外省人買首套房需省內社保證明，河北則將環京重點地區外地人購房社保年限提至3年，而南京除了新購住房取證后3年內不得轉讓外，還要求新房銷售公證搖號，成為繼上海后第二個搖號買房的城市。

自北京3·17開始的這輪史上最嚴樓市調控風暴持續快兩個月了，市場正在悄然發生變化。以全國房價最堅挺的北京為例，目前的狀態是成交低迷、觀望濃重、價格鬆動、部分中介關門。深圳、上海、廣州等多個熱點城市樓市也已經降溫。

據記者初步統計，兩個月來，有超過60個城市出台了近百調控措施，範圍不僅一、二線，更多三、四線甚至熱點城市周邊的區縣也加入進來，內容從限購、限貸到限價、限售，再到限離婚購房、限商住等等。目前各地仍在「打補丁」，全方位封堵任何炒房的可能性，從而遏制房價過快上漲。

政府此輪調控房價的決心不能低估，調控與房價之間正在上演「打地鼠」遊戲，即哪裡的房價有過快上漲苗頭，哪裡就會被調控按住。

近來大熱的海南樓市就是最好的例證。之所以在海南出台全省範圍內的限購政策后，海口和三亞迅速出台更嚴厲的「補丁」政策，正是因為這兩個地方前期房價上漲過快。國家統計局的數據顯示，3月份，海口新房價格環比漲幅全國最高，三亞第三；而2月份時，三亞新房價格領漲全國。

海南只是全國樓市調控大軍中的一員，這個隊伍還在不斷壯大，並且會不斷升級「打補丁」。

從已出的調控措施看，更多的仍是以「限」為主的行政手段。有人認為，「限制性措施又回到了計劃經濟時代，一旦未來限制措施取消，房價還不得飛上天？」有的地方甚至因限制性措施產生了一些違規行為，比如因政府限價導致新房的預售價格甚至低於周邊二手房，一些「網紅」樓盤一房難求，由此滋生了收取「房號費」等變相漲價的現象。這也是近期上海、南京等地加強市場監管，要求新房銷售需要公證搖號，並進一步打擊開發商及代理中介變相漲價等違法違規行為的原因。

從當前的市場形勢看，這些限制性措施顯得非常有必要，可以理解為快速穩定市場的應對之策，是過渡性辦法，未來需要逐步用市場手段調控取代行政手段調控。也正是為了避免「取消限制後房價飛漲」的現象，並為市場手段調控打好基礎，政府正在加快形成房地產調控的長效機制，只是這個長效機制的建立需要時間，而這個時間是用那些短期調控爭取來的。因此，在長效機制沒有出台之前，短期的行政措施不會放鬆。

可以預見，這輪房價「打地鼠」遊戲將延續一段時間，到今年下半年，這一輪的調控效應將逐步顯現，屆時供求關係可能發生變化，房價可能穩中略降，投機炒房的人可能會在房價下降前將手中的房子出手，市場上的房源將有所增加，購房人的選擇將會更多，房地產市場將趨於理性。

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